在近日的國新辦新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾關于存量房貸利率下調的表態引起了極大關注。
“太高興了，終于可以降低存量房貸利率了。”王先生對第一財經說，他于2021年7月購入了房產，由于是二套房，房貸利率達到了5.75%(LPR+110BP)，盡管此后LPR多次下調，但加點不變，目前依舊高達5.4%。
而現在，王先生所在的城市新發放的住房按揭利率已經降至首套4.2%(LPR+0BP)，二套4.8%(LPR+60BP)，兩相對比差異明顯，這也是為何近兩年來隨著LPR頻繁下調，關于存量房貸利率下降的呼聲漸高的原因之一。
不過，第一財經在銀行業內采訪了解到，盡管監管已發聲支持，但具體的細則和方案出臺還尚需時日，包括如何調降、調降到什么程度、適宜人群等均需考量。
另外，鑒于2008年調降存量房貸利率時曾出現跨行“轉按揭”業務，近兩日，市場再度出現了呼吁放開的聲音，對此，亦是有人贊成有人反對。
具體落地尚需時日
自2019年以來，5年期以上LPR已經下調了7次，房貸利率跟隨同步下調。根據國新辦新聞發布會上透露的數據：上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107BP。其中，6月個人住房貸款利率為4.11%，同比下降51BP。
中指研究院監測數據顯示，2023年以來，全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下，幾乎跌至歷史最低水平。在此背景下，存量房貸利率依舊“高位站崗”的現象備受關注。
在上述發布會上，鄒瀾表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。這也是央行時隔15年再度提及存量房貸利率調整。
早在2008年10月，央行曾發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，一些中小銀行率先推出利率七折優惠，并推出跨行“轉按揭”業務來搶奪存量用戶。在此情景下，國有銀行也紛紛制訂存量房貸調整細則。
當時的背景是為應對國際金融危機產生的影響，支持居民住房消費，促進擴大內需。“之后存量房貸利率出現了快速下行，助力地產企穩、消費修復和經濟回暖。”華鑫證券分析師楊芹芹說。
星圖金融研究院副院長薛洪言對第一財經分析說，此次鼓勵銀行開展存量房貸置換業務，引入市場化機制，將有助于大幅減緩居民部門主動去杠桿的問題，當購房人不著急提前還貸時，可以更從容地進行消費支出，也有助于消費企穩，助力經濟更快地復蘇向好。
不過，盡管購房者的期待較高，但相關政策或許并不會快速地展開。第一財經在銀行業內采訪了解到，具體的細則和方案出臺還尚需時日。
某大行廣東省分行第一財經財經回復稱：當前正在跟監管了解相關細則，暫未制定具體方案；另一大行也表示，相關方案目前還在準備中。
一股份行人士對第一財經透露，目前銀行業都在抓緊研究，爭取盡快推出相關流程和方案，而且這樣的方案并不會一刀切，各家銀行會根據自身的情況而設定。
“個人住房貸款并非標準化的產品，利率不同、背后的房產不同、首付款比例不同、風險屬性也不同，直接一刀切，不僅門檻不好判定，且容易產生問題，負面影響大。”薛洪言說。
跨行“轉按揭”蠢蠢欲動
回顧2008年的存量房貸利率下調，中小銀行“一馬當先”，直到2009年初，國有大行才被迫有所行動。
楊芹芹認為，相較2008年，當前房貸作為優良資產的稀缺性進一步凸顯，銀行對于挖墻腳的防范意識將會更強。另外，存量房貸的優惠也會給銀行的穩健性和持續經營，尤其是給凈息差帶來一定壓力，個人住房貸款余額占比更高的國有大行壓力凸顯，因此本輪存量房貸優惠預計還是會從中小銀行開始，逐步擴散到大型國有銀行。
第一財經根據Wind數據統計發現，六大國有行以及招商銀行、興業銀行截至去年底的個人住房按揭規模均超過萬億元，其中，建設銀行的住房按揭規模最高，超過6.5萬億元，在個貸余額中占比達到79%；工商銀行、農業銀行、中國銀行的按揭貸款占比也超過了70%。
“可以說，降存量房貸利率對銀行特別是大行而言，是當下痛苦但長遠有利的選擇。”招聯首席研究員董希淼說。
在具體操作路徑上，董希淼分析，根據央行表態，存量房貸利率調整可有兩種做法：直接降(變更合同條款)、間接降(貸款以新換舊)。
