2023年12月19日，北京市規劃和自然資源委員會發布《關于明確商品住宅用地項目相關土地價款有關事項的通知》（后簡稱《通知》），分用途明確土地出讓價款，有利于企業據實核算不同用途土地開發成本，提高投資決策的精準度。
《通知》發布次日，北京兩宗涉宅用地開拍，分別位于昌平朱辛莊和房山廣陽城，總出讓面積9.97萬平方米，總起始價54.7億元，最終兩宗宅地均底價成交。其中朱辛莊地塊交通、產業和商業配套均具備一定優勢，周邊兩宗地塊年初搖號成交。
今年以來，各地土拍政策出現一些變化，如發布擬出讓地塊清單，集中供地轉向多頻少量供地；如多地取消地價限制，土拍恢復價高者得；再如通過下調競買保證金等方式降低房企參拍門檻，提升房企參拍積極性。另外，各地供地結構也有所變化，優質地塊供地增加，帶動成交地塊樓面均價上漲。
但從2023年1-11月土拍情況來看，不同能級城市土地供應和成交情況同比均有不同程度下降。中指數據顯示，1-11月全國300城土地推出面積同比下降21.5%，成交面積同比下降28%，土地出讓金同比下降21.7%。盡管部分熱點城市優質地塊熱度攀升，但整體來看今年土地市場仍未轉暖。
各地持續優化土拍政策
日前北京發布《通知》，進一步優化土地供應管理。《通知》明確，對于新發布出讓公告的宅地搭配公建用地出讓的項目，將在公告（預申請公告）中分別明確住宅用途、公建用途的起始價，并按照各自用途起始價占項目起始總價的比例，確定土地成交價款中溢價部分住宅用途、公建用途所占比例。
同時，將在出讓合同中分別明確住宅用途、公建用途各自的土地成交價款；將在出讓合同補充協議中分別明確地下車庫用途、倉儲用途等各自的土地價款。
《通知》的推出，使得土拍和地價款更加明晰，更有利于企業據實核算不同用途土地開發成本，提高投資決策的精準度。
12月20日，北京兩宗涉宅用地開拍，其中昌平朱辛莊地塊包括一宗F3其他類多功能用地。中指研究院土地市場研究負責人張凱向21世紀經濟報道記者表示，F3其他類多功能用地為公建混合用地，朱辛莊地塊出讓按照《通知》要求執行，但之前掛牌的時候沒有對相關內容進行明確，大概率在簽訂出讓合同時會明確不同用途的地價。
不只北京，今年多地對土拍規則進行調整，其中擬出讓地塊清單公布制度的建立影響較大。今年年初，自然資源部提出建立擬出讓清單公布制度，每次公開詳細清單對應擬出讓時間段原則上不少于3個月，詳細清單中的地塊，在公開的擬出讓時間段里可一次或多次發布出讓公告，并在公開的擬出讓時間段內全部推出。
各地陸續跟進落實這一政策。從實踐情況來看，該制度推出后，各地土地出讓更加靈活，出讓頻次增加，供地節奏更加常態化，多地集中供地轉向多次少量。此外，這也給予房企更多時間進行摸排與市場研判，穩定市場信心。
今年土拍政策的另一大變化是取消地價上限，土拍恢復價高者得。據媒體報道，9月底自然資源部向各省市下發文件，其中就包括建議取消土地拍賣中的地價限制。其后越來越多的重點城市在新掛牌地塊的出讓規則中，取消了地價上限有關規定。
據不完全統計，成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽、鄭州等城市已對該政策進行落實。另外，11月21日廣州在黃埔區一宗宅地出讓公告中明確地塊出讓“價高者得”，廣州成為首個取消宅地地價上限的一線城市。
中指研究院分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，已取消地價上限的城市未來土拍規則調整有限，更多涉及降地價、延緩繳納出讓金、銀行保函替代保證金等內容。
目前部分城市已有相關政策推出。如2023年2月5日，武漢在《關于激發市場主體活力推動經濟高質量發展的政策措施》中明確，要強化土地供給保障，下調競買保證金，延遲繳納土地出讓金，新出讓土地可按照不低于起始價的10%確定競買保證金，允許銀行出具保函代替競買保證金。另外，除競買保證金之外的剩余土地出讓價款，允許在1年內繳清，特殊項目可2年內繳清。
