在業(yè)界期待房地產(chǎn)“小陽春”之時，土地市場正掀起一場供應(yīng)小高潮。各地近期陸續(xù)發(fā)布今年土地供應(yīng)規(guī)劃，在規(guī)模上保持穩(wěn)定，也體現(xiàn)出地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的信心。
近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第一批），將有22宗地塊擬于3月8日至6月7日期間發(fā)布出讓公告，其中，中心四區(qū)占比近五成，供應(yīng)規(guī)模較大。
同時，在北京、上海和深圳等一線城市已經(jīng)舉行的土地拍賣中，央國企對優(yōu)質(zhì)地塊依然饑渴，熱門地塊往往有多家房企參與競爭。
與之相對的是，民營房企在土地市場上，仍難覓身影。但有管理和運營能力的房企也在努力尋找機會，通過代建、小股操盤的模式與操盤能力較弱的城投公司合作，以此參與到房地產(chǎn)行業(yè)的競爭中。
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當下，房企都在努力適應(yīng)新的發(fā)展形勢。
穩(wěn)定供應(yīng)
雖然房地產(chǎn)市場規(guī)模下滑明顯，但是從土地市場的表現(xiàn)來看，多數(shù)城市仍積極應(yīng)對。從各地近期發(fā)布的土地供應(yīng)計劃中可以看到，大多數(shù)城市以“穩(wěn)”為主，并未出現(xiàn)明顯收縮。
據(jù)廣州交易集團給21世紀經(jīng)濟報道記者提供的數(shù)據(jù)，2024年1~2月，廣州市21宗國有建設(shè)用地使用權(quán)在廣州交易集團成交，成交總面積162.31萬平方米，成交總價221.36億元；共23宗國有建設(shè)用地使用權(quán)在廣州交易集團發(fā)布出讓公告，宗地總面積約95.27萬平方米，起始總價約47.32億元。
熱點二線城市中，成都的供應(yīng)仍然處在高位。根據(jù)成都成華區(qū)近期發(fā)布的計劃，今年擬將陸續(xù)上市24宗優(yōu)質(zhì)土地，共計約1117畝。其中商業(yè)用地3宗約143畝，商兼住用地3宗約130畝，住兼商用地6宗約300畝，住宅用地12宗約544畝。
3月19日，濟南市自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布今年土地供應(yīng)計劃。濟南今年計劃儲備土地6.4萬畝、全年計劃供應(yīng)土地7.8萬畝。
濟南市自然資源和規(guī)劃局黨組書記、局長牛長春介紹，將加快優(yōu)質(zhì)地塊謀劃，出讓一批優(yōu)質(zhì)居住用地。優(yōu)化完善住宅用地供應(yīng)政策，助力房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。
在濟南之前，多座三四線城市也發(fā)布了今年的土地供應(yīng)規(guī)劃。
3月13日，浙江嘉興自然資源和規(guī)劃局發(fā)布嘉興市區(qū)2024年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。
根據(jù)供應(yīng)計劃，嘉興市區(qū)2024年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量為643.5公頃，其中商服用地56.9公頃，占供應(yīng)總量的9%；住宅用地178.9公頃，其中商品住宅用地124.37公頃、其他住宅用地54.54公頃，占總量的28%。
與2023年供應(yīng)計劃總量相比，嘉興市區(qū)2024年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量有所減少，而商品住宅用地供應(yīng)也減少了22公頃左右，但是其他住宅用地供應(yīng)保持穩(wěn)定，兩年都在54公頃以上。
更為典型的是江門。3月18日，江門市自然資源局發(fā)布江門市市區(qū)2024年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃和住宅用地三年（2024—2026年）滾動計劃。
2024年，江門市區(qū)計劃供應(yīng)建設(shè)用地12707畝，其中工業(yè)用地6228畝，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、交通等其他用地4859畝，與去年計劃的5004畝和1122畝相比均有較大增幅，體現(xiàn)江門市大力支持實體經(jīng)濟發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決心；此外，江門今年的商住用地擬將供應(yīng)1393畝，與去年計劃的1469畝基本持平。
分化持續(xù)
各地供應(yīng)穩(wěn)定，但是否能夠吸引到房企的青睞仍然存疑。一個既定的事實是，目前公開土地市場上的“玩家”已經(jīng)大大減少，這些玩家又普遍更青睞高能級的城市。
受此推動，今年前兩個月土地市場表現(xiàn)不錯。
中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年前2個月，TOP100企業(yè)拿地總額1577億元，同比大幅增長30.6%，顯示房企拿地意愿持續(xù)恢復(fù)。
中指研究院分析原因稱，今年2月，北京、深圳等一線城市拍地，土地出讓金額較高，抬高了拿地總額；此外，房企自2022年以來拿地持續(xù)低迷，部分企業(yè)土地儲備有所不足，亟須拿地補充土儲。
可供對比的還有，近期，上海閔行區(qū)古美北社區(qū)地塊吸引了14家房企的報名，最終成功的有效申請人有12家，多數(shù)是國企央企。
這宗地塊經(jīng)過了八個多小時的拼搶，最終由中鐵置業(yè)&華發(fā)聯(lián)合體搖中，成交價34.71億元，溢價率10%。
國央企對優(yōu)質(zhì)土地如饑似渴，民營房企卻還比較審慎。21世紀經(jīng)濟報道記者詢問三家民營房企負責投拓的人士，得到的答復(fù)均是今年在土地市場仍然沒有大規(guī)模拿地的計劃。
一位華南房企的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“公司今年不準備花大額資金去土地市場拿地。不過我們有關(guān)注小股操盤的機會，今年也有這樣的項目進來，我們和城投合作只參股幾個點，我們負責操盤、銷售等，拿提成。”
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，近期熱點城市或核心區(qū)多宗地塊熱度較高，如北京順義空港地塊吸引37家企業(yè)報名，36家企業(yè)參與搖號，最終由北京建工獲取；上海出讓5宗地，全部溢價成交，其中4宗觸頂搖號。
此外，今年前2個月，22座重點城市各月成交溢價率均在8%以上，高于去年全年平均水平。溢價率的好轉(zhuǎn)表明：一是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增加；二是當前房企投資更多聚焦于熱點城市或核心板塊，銷售流速有一定保障、庫存較為合理地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊房企舉牌意愿較強，這些地塊往往能競拍出高溢價，而非核心區(qū)或城市仍會底價成交甚至流拍。
中指研究院分析師孟新增分析認為，從近期土拍來看，北京、上海、蘇州等熱點城市或核心區(qū)地塊，房企仍保持較高投資熱情，與之對比，重慶、濟南、南京等地房企參拍積極性一般。短期來看，土拍分化現(xiàn)象仍將延續(xù)，核心城市土拍熱度有望維持，而多數(shù)城市房企投資布局仍趨審慎。（吳抒穎）
來源：21世紀經(jīng)濟報道
責任編輯：李頡
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