“下一步，建議通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則；建議各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標準、流程等。”他說。
貸款以新換舊又俗稱“轉按揭”，本周末市場也出現了關于跨行“轉按揭”放開的討論，一如2008年出現的“挖墻腳”現象，畢竟這可以為部分銀行帶來增量客戶。
“如果借款人所在的銀行未推出存量房貸利率下調政策，而其他銀行卻推出了，那么，不排除會有人為了利率去折騰跨行‘轉按揭’的。”廣州大源按揭總經理鄭大源對第一財經說。鄭大源同時表示，跨行“轉按揭”有其存在的合理性，一方面在契約精神之下，可以避免對于現有貸款合同的修改；另一方面，也給銀行和借款人一個自由選擇的機會。
據此前媒體報道，去年曾有一家小型城商行以“按揭貸款置換”為名推出過轉按揭業務，但隨即被叫停。
“為維護合理的競爭秩序，我認為，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行‘轉按揭’。”董希淼指出，但考慮到對銀行穩健經營的影響，可在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內借款人不得提前還款。
遠水難解近渴
在存量房貸利率下調的相關政策尚未出臺之前，提前還貸仍是降低存量房貸利息支出最現實的選擇。
鄒瀾在發布會上說，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。
“目前銀行的提前還款壓力依舊很大。”某股份行業零售業務部門負責人也對第一財經說。
自去年下半年以來，提前還貸潮越演越烈，年初，第一財經進行了一個小范圍的調研，隨機采訪了多位購房者，根據調研結果：房貸利率越高的人群，提前還貸的意愿越強烈。
除了提前還貸外，“商轉公”是降低存量房貸利息支出的另外一種模式。
據了解，2022年以來，已有近20城推行“商轉公”政策。第一財經不完全統計顯示，今年又有哈爾濱、揚州等十余城推出了“商轉公”業務。
從利率來看，公積金貸款利率明顯低于當下商業貸款，其中，認定首套貸款的，貸款期限5年以下為2.6%，5年以上3.1%；認定為二套房貸的，5年以下為3.025%，5年以上為3.575%。
在“商轉公”的具體操作方式上，大致分為兩種：一種是貸款銀行非當地公積金貸款業務受托銀行的，可以采取“先還后貸”的方式，即借款申請人需要提前結清原商業貸款，解除抵押登記后，重新辦理抵押登記，將抵押權人登記為公積金中心，公積金中心通過受托銀行放款。
而貸款銀行與公積金貸款受托銀行為同一家銀行的，可以采用“順位抵押”或“帶押轉貸”的方式，即借款申請人要結清原商貸本金余額及應還利息超出商轉公貸款的差額部分后，按順位設立新的抵押權，將公積金中心登記為第二順位抵押權人；公積金中心放款用于提前結清原商業貸款，銀行退出，抵押權人自動變更為公積金中心。
不過，“商轉公”也設置了一些限制條款，比如，有些城市規定借款人須為首次申請公積金貸款；有些城市要求僅支持擁有唯一一套住房或首套房；另外還要求房屋權屬明晰，無查封、保全；已正常還款一定期限，且無逾期記錄等。
開展“商轉公”業務的城市中也有部分熱點城市同時表示，“商轉公”業務能否持續，要根據個貸率的變化情況而定。
比如，湖南省直單位住房公積金管理中心發文，7月10日起，該中心的商轉公貸款業務將根據個貸率情況實行動態管理，個貸率在85%以下，正常受理商轉公貸款業務；個貸率介于85%(含)和90%之間時，對商轉公貸款業務預約進行適度限流；個貸率高于90%(含)時，暫緩商轉公貸款業務預約及受理。
受制于個貸率高的原因，部分城市明確表示，暫時無法開啟“商轉公”業務。
比如，4月6日，北京住房公積金管理中心在互動咨詢中表示，個別省市開辦“商轉公”業務，主要是因為其住房公積金個人貸款率、資金運用率相對較低，而北京住房公積金管理中心的住房公積金個人貸款率、資金運用率一直位于高位，故暫不符合開辦商貸轉公積金貸款業務的條件。
來源：第一財經
責任編輯：李頡
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