近期，青島房地產市場出現多起房地產項目股權轉讓案例。日前，青島億海置業(yè)股權變更，股東由山東琴崗工程監(jiān)理公司變更為青島奧園，奧園持股比例100%。無獨有偶，7月30日，北京產權交易所發(fā)布預披露公告顯示，中海擬轉讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權及相關債權；7月31日，青島天海房地產開發(fā)有限公司也發(fā)布信息，轉讓其47.62%的股權。
隨著融資渠道持續(xù)收緊，房地產市場告別單邊上漲轉向盤整，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，未來或有更多股權轉讓或增資案例。
青島多個房企股權轉讓
日前，記者梳理產權交易信息了解到，最近一段時間，青島房企股權轉讓消息激增。
7月30日，北京產權交易所發(fā)布預披露公告顯示，中海擬轉讓青島中海海灣置業(yè)有限公司100%股權及相關債權。披露信息顯示，青島中海海灣置業(yè)有限公司成立于2014年6月10日，注冊資本1000萬元，為國有控股企業(yè)，經營范圍包括房地產開發(fā)與經營（憑資質經營），房地產信息咨詢，房產中介，物業(yè)管理（憑資質經營），自有房屋租賃。由中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司100%持股。據主要財務指標顯示，截止2020年6月30日，青島中海海灣置業(yè)有限公司營業(yè)收入為0，營業(yè)利潤、凈利潤為0.48萬元，總資產205105.26萬元，總負債204186.14萬元，所有者權益919.12萬元。
7月31日，青島產權交易所發(fā)布消息，青島天海房地產開發(fā)有限公司47.62%股權轉讓，轉讓底價為1059.15萬元，信息披露起止日期從2020年7月31日開始，到2020年8月27結束。記者查閱資料了解到，青島天海房地產開發(fā)有限公司的股東由香港恒億集團發(fā)展有限公司和雙星集團有限責任公司組成，其中香港恒億集團持股52.38%，雙星集團持股47.62%，此次轉讓股權的為雙星集團旗下股份，股權轉讓底價為1059.15萬元。
另據了解，日前青島億海置業(yè)有限公司股權發(fā)生變更，股東（發(fā)起人）由山東琴崗工程建設監(jiān)理有限責任公司變更為青島奧信置業(yè)有限公司（奧園），持股比例100%。據了解，青島億海置業(yè)有限公司開發(fā)黃島區(qū)天目山路東、薛家島四村南側“悅海國際”商住項目，項目占地1.22萬平方米，容積率2.5，計容建面3.06萬平方米，其中住宅約2.94萬平方米，項目已經主體封頂并取得預售。隨著此番股權轉讓的完成，預示著奧園在西海岸再落一子。
除上述企業(yè)股權轉讓之外，還有房地產企業(yè)通過增資方式來滿足開發(fā)項目的流動資金。記者從青島產權交易所了解到，8月12日，青島萬悅置業(yè)有限公司增資90%，擬募集資金總額9000萬元 ，信息披露起止日期從2020年08月12日至2020年10月12日。 值得注意的是，此次增資金額不低于9000萬元，增資相應出資僅限于用于公司開發(fā)項目的流動資金。
而近期房企融資出現上漲趨勢。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，8月中上旬，房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達261億元，在年內處于高位。年內房企累計已經發(fā)行債券811只，合計融資額高達6242億元。
行業(yè)洗牌個別企業(yè)遭退市
跟國內一線品牌開發(fā)商相比，一些中小型房企的日子不太好過。銷售遇冷、拿地困難、流動資金持續(xù)發(fā)緊......種種壓力之下，不少房企正在為“活下去”而努力。今年上半年，中國華皓旗下的青島華皓錦譽置業(yè)有限公司、青島華皓瑞信置業(yè)有限公司完成股權變更，變更后牡丹江世茂新城房地產開發(fā)有限公司（世茂）持有上述公司全部股權。隨著華皓在西海岸兩個項目的正式易主，意味著華皓已退出青島。
記者了解到，中國華皓自2014年開始布局山東，項目主要集中在上海、南昌、成都、青島、濟南、三亞地區(qū)。此次股權轉讓后，其在青島已無項目，在濟南則僅有華皓英倫聯(lián)邦尾盤項目。此番股權轉讓的落定，預示著華皓后續(xù)將逐步退出山東市場。
樓市的低潮期往往是行業(yè)并購的高潮期。采訪中，青島融信智匯投資發(fā)展有限公司董事長龍江表示，“在現在這樣的市場環(huán)境下，確實強者更強，對于相對資源較少、項目少，在開發(fā)能力、產品標準化、市場反應速度等方面也有所欠缺的公司，差距也被越拉越大。”據了解，近幾年島城樓市收并購大動作頻頻，像世茂這樣通過股權收購方式來擴大規(guī)模、整合資源的并不是個例。近兩年，合作、并購等強強聯(lián)合方式在島城樓市不斷上演。尤其在樓市低潮期，房企并購頻率會更高，有實力的大公司借機擴張,中小型公司迫于生存會不斷收縮甚至倒閉。
中小企業(yè)出局危機頻現
行業(yè)的深層洗牌，不少籠罩在債務陰霾下的中小企業(yè)，面臨著出局的命運。據人民法院公告網顯示，從2019年2月至今，至少有700家房地產開發(fā)商破產。最靠前的是發(fā)布于8月23日的一則公告，貴州恒泰久美房地產開發(fā)有限公司申請破產。公告顯示，貴州恒泰久美房地產開發(fā)有限公司經營不善，長期無法償還到期債務，明顯資不抵債為由，向本院提出申請對其進行破產清算。
在長達50頁的房地產破產名單中，多數為中小型房企。記者從人民法院公告網查詢發(fā)現，破產公告中涉及山東區(qū)域的也有多家房企，主要分布在濟南、日照、濟寧等地，包括山東黃金金斯頓中遠房地產有限公司、濟南華誠麗都房地產開發(fā)有限公司、日照市潤泰房地產開發(fā)有限公司、山東浩然房地產開發(fā)有限公司、山東佳辰房地產開發(fā)有限公司、萊蕪華誠麗都房地產開發(fā)有限公司、濟寧如意四季花城房地產有限公司等。
“房地產企業(yè)加快洗牌，最后剩下的只有那些擁有全國品牌、更精于投融資、善于資金管理的房地產企業(yè)，屆時市場將會進入真正的寡頭時代。”龍江說道。
股權轉讓案例還會持續(xù)增多
“可以預見，未來中小房企股權轉讓的案例還會持續(xù)增多。”優(yōu)淘城總裁、葉檀樓市院長薛建雄分析道，“很多開發(fā)商前期拿地和相關財務等成本比較高，在不能漲價賣的情況下，未來贏利有問題，財務壓力也比較大。因為房地產的競爭越來越劇烈，賺錢難度越來越大，虧錢的可能性越來越高。不專業(yè)的小企業(yè)，只要不是房價大漲，就很容易做不下去。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“中小房企破產，本身和房屋銷售不好、拿地機會不多等都有關。眾多因素疊加，讓中小房企的突圍空間愈加狹小。壓力之下，不少房企出現資金鏈斷裂。”而就日前住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會這一舉動，嚴躍進表示，“此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監(jiān)管和企業(yè)。所以這不是簡單的打壓開發(fā)商，而更多是希望從融資角度去看開發(fā)商未來融資和發(fā)展。”
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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