10月末，綠地拿下青島市城陽區(qū)260畝四宗地塊，其中科研用地將打造國科大雙創(chuàng)基地。與此同時，位于南昌路兩幅地塊已完成控規(guī)調(diào)整，將作為青島數(shù)字科技大道千畝產(chǎn)業(yè)園區(qū)的啟動區(qū)儲備用地。此外，金地要投300億在西海岸發(fā)力產(chǎn)城融合項目，中巍地產(chǎn)計劃投建10億美元打造青島國際智慧城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)......
從綠地、融創(chuàng)，到金地、中巍，青島多個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目即將“上馬”，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展鏈條上，“產(chǎn)業(yè)”二字的出現(xiàn)頻率越發(fā)密集。可見在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的時代背景下，青島在產(chǎn)業(yè)方面的建筑載體不斷增多。
產(chǎn)城大單落戶青島
作為城市化的主要載體，房地產(chǎn)業(yè)在起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于成熟。開發(fā)商與城市的關(guān)系發(fā)生了進一步的演化，城市運營成為地產(chǎn)企業(yè)的一大新使命，其深度介入城市布局的理念，改變了城市的生長狀態(tài)，也為自己的發(fā)展拓展了新的機遇。放眼青島，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從幾年前的寥寥無幾到如今的遍地開花。過去的幾年時間，啟迪協(xié)信青島科技城、青島光谷軟件園、招商藍灣網(wǎng)谷、科創(chuàng)慧谷、青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園、總部基地以及偉東藍色硅谷等多個產(chǎn)業(yè)項目竣工，各個區(qū)域紛紛出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)項目的身影。尤其是去年底以來，多個一線品牌開發(fā)商帶著巨資到青島“報到”。
去年10月，融創(chuàng)與青島市政府簽投資協(xié)議，將投資45億元，將建成一個集醫(yī)療、預防和康養(yǎng)為一體的國際智慧健康城。兩個月后，金地集團產(chǎn)城融合項目在青島首次落地，選址西海岸，投資300億打造以”市場+產(chǎn)業(yè)+技術(shù)+人才+配套”為核心的產(chǎn)城融合生態(tài)圈。另外，中巍地產(chǎn)也發(fā)布消息，計劃投資10億美元打造青島國際智慧城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)。一個個“大單”的背后，預示著新一輪大型產(chǎn)城融合項目即將在青島全面鋪開。
區(qū)域發(fā)展，產(chǎn)業(yè)為基。在城陽白云山生態(tài)區(qū)，一個涵蓋“1+4”的產(chǎn)業(yè)大城正在蓬勃崛起。上月末，綠地集團摘得城陽260畝土地，國科小鎮(zhèn)項目再度擴容。據(jù)悉，此番摘得的260畝土地包括兩宗科研用地，將規(guī)劃打造國科大雙創(chuàng)基地。“雙創(chuàng)基地建成后，將無償移交城陽區(qū)政府或政府指定相關(guān)部門。”綠地集團相關(guān)負責人介紹，“綠地國科健康科技小鎮(zhèn)是一個‘1+4’產(chǎn)業(yè)體系的綜合產(chǎn)業(yè)生態(tài)城，隨著雙創(chuàng)基地地塊的落定及動工，通過政校合作引進高層次創(chuàng)業(yè)人才，以實現(xiàn)技術(shù)帶動產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)的城市發(fā)展新戰(zhàn)略。”
據(jù)介紹，綠地控股的“地產(chǎn)+”科創(chuàng)、進口商貿(mào)、康養(yǎng)、會展、基建、金融等一系列重大項目已經(jīng)全面布局。依托多元化業(yè)態(tài)模式，綠地從上海起步，已在天津、成都、武漢、西安、哈爾濱、嘉興等國內(nèi)重要區(qū)域落地，初步形成全國布局。不止是綠地，越來越多的房企將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為開啟利潤增長點的新窗口。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前已有包括融創(chuàng)、萬科、恒大、遠洋、綠城、協(xié)信、金茂、金地等數(shù)十家地產(chǎn)巨頭發(fā)力產(chǎn)業(yè)板塊。
青島雙創(chuàng)“跑進”全國前十
為何國內(nèi)一線開發(fā)商紛紛攜重金入青打造產(chǎn)城融合項目？
分析發(fā)現(xiàn)，打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)，青島有自己的“王牌”。10月28日，在2020青島創(chuàng)新節(jié)開幕式上，國家信息中心發(fā)布了《2020中國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)城市生態(tài)指數(shù)研究報告》，該指數(shù)是繼2018年后第二次發(fā)布，青島也再次躋身“雙創(chuàng)領(lǐng)跑型城市”，排名第10位。
據(jù)了解，青島自發(fā)起科技引領(lǐng)城建設攻勢以來，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)搭建高端載體，打造標桿孵化平臺，通過市區(qū)聯(lián)動支持利用存量物理空間，引進啟迪控股、華夏基石、創(chuàng)業(yè)黑馬等有產(chǎn)業(yè)資源、有服務體系的高端服務機構(gòu)和平臺型企業(yè)，在“平臺思維”的引領(lǐng)下，青島的雙創(chuàng)項目正在經(jīng)歷著不斷的創(chuàng)新整合，使資源要素通過平臺充分互動耦合。
