2024年第44周（10月28日-11月3日），青島市新建商品住宅成交1346套，二手住宅成交1783套。新房成交量連續(xù)四個周上漲，二手房成交量則創(chuàng)年內(nèi)周度新高，10月以來連續(xù)四個周上漲。此外，從全國數(shù)據(jù)看，據(jù)11月2日主要房地產(chǎn)機構(gòu)數(shù)據(jù)，百強房企10月實現(xiàn)銷售操盤金額4354.9億元，環(huán)比增長73%，同比增長7.1%，業(yè)績規(guī)模達到年內(nèi)次高。
止跌已有技術(shù)支撐
從數(shù)據(jù)來看，環(huán)比10月份百強房企成交量有明顯上漲。不過，即便成交金額達到4354.9億元，也僅僅達到2024年第二高，尚不及6月份。同比數(shù)據(jù)則可證明，2024年10月份成交金額4354.9億元，雖然高于2023年，但仍是近五年以來的第二低。
從數(shù)據(jù)面分析，10月成交量基本實現(xiàn)了止跌的技術(shù)支撐，但未走出成交量底部。不過，新政以來，一線城市的表現(xiàn)值得期待，二手房數(shù)據(jù)已經(jīng)越過了榮枯線。如果能夠進一步提升活躍度，有望在一定時間內(nèi)企穩(wěn)。
具體從青島市場看，貝殼找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：10月青島樓市成交12265套，同比上漲15.2%，而且新房、二手房同比均實現(xiàn)了上漲。其中二手房成交6644套，同比上漲22.3%，環(huán)比上漲32%，僅次于今年4月份。
可以看出，二手房成交上漲主要原因有兩方面：
首先，10月份房地產(chǎn)市場利好政策集中落地，首付比例、貸款利率的下調(diào)等政策，直接降低了購房門檻和前期成本，進一步提振了對于未來房產(chǎn)市場的信心。
其次，經(jīng)過一段時間的調(diào)整，買賣雙方對于房價的預期達到了一定的平衡，符合市場價的二手房源占比提升，更容易達成成交。
“我負責的魯信長春小區(qū)在10月份是青島熱搜小區(qū)第一名，主要是因為小區(qū)改善戶型居多，客戶關(guān)注量相對較高，十月份成交了的一套三居室，就是小區(qū)內(nèi)套二的房主置換。”青島鏈家魯信長春花園店商圈經(jīng)理趙加強表示，縱觀整個10月份，客戶以及業(yè)主心態(tài)逐步趨于平穩(wěn)。從10月份的成交面積段來看，120平方米~140平方米的面積段成交占比連續(xù)三個月上漲，市場上改善需求的客戶量逐步增加，疊加貸款首付比例降低以及利率降低，剛需客戶觀望情緒降低，開始逐步入市，對于改善客戶來講，市場節(jié)奏的變化也加速了自己的換房進程。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進表示：“從市場復蘇路徑來看，可能需要歷經(jīng)二手房銷售量增長，二手房價格止跌，進而新房銷售恢復平穩(wěn)，最后新房價格止跌的過程。值得注意的是，近兩年受大量民企出險影響，購房者更傾向于選擇二手房，這使得近兩年二手房銷售量持續(xù)表現(xiàn)較好，但也正因如此，二手房銷量難以作為市場止跌回穩(wěn)的前瞻性指標。當前更需關(guān)注二手房價格止跌及新房銷售企穩(wěn)的信號，若二手房價格及新房銷售量連續(xù)3-6個月趨穩(wěn)，或表明市場逐步止跌回穩(wěn)。”
徐躍進告訴記者：“據(jù)中指百城價格指數(shù)，10月百城二手住宅價格環(huán)比下跌0.60%，較7月收窄0.10個百分點。其中，一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.17%，較7月大幅收窄0.64個百分點；成都、重慶、西安等核心二線城市跌幅亦有收窄。新房成交方面，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月份重點100城新房成交面積環(huán)比增長31%，同比止降轉(zhuǎn)增。其中，廣州、深圳10月新房成交面積環(huán)比翻倍，同比增長均超50%。從數(shù)據(jù)上來看，10月份，核心城市市場初現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象。如果接下來支持政策持續(xù)發(fā)力，市場回溫態(tài)勢得以延續(xù)，則核心城市或可止跌回穩(wěn)，從而為全國市場的企穩(wěn)提供重要支撐。”
回暖尚需翻越凜冬
從2024年10月的數(shù)據(jù)整體來看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些止跌回暖的跡象，如重點城市新房、二手房成交量出現(xiàn)較為明顯的上升態(tài)勢，市場信心指數(shù)改善回升；盡管二手房價格總體仍在下跌，但環(huán)比降幅有所收窄。由于政策層面給予了支持，如“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策組合拳，旨在推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，因此可以說在止跌這個方向上，房地產(chǎn)市場尋求到了一定的技術(shù)支撐和政策支持。
不過，止跌回暖的轉(zhuǎn)化，猶如翻越凜冬。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪認為，房地產(chǎn)市場止跌回暖的標準通常包括成交量和成交價格的止跌，以及市場信心的恢復。
關(guān)榮雪表示，從數(shù)據(jù)面來看，“回暖”確實存在。10月份新房、二手房市場成交量雙雙回升，市場信心邊際改善等。房地產(chǎn)市場的成交量和成交價格是衡量市場狀況的兩個重要指標。往往成交量變化領(lǐng)先于價格變化，即“量在價先”。這意味著，成交量的止跌回穩(wěn)為價格的止跌回穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)。因此，在某種意義上，房地產(chǎn)市場的量與價可以被視為“質(zhì)與價”的關(guān)系，因為它們相互影響，共同決定了房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。
“新房目前處于一個逐漸回暖的梯度。”房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀禮剛認為，目前帶動上漲的不僅是政策，更多是需求的釋放，隨著市場信心的修復，下一步剛改將成為近期入場的主力。
紀禮剛說：“從大部分項目來看，銷售數(shù)據(jù)都在修復。這一方面證實了目前市場已經(jīng)‘止跌’，同時市場沒有出現(xiàn)大幅度的波動，可以認為已經(jīng)有‘企穩(wěn)’的技術(shù)支撐。那么如果穩(wěn)定1-2個月，數(shù)據(jù)面、市場面將全線回暖。”
不過紀禮剛也表示，目前以價換量的整體局勢還會持續(xù)一段時間。但對于剛需來說，底部機遇窗口可能隨時會關(guān)閉，因此，年內(nèi)出手，應(yīng)為較佳的選擇。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭
責任編輯：林紅
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