在業(yè)界期待房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”之時(shí)，土地市場(chǎng)正掀起一場(chǎng)供應(yīng)小高潮。各地近期陸續(xù)發(fā)布今年土地供應(yīng)規(guī)劃，在規(guī)模上保持穩(wěn)定，也體現(xiàn)出地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的信心。
近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第一批），將有22宗地塊擬于3月8日至6月7日期間發(fā)布出讓公告，其中，中心四區(qū)占比近五成，供應(yīng)規(guī)模較大。
同時(shí)，在北京、上海和深圳等一線城市已經(jīng)舉行的土地拍賣中，央國(guó)企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊依然饑渴，熱門地塊往往有多家房企參與競(jìng)爭(zhēng)。
與之相對(duì)的是，民營(yíng)房企在土地市場(chǎng)上，仍難覓身影。但有管理和運(yùn)營(yíng)能力的房企也在努力尋找機(jī)會(huì)，通過(guò)代建、小股操盤的模式與操盤能力較弱的城投公司合作，以此參與到房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中。
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，房企都在努力適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)。
穩(wěn)定供應(yīng)
雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模下滑明顯，但是從土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，多數(shù)城市仍積極應(yīng)對(duì)。從各地近期發(fā)布的土地供應(yīng)計(jì)劃中可以看到，大多數(shù)城市以“穩(wěn)”為主，并未出現(xiàn)明顯收縮。
據(jù)廣州交易集團(tuán)給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提供的數(shù)據(jù)，2024年1~2月，廣州市21宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在廣州交易集團(tuán)成交，成交總面積162.31萬(wàn)平方米，成交總價(jià)221.36億元；共23宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在廣州交易集團(tuán)發(fā)布出讓公告，宗地總面積約95.27萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約47.32億元。
熱點(diǎn)二線城市中，成都的供應(yīng)仍然處在高位。根據(jù)成都成華區(qū)近期發(fā)布的計(jì)劃，今年擬將陸續(xù)上市24宗優(yōu)質(zhì)土地，共計(jì)約1117畝。其中商業(yè)用地3宗約143畝，商兼住用地3宗約130畝，住兼商用地6宗約300畝，住宅用地12宗約544畝。
3月19日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布今年土地供應(yīng)計(jì)劃。濟(jì)南今年計(jì)劃儲(chǔ)備土地6.4萬(wàn)畝、全年計(jì)劃供應(yīng)土地7.8萬(wàn)畝。
濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)牛長(zhǎng)春介紹，將加快優(yōu)質(zhì)地塊謀劃，出讓一批優(yōu)質(zhì)居住用地。優(yōu)化完善住宅用地供應(yīng)政策，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。
在濟(jì)南之前，多座三四線城市也發(fā)布了今年的土地供應(yīng)規(guī)劃。
3月13日，浙江嘉興自然資源和規(guī)劃局發(fā)布嘉興市區(qū)2024年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。
根據(jù)供應(yīng)計(jì)劃，嘉興市區(qū)2024年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為643.5公頃，其中商服用地56.9公頃，占供應(yīng)總量的9%；住宅用地178.9公頃，其中商品住宅用地124.37公頃、其他住宅用地54.54公頃，占總量的28%。
與2023年供應(yīng)計(jì)劃總量相比，嘉興市區(qū)2024年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量有所減少，而商品住宅用地供應(yīng)也減少了22公頃左右，但是其他住宅用地供應(yīng)保持穩(wěn)定，兩年都在54公頃以上。
更為典型的是江門。3月18日，江門市自然資源局發(fā)布江門市市區(qū)2024年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃和住宅用地三年（2024—2026年）滾動(dòng)計(jì)劃。
2024年，江門市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地12707畝，其中工業(yè)用地6228畝，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、交通等其他用地4859畝，與去年計(jì)劃的5004畝和1122畝相比均有較大增幅，體現(xiàn)江門市大力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決心；此外，江門今年的商住用地?cái)M將供應(yīng)1393畝，與去年計(jì)劃的1469畝基本持平。
分化持續(xù)
各地供應(yīng)穩(wěn)定，但是否能夠吸引到房企的青睞仍然存疑。一個(gè)既定的事實(shí)是，目前公開(kāi)土地市場(chǎng)上的“玩家”已經(jīng)大大減少，這些玩家又普遍更青睞高能級(jí)的城市。
受此推動(dòng)，今年前兩個(gè)月土地市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)。
中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年前2個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額1577億元，同比大幅增長(zhǎng)30.6%，顯示房企拿地意愿持續(xù)恢復(fù)。
中指研究院分析原因稱，今年2月，北京、深圳等一線城市拍地，土地出讓金額較高，抬高了拿地總額；此外，房企自2022年以來(lái)拿地持續(xù)低迷，部分企業(yè)土地儲(chǔ)備有所不足，亟須拿地補(bǔ)充土儲(chǔ)。
可供對(duì)比的還有，近期，上海閔行區(qū)古美北社區(qū)地塊吸引了14家房企的報(bào)名，最終成功的有效申請(qǐng)人有12家，多數(shù)是國(guó)企央企。
這宗地塊經(jīng)過(guò)了八個(gè)多小時(shí)的拼搶，最終由中鐵置業(yè)&華發(fā)聯(lián)合體搖中，成交價(jià)34.71億元，溢價(jià)率10%。
國(guó)央企對(duì)優(yōu)質(zhì)土地如饑似渴，民營(yíng)房企卻還比較審慎。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者詢問(wèn)三家民營(yíng)房企負(fù)責(zé)投拓的人士，得到的答復(fù)均是今年在土地市場(chǎng)仍然沒(méi)有大規(guī)模拿地的計(jì)劃。
一位華南房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“公司今年不準(zhǔn)備花大額資金去土地市場(chǎng)拿地。不過(guò)我們有關(guān)注小股操盤的機(jī)會(huì)，今年也有這樣的項(xiàng)目進(jìn)來(lái)，我們和城投合作只參股幾個(gè)點(diǎn)，我們負(fù)責(zé)操盤、銷售等，拿提成。”
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，近期熱點(diǎn)城市或核心區(qū)多宗地塊熱度較高，如北京順義空港地塊吸引37家企業(yè)報(bào)名，36家企業(yè)參與搖號(hào)，最終由北京建工獲取；上海出讓5宗地，全部溢價(jià)成交，其中4宗觸頂搖號(hào)。
此外，今年前2個(gè)月，22座重點(diǎn)城市各月成交溢價(jià)率均在8%以上，高于去年全年平均水平。溢價(jià)率的好轉(zhuǎn)表明：一是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增加；二是當(dāng)前房企投資更多聚焦于熱點(diǎn)城市或核心板塊，銷售流速有一定保障、庫(kù)存較為合理地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊房企舉牌意愿較強(qiáng)，這些地塊往往能競(jìng)拍出高溢價(jià)，而非核心區(qū)或城市仍會(huì)底價(jià)成交甚至流拍。
中指研究院分析師孟新增分析認(rèn)為，從近期土拍來(lái)看，北京、上海、蘇州等熱點(diǎn)城市或核心區(qū)地塊，房企仍保持較高投資熱情，與之對(duì)比，重慶、濟(jì)南、南京等地房企參拍積極性一般。短期來(lái)看，土拍分化現(xiàn)象仍將延續(xù)，核心城市土拍熱度有望維持，而多數(shù)城市房企投資布局仍趨審慎。（吳抒穎）
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
責(zé)任編輯：李頡
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