縱觀全國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，長三角區(qū)域的經(jīng)典產(chǎn)業(yè)項目可謂層出不窮。其中，蘇州工業(yè)園區(qū)可以說是全國片區(qū)開發(fā)的巔峰之作，該項目在產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展、城市建設和管理、社會治理等領(lǐng)域，先后編制實施了近100項規(guī)章制度和管理辦法。對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視與管理的細致程度可見一斑。與此同時，舉上海之力重點打造的張江高科技園區(qū)，被譽為中國硅谷，在生物醫(yī)藥、芯片制造領(lǐng)域出色的產(chǎn)業(yè)集聚能力在全國范圍內(nèi)都屬于首屈一指的行業(yè)地位。相比于“穩(wěn)重的”上海，杭州的創(chuàng)業(yè)氛圍更加濃重。圍繞阿里這個互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的龍頭企業(yè)，涌現(xiàn)除了一大批創(chuàng)業(yè)企業(yè)，市場需求火熱，推動了杭州區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)運營能力的發(fā)展。其中浙大網(wǎng)新，恒生科技園屬于其中的佼佼者，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)、特色小鎮(zhèn)行業(yè)輸送了大批人才，打造了諸多經(jīng)典項目。
“從青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看，市場還有很大的發(fā)展空間。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“從青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看，不乏像影視產(chǎn)業(yè)這樣全國拔尖的項目，這也是青島當前的優(yōu)勢所在。對于產(chǎn)業(yè)定位來說，這兩年包括大健康、教育、科創(chuàng)、文旅等產(chǎn)業(yè)確實受到國家的支持，房企有較好的資金實力，愿意投資此類業(yè)務，這在青島市場也有一定程度的體現(xiàn)。”
產(chǎn)業(yè)賦能城市任重道遠
產(chǎn)融賦能大趨勢之下，萬科、綠地、龍湖、首創(chuàng)等開發(fā)商紛紛提出轉(zhuǎn)型“城市運營商”，這樣的動向，給行業(yè)提供了新的啟發(fā)。
除了開發(fā)，城市運營商還要干什么呢？與傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)開發(fā)不同，嚴躍進表示，“城市運營概念更強調(diào)多種業(yè)態(tài)運作的思路。對于房企而言，這無疑是提出了更高的要求，也更加考驗其對業(yè)務的統(tǒng)籌與協(xié)同能力、資源整合能力。”據(jù)了解，盡管運營商成為很多房企轉(zhuǎn)型的方向，但是每個房企對城市運營的理解各不相同。當萬科在物流、長租公寓、教育領(lǐng)域探索，金茂在商業(yè)租賃、酒店、服務業(yè)領(lǐng)域謀劃時，華潤置地則在城市更新、城市建設運營方面布局，以及用產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新去運營城市、激活城市活力。那么，若將城市賦能之路看做一場長跑比賽，各大房企正展開激烈角逐，到底什么樣的企業(yè)更容易在這場競賽中取勝？
相比于快周轉(zhuǎn)、流量型的住宅開發(fā)，“經(jīng)營城市”在外界看來卻也折騰得多。采訪中，業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)營城市難言輕松，最核心的痛點就包括開發(fā)周期過長，不僅預算龐大，耗費管理精力，還無法抵抗市場周期風險。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營來說，后續(xù)不能攤大餅，還是需要以小見大，真正形成較好的品牌效應。嚴躍進分析表示，“要善于利用互聯(lián)網(wǎng)來做營銷，真正打造出網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)和品牌，這樣才有更大的投資價值。資金到位了，企業(yè)的經(jīng)營才不會有太多的困難或壓力。”
不難看出，對于一線開發(fā)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)型為城市運營商有其較好的優(yōu)勢。第一是集團本身多元化戰(zhàn)略，有助于導入商業(yè)、文化等資源，這是其城市運營方面可以運用的資源。第二是擁有較好的政商關(guān)系，或為其尋找更優(yōu)質(zhì)是城市運營項目以及獲取更多的資源配套有支持作用。
嚴躍進分析稱，“隨著PPP模式的推進，政府和社會資本的結(jié)合力度加大，各類帶有盈利機會的土地開發(fā)和項目綜合開發(fā)的機會增加，這會帶來很多企業(yè)積極做轉(zhuǎn)型。”尤其是一些產(chǎn)業(yè)導入等類地產(chǎn)業(yè)務的開發(fā)，借助PPP模式也更容易獲得競爭優(yōu)勢。
青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 李雯
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