據(jù)10月22日克而瑞發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)關(guān)注的12個(gè)核心一、二線(xiàn)城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、濟(jì)南、蘇州、南京、寧波、青島、合肥）2024年9月以來(lái)商品住宅周度成交面積變動(dòng)情況來(lái)看，自9月末集中放量以來(lái)， 一線(xiàn)城市受政策利好影響更為明顯。二線(xiàn)城市回升幅度不及一線(xiàn)，各城市分化明顯。2024年10月前15日，重點(diǎn)關(guān)注的8個(gè)二線(xiàn)城市成交面積同比僅增7%，但部分城市回暖明顯。不難看出，10月17日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)后，樓市的走勢(shì)逐漸明朗。
貨幣化安置 似曾相識(shí)燕歸來(lái)
10月17日，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹提出了，“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。其中，“兩個(gè)增加”，是指通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造，以及在年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億，指出要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都納入“白名單”。其中，貨幣化安置以及4萬(wàn)億信貸規(guī)模則作為新增政策受到了普遍關(guān)注。
“業(yè)內(nèi)普遍把100萬(wàn)套貨幣化安置房看作是第三次棚改（城中村、老舊城區(qū)）。”房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示，“從2008年、2016年兩輪棚改的高潮來(lái)看，2024年再提棚改，其規(guī)模與操作方式與之前相比會(huì)有較大的改變。”
“看起來(lái)是每5至6年一輪棚改，但這個(gè)時(shí)間周期不是那么絕對(duì)的。比如2016年雖然棚改規(guī)模較大，但是那一輪是從2014、2015年一路推動(dòng)過(guò)來(lái)的。”著名房地產(chǎn)媒體人張則濤認(rèn)為，“新增實(shí)施100萬(wàn)套貨幣化安置房，主要是對(duì)條件比較成熟、通過(guò)加大政策支持力度可以提前實(shí)施的項(xiàng)目，采取貨幣化安置后，對(duì)于剛需和去化庫(kù)存商品房都有利。”
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙認(rèn)為：“這次的100萬(wàn)套貨幣化安置房， 100萬(wàn)套的規(guī)模較之前棚戶(hù)區(qū)改造的規(guī)模相對(duì)較小，2014年改造棚戶(hù)區(qū)470萬(wàn)戶(hù)以上，2016年開(kāi)工改造600萬(wàn)套。這說(shuō)明新政策相比之前，‘微操作意識(shí)’更為清晰。”
實(shí)際上，當(dāng)前這一輪政策雖然給人以“似曾相識(shí)燕歸來(lái)”的印象，但此次“四萬(wàn)億計(jì)劃”的政策環(huán)境卻有著較大不同。
首先，從外部環(huán)境上看，2008年，全球金融危機(jī)起源于美國(guó)的次貸危機(jī)，而今歐美市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。從內(nèi)部的金融市場(chǎng)看，貨幣供應(yīng)量（M2）已從2008年的47.5萬(wàn)億元激增至今日的近310萬(wàn)億元，杠桿率也大幅攀升至約65%，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的不到18%。從內(nèi)部社會(huì)環(huán)境上看，人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化。綜上可見(jiàn)，2024年的4萬(wàn)億與2008年前的同額資金相比，在政策背景、貨幣效應(yīng)上已大不相同。
再看2016年的棚改貨幣化安置，數(shù)據(jù)顯示：2013年至2020年期間，棚改貨幣化政策直接促進(jìn)了約11.62億平方米的商品房銷(xiāo)售面積，涉及資金總量或超8萬(wàn)億元。在這一政策的助力下，2015年底至2021年期間，商品房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，尤以2016年和2017年的漲幅最為突出。
而2024年的本輪全國(guó)樓市政策調(diào)整，則重點(diǎn)是立足新市場(chǎng)、新形勢(shì)和新目標(biāo)，在“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”“消化存量?jī)?yōu)化增量”“止跌回穩(wěn)”等大框架下有序推進(jìn)。
止跌回穩(wěn) 樓市在新邏輯中筑底
那么，面對(duì)新一輪4萬(wàn)億刺激計(jì)劃，樓市是否及時(shí)止跌回穩(wěn)呢？住建部部長(zhǎng)倪虹在發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過(guò)三年不斷調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底，10月相關(guān)數(shù)據(jù)一定會(huì)是積極樂(lè)觀(guān)的結(jié)果。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“預(yù)計(jì)10月份樓市成交量、認(rèn)購(gòu)量會(huì)出現(xiàn)比較大的增長(zhǎng)，出現(xiàn)超過(guò)50%的環(huán)比增長(zhǎng)也是有可能的，同比也會(huì)出現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海外環(huán)以外的一些區(qū)域，市場(chǎng)交易明顯拉升，在很大程度上說(shuō)明購(gòu)房門(mén)檻的降低，持續(xù)拉升了市場(chǎng)交易量。“這個(gè)數(shù)據(jù)就已經(jīng)代表了市場(chǎng)在一定程度上的復(fù)蘇，價(jià)格方面，之前有項(xiàng)目已將房?jī)r(jià)上調(diào)2%，或者取消了一些折扣，也是說(shuō)明我們市場(chǎng)基本面發(fā)生了重要的變化。”
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，“銀十”開(kāi)局表現(xiàn)“超預(yù)期”，核心城市市場(chǎng)呈現(xiàn)“回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長(zhǎng)。
據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年第42周，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量為24287套，環(huán)比上漲12.39%，同比上升23.82%。從累計(jì)成交來(lái)看，截至2024年10月20日，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交49259套，較上月同期上升42.03%，較去年同期上升12.61%。
王小嬙表示：“當(dāng)前政策效應(yīng)仍在，新房成交也在繼續(xù)放量，‘銀十’當(dāng)前總體表現(xiàn)尚可，當(dāng)前周度及累計(jì)成交趨勢(shì)均呈向好態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)在政策效應(yīng)持續(xù)釋放以及房企花式促銷(xiāo)的帶動(dòng)下，10月全月新房成交量有望迎來(lái)年內(nèi)小高峰。”
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?趙彭
責(zé)任編輯：林紅
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