房地產行業政策利好不斷出臺，但市場的表現卻仍然平淡。
中指院4月1日發布的數據顯示，2024年一季度，全國重點100城新建商品住宅月均成交規模較2023年同期下降約四成。在價格方面，3月100城新建住宅平均價格為16311元/平方米，環比上漲0.27%，同比上漲0.82%。二手住宅平均價格為15088元/平方米，環比下跌0.56%，已連續23個月環比下跌；同比跌幅擴大至4.80%。
3月本應該是樓市傳統的“小陽春”。但從3月的市場表現來看，除了少數城市因為個別熱點樓盤的帶動顯現積極的一面外，整體市場并未有明顯起色。多數房企和研究機構也普遍認為，今年的“小陽春”將延后出現。
不僅是市場的表現沒有明顯回暖，土地市場雖然同比有所增長，但整體表現平平。中指院數據顯示，2024年前3個月，TOP100企業拿地總額2217億元，同比增長14.9%，較前兩個月同比增速有所下降。
以此來看，房地產市場短期內或將維持低速運行的趨勢。不過，多數房企在近期也對外表態稱，隨著城市房地產融資協調機制的陸續落地，加之限購限貸政策的持續優化，房地產市場有望企穩。
未見“小陽春”
“小陽春”失約的客觀因素是，去年同期由于積壓需求的集中爆發，市場一度火熱。今年，盡管有諸多利好政策的加持，但買方心態平穩，反映到成交面上就是乏善可陳。
房企銷售方面，克而瑞統計數據顯示，2024年3月，百強房企實現銷售操盤金額3583.2億元，較2月環比提升92.8%；但由于單月業績規模仍保持在歷史較低水平，同比去年3月降低45.8%。從累計業績情況來看，百強房企今年前3個月，房企實現銷售操盤金額7792.4億元，同比降幅為47.5%。
根據克而瑞的統計，2024年一季度累計業績同比降低的房企占到近九成比例，3月單月業績同比降幅大于50%的企業數量達到52家。
市場成交表現平淡，房企推盤也同樣審慎。中指院數據顯示，2024年前3個月，新房批準上市面積同比下降約四成，整體供應處在低位；今年3月，供應有所改善，但在較高基數下同比仍有較大降幅。
前三個月銷售額排名前列的房企中，央企陣營也不能夠保住規模。
其中，保利發展錄得629億元的銷售額，同比下跌30.65%；中海錄得銷售額602億元，同比下跌27.99%。需要指出的是，中海3月在上海推出了中海·順昌玖里的豪宅盤錄得近200億元的銷售額，單盤拉高了中海前三個月的銷售額。
從數據面來看，房地產市場整體還未見回暖，房企也多數審慎。
招商蛇口董事、總經理朱文凱在上月的業績會上也表示，從市場行情來看，今年一季度的表現弱于去年，這也提醒了管理層，整個2024年的銷售能否保住去年的規模仍需觀望。“在市場沒有大改善之前，我們對未來抱有謹慎的態度。”
華潤置地管理層在業績會上也表示，當前市場的庫存依然比較高，客戶短期的信心還不穩定，二手房持續分流一手房的壓力的存在，因此2024年市場整體會處于筑底回穩繼續向上蓄能的階段。
一位中型房企的營銷部人士則對21世紀經濟報道記者分析，“我們3月表現還不錯，但我們不具有可比性，因為我們抓住窗口期新開了項目。整個市場來看，‘小陽春’成色還是很不足的，沒有什么亮點。”
房企謹慎投資
因為市場趨勢仍不明朗，所以房企投資端也有所收緊。龍頭房企限定在核心城市，中小房企投資部已經基本“不開張”。
從數據面來看，今年前三個月，房企拿地金額同比錄得增長，但這不代表房企擴張意愿明顯。中指院數據顯示，2024年前三個月，TOP100企業拿地總額2217億元，同比增長14.9%。
雖然同比有雙位數的增長，但是重點房企的拿地金額卻表現不一。今年前3個月拿地榜第一名的是中建壹品，拿地金額是174億元。這是一家新冒頭的中建系房企，去年同期，中建壹品并未出現在榜單的前20名中。
反觀傳統的龍頭房企，多數在投資上都比較審慎。可供對比的是，保利發展去年前三個月的權益拿地金額是92億元，而今年同期則下降至47億元；中海地產去年前三個月的權益拿地金額是58億元，今年則降至16億元。
龍頭房企目前的策略多數是“以銷定產”，不盲目擴張。例如招商蛇口，2024年其投資范圍進一步集中在10座核心城市，相應投資額預計占到九成以上；又如中海地產，這家房企的策略更為果決，僅關注熱點城市核心地段的優質地塊。
華潤置地雖然還有意愿擴大投資，但在整體的投資策略上也逐漸保守，且會注重經營性不動產業務。華潤置地管理層表示，華潤置地會堅持將現金流安全作為第一的原則，在此原則下保持一定投資強度，堅持開發銷售型業務和經營性不動產業務并重，保持合理的投資比例，也會聚焦一些中小型的快周轉項目。
這是目前還處在擴張周期房企的策略。處在縮表周期的房企，則多數未有新增投資。以萬科為例，這家房企在未來兩年要削減付息債務1000億元以上，債務縮表也就意味著不可能再進行舉債擴張，在投資上也必然會相應收縮。今年前3個月，萬科已沒有出現在拿地排行榜中。
隨著房企收縮投資戰線，房企的投資部也不再必要。他們或許轉型或許消失，總之與拿地相關的業務都在慢慢減少。
一家總部位于大灣區的民營房企總部人士告訴21世紀經濟報道記者，“我們公司這幾年都沒有定投資額還有投資目標，投資部現在也只剩下兩個人，他們主要對接的也不是拿地，而是一些資產管理還有代建業務。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉談及二季度市場表現時分析認為，由于銷售同比高基數減弱，二季度百強房企銷售業績同比降幅會收窄，但由于二手房對新房的替代效應還存在，新盤去化率繼續保持在低位。加上前期各大城市中心區供地增加，片區內競爭比較激烈，房企基于資金鏈的考慮將繼續降價促銷等；在就業、收入、消費、預期基本面未明顯改觀的情況下，需求端仍難改善，二季度百強房企銷售業績預計繼續在低位。
（記者 吳抒穎）
來源：21世紀經濟報道
責任編輯：林紅
請輸入驗證碼