無獨有偶，2023年10月16日，杭州在樓市新政中提出，在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上，增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式，緩解房企資金壓力。
除此之外，各地在供地結構方面也有變化，加大優質地塊供應力度，部分城市還將其寫入政策文件。杭州在前述新政中即提出，要優化宅地供應結構，按需做地、精準供地，加大配套齊全、交通便利的優質地塊供應。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，今年各地積極調整土拍政策，或主要系當地土地市場熱度維持在較低水平，房企拿地信心不足。她認為，未來土拍規則仍有放松空間，或主要就提高房企拿地熱情、增加房企利潤空間等進行探索或延伸。
前11月300城土地出讓金同比下降超2成
12月20日，北京土拍中昌平朱辛莊地塊關注度較高，該地塊距離最近地鐵站約800米，周邊產業和生活配套豐富，且今年年初，周邊兩宗地塊均搖號成交。對此，張凱表示，這是因為該地塊捆綁的F3公建混合用地達7.7萬平方米，體量過大，且該地塊競得人不得分割銷售，僅可以整體出讓或自持。
個別地塊或有特殊情況，但縱觀全國，今年前11月土地市場仍難言樂觀。中指數據顯示，1-11月300城土地推出面積56533萬平方米，同比下降21.5%；土地成交面積33654萬平方米，同比下降28%；土地出讓金21608億元，同比下降21.7%。
孟新增指出，今年以來，房地產調控政策持續優化，土拍規則也在不斷放寬，但多數城市新房市場活躍度不足，土地市場整體表現仍較低迷。整體來看，土地縮量還在持續，且分化加劇，僅部分城市或個別地塊土拍熱度較高。
不同能級城市的土地供需均呈縮量特征。據前述機構數據，1-11月一線城市土地推出面積和成交面積同比分別下降14.9%和29.9%；二線城市土地推出面積和成交面積同比分別下降18.6%和26.8%；三四線城市土地推出面積和成交面積同比分別下降23.5%和28.7%。
而在土地出讓金方面，1-11月一線城市、二線城市和三四線城市土地出讓金分別為4641億元、10827億元和6140億元，同比分別下降23.9%、19.2%和24.1%。
對此，關榮雪認為，一方面，各地的推地節奏放緩主要因為房地產市場去化動力不足，復蘇緩慢，各地以消化庫存為主要任務，避免加重土地待開發存量規模；另一方面，土地需求下降主要系房企資金壓力較大，房企銷售、融資等持續承壓，各方面投資成本有所壓縮。
但也有例外，如在22個集中供地城市中，1-11月長春、武漢、天津、北京、濟南、廣州的供地規模較去年同期有不同程度增加，如據前述機構數據，1-11月長春推出土地規劃建筑面積588萬平方米，同比增加431%；同期北京推出土地規劃建面588萬平方米，同比增加12%。
而在成交方面，22城中僅長春、天津和北京土地成交建面增加，分別成交248萬平方米、439萬平方米和492萬平方米，同比增幅分別為249%、43%和2%。在土地出讓金方面，僅長春、天津和福州有不同程度增長，其余19城均下降，降幅1%到59%不等。
孟新增表示，各地情況來看，天津、長春因為基數原因供求兩端數據出現同比增長，北京則是因為土拍情緒穩定，住宅用地供求面積整體平穩。
縱觀22城土地市場，據中指數據，2023年1-11月，22城住宅用地合計推出1400宗，規劃建面12776萬平方米，同比下降23%；成交1018宗，規劃建面9156萬平方米，同比下降30%，大多數城市持續縮量。
在孟新增看來，在銷售端尚未轉暖的情況下，政府推地、房企拿地均偏謹慎，土地市場低溫態勢何時扭轉，仍取決于房企資金面及銷售端的恢復程度。
關榮雪則表示，當前已有局部向好跡象的出現，如包括取消地價上限在內，多地放松土拍規則，釋放利好信號，另外，土地流拍率也延續下降態勢。
她表示，土拍規則的適度放松，疊加金融支持房地產力度有所加大，房企融資將獲改善。隨著政策加力，多項利好政策逐步落地，明年土地市場穩步恢復或值得期待。（記者 李莎）
來源：21世紀經濟報道
責任編輯：崔現香
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