航向明確、風勁帆鼓。在城市更新和城市建設三年攻堅行動的新賽道上，聚力推動現代化國際大都市建設實現新突破的青島，正以奔跑的姿態奮斗前行。從居民入住的“暖屋子”，到上班通勤的“車輪子”，涉及的每一項行動、每一個項目都猶如春天播下的一粒“種子”，在這片充滿希望的熱土上，逐漸萌發。
與時間“賽跑”
萬象更新，春滿山海。讓歷史城區成為“文化客廳”、三年清零市區2000年以前老舊小區和城中村改造、推進“快速成網、節點立體、主干改善、次支貫通”為核心的“15515+N”工程、全域推進地鐵沿線TOD綜合開發，加快推進21個TOD項目落地......青島已經站在新一輪的開端，一批批著眼城市更新和城市建設的工程推進，正與時間“賽跑”。
歷史城區保護更新成為老城區蝶變重生的重要目標。一場實現青島歷史城區“百年嬗變”的歷史性戰役已經打響，加快推進歷史城區保護更新，打造時尚活力的歷史街區，推動郵輪港區啟動區建設全面起勢。2020年以來，青島老城區更新成果相繼落槌，廣興里、館陶路踏準時代節拍，化身青島工業設計中心、青島新金融街。被市南區列為“一號工程”的中山路步行街的前期工程更是頻頻出招，中山路天橋拆除、濟南路拓寬工程啟動、國風大酒店拆除、中山路片區違建拆除……一系列歷史城區的改造行動，傳承著城市百余年的歷史文脈，通過保留原汁原味的歷史風貌，將歷史城區成為“文化客廳”。
城市更新三年攻堅戰，如何讓“城中之人”共享這座城市的發展紅利？老舊小區的大力推進，成為很多老青島人的福利。青島作為全國城鎮老舊小區改造試點城市，舊城舊村的改造已如火如荼。資料顯示，2021年青島市改造老舊小區項目216個、面積601萬平方米，惠及居民7.3萬戶。未來三年，青島將改造城鎮老舊小區共1108個、30萬戶；啟動改造城中村81個、5.5萬戶，重點推進市北區、李滄區、嶗山區范圍內的27個城中村、2.4萬戶改造工作。力爭在三年內，將市南區、市北區、李滄區以及嶗山區的2000年以前建成的老舊小區改造和現有城中村拆遷基本清零。
一個好的城市環境，不僅要使群眾宜居，還要有一個順暢便利的交通脈絡。當下，青島正著眼構建“快速成網、節點立體、主干完善、次支貫通”的市政路網體系，重點推進實施944121工程，即9條公路，4條鐵路，4處港口工程，一個通用機場，兩處交通樞紐，一條高壓燃氣管道，三年內全面構建北上融入京津冀，南下聯通長三角，西進輻射炎黃流域，東出日韓經濟圈的綜合立體交通網，加快建設交通強國示范城市和國際性綜合交通樞紐城市。
一座城市的地鐵通車里程和在建項目映射著其經濟發展速度和活力。過去一年，“軌道上的青島”交出了一份優秀答卷：去年9月，青島地鐵三期建設規劃項目成功獲批，青島軌道交通獲批里程達503公里，進入全國先進城市行列。同年底，青島地鐵1號線南段開通，2號線二期、5號線、7號線二期開工，青島軌道交通三期建設規劃項目拉開建設大幕。未來三年，青島要全域推進地鐵沿線TOD綜合開發，力爭至2024年年底實現21個tot項目落地。
著眼城市“微更新、“微改善”，青島正從方方面面打磨著一座獨具特色的公園城市，讓城市宛如在公園中葳蕤生長。構建一個城市綠道網絡，整治200個公園綠地，推進300處立體綠化等，一個生態空間山清水秀、生活空間宜居適度的公園化城市正逐漸顯現。
企業的新賽道
一個個民生工程項目的正加速落地，推動著城市品質實現全面提升。房企作為城市建設與運營的重要主體，也成為了城市更新的主要參與方。尤其在“三條紅線”等政策陸續出臺下，倒逼不少開發商開辟多元路徑。順應形勢、勢不可擋的城市更新也成為越來越多開發商補充土地儲備不可或缺的一大重點賽道。
以頭部房企為先，各大開發商紛紛踏點出動，參與這股城市浪潮之中，陸續成立城市更新業務部門、城市更新公司等。據克而瑞數據顯示，百強房企已有約47%的企業涉足城市更新領域，其中TOP50房企涉足占比達61%。
