隨著“山東房地產(chǎn)19條”“青島樓市10條”等政策密集落地，青島樓市整體數(shù)據(jù)延續(xù)了國(guó)慶止跌回穩(wěn)趨勢(shì)。
政策：延續(xù)性強(qiáng)
9月24日上午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)主要負(fù)責(zé)人介紹了金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況，并發(fā)布了多項(xiàng)重磅政策。其中，在房貸方面，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注和后續(xù)各地政策的跟進(jìn)。
10月10日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開(kāi)新聞通氣會(huì)，對(duì)近日中國(guó)人民銀行山東省分行等7部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于落實(shí)金融支持政策促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的通知》進(jìn)行解讀。同日，中國(guó)工商銀行、招商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、浙商銀行等多家銀行同時(shí)發(fā)布存量房貸利率調(diào)整問(wèn)答，所有銀行統(tǒng)一將存量房貸利率下調(diào)為L(zhǎng)PR-30BP。
10月11日“山東房地產(chǎn)19條”發(fā)布，再次明確了存量房貸、首付比例等熱點(diǎn)政策。同時(shí)，在公積金貸款額度、多子女家庭購(gòu)房、人才購(gòu)房以及高品質(zhì)建筑等方面做出了明確支持。
10月12日，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安表示，圍繞穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、化風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)政部將在近期陸續(xù)推出一攬子有針對(duì)性增量政策舉措。其中，將疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。此次會(huì)議，財(cái)政部明確，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量房。
密集的政策，除了體現(xiàn)出眼下對(duì)于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的重視之外，也能看出，面向供需兩側(cè)的組合式政策將承擔(dān)起帶動(dòng)樓市向上發(fā)展的重任。
數(shù)據(jù)：樓市趨穩(wěn)
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年第41周（10/7-10/13），青島新建商品房供應(yīng)0.43萬(wàn)㎡，成交13.76萬(wàn)㎡，成交金額19.75億元。其中，新建商品住宅成交10.28萬(wàn)㎡，共816套，成交均價(jià)14693元/㎡，成交面積環(huán)比下降57.4%，同比上漲19.9%。需要強(qiáng)調(diào)的是，因9月末多個(gè)新房項(xiàng)目集中簽約的干擾，成交量環(huán)比走勢(shì)與市場(chǎng)體感相悖，同比走勢(shì)更能反映出當(dāng)下市場(chǎng)因政策刺激出現(xiàn)的變化。
在新建住宅方面，除了成交同比增長(zhǎng)之外，近期，還將有諸多純新盤(pán)入市。其中鑫江新城、鑫江玫瑰園五期、鑫江合院四期三盤(pán)聯(lián)動(dòng)10月份首開(kāi)，青特濱湖國(guó)際二期產(chǎn)品也計(jì)劃10月份入市。除保利和頌、中海寰宇時(shí)代云境、海信悅瀾山、中車四方云匯外，新盤(pán)通和悅璋也將在10月亮相。從數(shù)據(jù)和開(kāi)盤(pán)數(shù)量能夠看出，樓市的狀態(tài)正在逐漸改變，止跌回穩(wěn)趨勢(shì)明顯。
“樓市已經(jīng)有較為明顯改觀，專業(yè)機(jī)構(gòu)的工作量也增加了很多。為給項(xiàng)目做好服務(wù)，近期我們所有工作人員都在連軸轉(zhuǎn)。”房天下山東新房兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示，“開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的信心都在恢復(fù)，前期觀望的購(gòu)房者已經(jīng)有出手的迫切感，也有不少客戶在國(guó)慶期間現(xiàn)看現(xiàn)買。目前的趨勢(shì)是向上的，供需兩端都有信心。”
供應(yīng)：需求分化
另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，青島新房住宅可售庫(kù)存約157214套，可售面積約1858.76萬(wàn)㎡，去化周期約21.56個(gè)月，降至2024年以來(lái)新低。
1月至9月以來(lái)，可售庫(kù)存周期最高超過(guò)33個(gè)月， 截至9月底，青島新房住宅庫(kù)存降至今年以來(lái)最低，達(dá)到21.56個(gè)月， 環(huán)比連續(xù)5個(gè)月持續(xù)下降。具體來(lái)看，黃島區(qū)可售面積411.85萬(wàn)㎡居首，其次是膠州可售面積288.76萬(wàn)㎡，即墨268.94萬(wàn)㎡位居第三位。城陽(yáng)、李滄、萊西可售庫(kù)存相對(duì)較低。區(qū)域來(lái)看，市南區(qū)流速慢去化周期一直比較長(zhǎng)。
膠州、嶗山去化周期相對(duì)較長(zhǎng)，分別為32.85個(gè)月、30.34個(gè)月。其他區(qū)域均低于20個(gè)月。其中，李滄、黃島、嶗山、萊西、膠州等區(qū)市環(huán)比庫(kù)存去化周期降低。李滄目前可售去化周期約13.57個(gè)月，降幅明顯，進(jìn)入低庫(kù)存階段。城陽(yáng)去化周期16個(gè)月，相對(duì)平穩(wěn)。嶗山區(qū)豪宅云集，但是流速較之剛需相對(duì)較慢，因此庫(kù)存去化周期保持高位難下。二手房方面，9月新增掛牌15836套，環(huán)比增長(zhǎng)11.2%，成交微弱，但是掛牌量仍走高。
不難看出，新房庫(kù)存雖然在降低，但是市場(chǎng)需求呈現(xiàn)明顯分化。其中，需求側(cè)對(duì)于高品質(zhì)改善型產(chǎn)品的需求也在增加。而庫(kù)存與實(shí)際需求之間尚存在一些現(xiàn)實(shí)的差距。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“改善型住房需求是止跌回穩(wěn)中的重要?jiǎng)恿υ矗汛祟愖》啃枨蠼o提振好。一系列利好政策出臺(tái)，將持續(xù)降低改善型住房需求的入市門檻和成本，有助于提振該領(lǐng)域的交易行情。這也有助于在提振房地產(chǎn)全市場(chǎng)行情的同時(shí)，更好提升人民群眾的居住品質(zhì)。”
嚴(yán)躍進(jìn)還提到，“各城市改善型住房需求的釋放程度，也將影響到2025年的供地政策和規(guī)劃政策。對(duì)于一些改善型需求釋放強(qiáng)勁的城市，更要在土地方面做好規(guī)劃，尤其在大戶型住房供應(yīng)方面發(fā)力。而對(duì)于一些改善型需求釋放偏弱的城市，則應(yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)論證大戶型住房的供應(yīng)思路，要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)消化能力，精準(zhǔn)落實(shí)好房子的供應(yīng)政策。”
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?趙彭
責(zé)任編輯：林紅
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