不止房地產企業，隨著城市更新市場化程度不斷開放，參與主體也更多豐富，一些頭部建工企業也逐漸展露頭角，開始操盤城市更新項目的運營。在濰縣路19號和青島商會舊址更新改造項目中，青島市南區嘗試了EPC+O模式與中建八局達成合作。EPC+O模式意味著，除了項目的設計改造外，中建八局四公司還將起承擔項目后期運營等一系列工作。
濰縣路19號（資料圖）
一家以工程建造聞名的建筑公司，怎樣承接并自主運營老城里院項目？建筑企業為何投身其中，跨界“輕資產”運營？中建八局城市投資運營管理有限公司青島分公司項目總經理蘇士淼表示，“對于中建八局來說，轉型是依托現有主業，實現相關多元化。”據介紹，六年前，中建八局開始操盤上海重固鎮城市更新項目，從2016年簽約至今，早年規劃藍圖如今已變為美好現實。據介紹，青浦區重固鎮新型城鎮化PPP項目，是當年上海入選國家發改委PPP項目庫的唯一重點推薦項目，項目涵蓋規劃策劃、土地整治、基礎設施、公建配套、保障房建設、城鎮更新和產業服務運營等諸多方面。
濰縣路19號改造項目（效果圖）
正如中建八局方面介紹所說，操盤運營青島老里院，只是企業從單一建設企業向城市更新、城市運營企業轉型的一個縮影。當下，“投資+施工”并逐步向“城市運營服務商”轉型，已成為眾多大型建筑企業的共識。其中，以中建系為代表的國企，不斷進行著輕資產運營項目的嘗試，一個“品牌輸出”輕資產運營的遠期規劃，已拉開帷幕。
城市“進化”之路
深圳、廣州、上海.....在不斷向前的城市化進程中，一個個宏偉的城市更新行動在多個城市推開。對于青島這樣的濱海名城，近年來正加速全方位融入國家發展戰略，建設現代化國際大都市是中央對青島的指示要求，因而其城市更新和城市建設必須加速度。
如何讓城市持續煥發生機與活力？城市更新，不失為一劑良方。實施城市更新行動，目的在于推動城市開發建設方式從粗放型外延式發展轉向集約型內涵式發展，將建設重點由房地產主導的增量建設，逐步轉向以提升城市品質為主的存量提質改造，推動城市結構調整優化，促進城市品質提升。
“城鄉建設需要從量的增長徹底轉向質的提升，從‘有沒有’轉向‘好不好’，走高質量綠色發展道路。”住房和城鄉建設部總經濟師楊保軍表示，城市更新的第一項任務是要調整城市的空間結構、優化城市空間布局、完善城市功能，從國家尺度的空間結構、城市群都市圈以及單個城市3個層次來關注城市的空間結構， 讓老百姓看得見山，望得見水，記得住鄉愁。
城市更新對城市功能完善和經濟活力的作用幾何？住房和城鄉建設部原副部長仇保興建議，城市更新進程中，通過推進生態修復、城市修補，倡導“有機更生”，加強微循環改造，讓城市實現“更低碳前進”。他認為，推行“微循環”改造是城市增強彈性和經濟活力的主要途徑，是“城市雙修”改善人居環境的必由之路。仇保興還表示，通過智慧城市建設，將各種“分布式、微循環”的硬件進行協同、評估、反饋和共生，進一步完善城市“微循環”體系。
城市的更新升級，不僅要關注物質空間的構建，還要關注當地傳統非物質文化遺產的留存。中國工程院院士何鏡堂表示，“文化是城市的靈魂，更是城市賴以延續和發展的根基。”城市更新既要激發當地活力和繁榮，又能守護和延續地域文化，建構和強化地方認同，為文化自信提供堅實支撐。這種對地方文化資本的激活，不僅會反映城市的文化和歷史，提升市民的文化自覺，也將幫助人們重新考慮城市更新發展的方式，甚至思考城市建設發展的未來。
讓城市既留得住記憶，也看得到未來。 城市更新，是城市化建設進程中的一道新題，既關乎人民群眾的獲得感、幸福感，也是城市從“增量擴張”到“存量更新”的轉型中，必須答好的時代之問。
青島財經日報/首頁新聞記者 李雯
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