“我們的關(guān)注點(diǎn)和核心能力培養(yǎng)點(diǎn)，正逐漸從軌道技術(shù)、地鐵銜接向蓋上運(yùn)營(yíng)、空間營(yíng)造等不斷進(jìn)化。”在近日舉辦的“2020北京國(guó)際城市軌道交通高峰論壇——京投發(fā)展·第三屆TOD創(chuàng)新論壇”上，京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒表示，“在TOD開發(fā)過程中應(yīng)始終是兩輪驅(qū)動(dòng)的，既有技術(shù)核心能力，也有運(yùn)營(yíng)服務(wù)和場(chǎng)景營(yíng)造能力，這樣才能讓企業(yè)在運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品端保持先進(jìn)性。”
據(jù)高一軒介紹，過去十年，京投發(fā)展已在北京完成三個(gè)車輛基地項(xiàng)目。目前正在進(jìn)行北京地鐵16號(hào)線北安河車輛段開發(fā)和與無錫地鐵、中鐵四局合作的無錫地鐵4號(hào)線具區(qū)路車輛段開發(fā)。“現(xiàn)在已經(jīng)逐漸進(jìn)入了4.0版本的實(shí)踐。”
（京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒 受訪者供圖）
“始終關(guān)注客戶痛點(diǎn)，營(yíng)造空間、提供服務(wù)”
今年以來，城市軌道交通運(yùn)營(yíng)線路持續(xù)增長(zhǎng)，為軌道物業(yè)開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。來自中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，中國(guó)內(nèi)地累計(jì)41個(gè)城市開通城軌交通運(yùn)營(yíng)線路，總長(zhǎng)度達(dá)7141.55公里。前三季度新增運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度405.35公里，新增運(yùn)營(yíng)線路11條，新開延伸段或后通段5段。
全國(guó)范圍內(nèi)TOD地塊成交活躍，根據(jù)易居研究院2020年城市軌道交通TOD監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，今年前9月全國(guó)累計(jì)成交的TOD地塊超過30宗，成交總面積近247萬平方米。京投發(fā)展憑借十余年的專業(yè)深耕，已經(jīng)形成以車輛基地一體化開發(fā)為主的市場(chǎng)領(lǐng)先性，先后在北京進(jìn)行了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的建設(shè)，并開啟了“TOD智慧生態(tài)圈”創(chuàng)新理念向全國(guó)“茂盛”的步伐，在無錫落地幸福人居樣本。
據(jù)高一軒介紹，2019年京投發(fā)展做了兩個(gè)非常重要的工作：對(duì)軌交車輛基地戶外空間的營(yíng)造進(jìn)行專項(xiàng)研究；對(duì)疫情期間客戶的居家需求進(jìn)行專項(xiàng)研究。“我們始終要通過關(guān)注客戶的痛點(diǎn)來塑造空間場(chǎng)景和服務(wù)，而不是簡(jiǎn)單通過技術(shù)的、秀場(chǎng)炫技的方式來提供產(chǎn)品和服務(wù)。”
構(gòu)造“全齡成長(zhǎng)、全城康養(yǎng)、全時(shí)互動(dòng)、全景商業(yè)”系統(tǒng) 在軌交車輛基地戶外空間營(yíng)造專項(xiàng)研究方面，京投發(fā)展根據(jù)車輛基地自身的硬件特征，著重于客戶生活方式研究，打造以地鐵站點(diǎn)為圓心的城市核、以歸家之路為動(dòng)線的第二生活平臺(tái)、以咽喉區(qū)為過渡的多功能生活區(qū)、以蓋板高差為起點(diǎn)的垂直交通核、以車輛段上蓋公共區(qū)為停留的蓋上主題公園等多重生活空間與場(chǎng)景，滿足人們購(gòu)物休閑娛樂生活多元化需求。
他以北安河車輛段項(xiàng)目舉例，其案名為嵐山。該項(xiàng)目將在商業(yè)核當(dāng)中打造室內(nèi)、室外多個(gè)趣味庭院和趣味空間，讓城市功能和社區(qū)功能實(shí)現(xiàn)無縫銜接和轉(zhuǎn)換。
而在無錫的愉樾天成項(xiàng)目，京投發(fā)展將與無錫地鐵、中鐵四局共同踐行智慧、生態(tài)、幸福的開發(fā)理念。據(jù)高一軒介紹，生態(tài)將作為該項(xiàng)目的背景，智慧是手段。“讓社會(huì)、讓超級(jí)平臺(tái)能提供服務(wù)的，就提供服務(wù)，不跟它們爭(zhēng)搶提供服務(wù)的入口，客戶對(duì)我們本身服務(wù)的黏性自然會(huì)越來越強(qiáng)的。我們自己的App是一個(gè)自然生長(zhǎng)的過程，而不是強(qiáng)加給客戶的過程。這是做這整套物聯(lián)網(wǎng)核心的邏輯。”
“作為車輛基地的開發(fā)商或者作為一個(gè)美好生活場(chǎng)景的營(yíng)造商，我們的目的是通過營(yíng)造這樣的基礎(chǔ)來讓每個(gè)人找到屬于他自己的幸福感，而我們并不定義幸福。”高一軒說。
“堅(jiān)持做好產(chǎn)品，堅(jiān)持提供真正的價(jià)值和服務(wù)，比簡(jiǎn)單的獵奇、炫技更重要。”高一軒介紹，這個(gè)過程當(dāng)中，京投發(fā)展要構(gòu)造的是全齡成長(zhǎng)系統(tǒng)、全城康養(yǎng)系統(tǒng)、全時(shí)互動(dòng)系統(tǒng)、全景商業(yè)系統(tǒng)。
京投發(fā)展在項(xiàng)目中將以生態(tài)建設(shè)為依托、以智慧運(yùn)營(yíng)為手段、以提高幸福的效率為目的，重點(diǎn)解決五類客戶和四個(gè)特殊人群的居住痛點(diǎn)，構(gòu)建社區(qū)智慧運(yùn)營(yíng)體系，布局更多幸福場(chǎng)景，最終實(shí)現(xiàn)全齡全周期的幸福閉環(huán)。
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2020年，京投發(fā)展在保持技術(shù)領(lǐng)先與業(yè)務(wù)深耕的同時(shí)，進(jìn)一步向滿足客戶需求、營(yíng)造生活方式的方向探索，開展了廣泛而深入的客戶生活方式研究，并逐步在項(xiàng)目落地，形成獨(dú)具特色的生活方式品牌。
“車輛基地和傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，除了技術(shù)變化以外，重要的特點(diǎn)就是規(guī)模非常大。”高一軒說，“車輛段少則三五十萬平米，大則上百萬平米。車輛段的規(guī)模可以為客戶帶來非常整全的生活方式，為基于客戶需求的空間場(chǎng)景服務(wù)營(yíng)造提供了更多可能。”在高一軒看來，基于體驗(yàn)的社群社區(qū)的生活方式運(yùn)營(yíng)，是未來探索實(shí)踐的重點(diǎn)。
高一軒以檀谷項(xiàng)目為例：“經(jīng)過一年反復(fù)研究，我們把檀香府案名改為檀谷。檀谷既是物質(zhì)生活，也是情感的歸處，情感的家園。這個(gè)過程當(dāng)中，我們以北京潭柘寺小鎮(zhèn)為空間載體，將項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)再度升級(jí)為生活方式品牌“檀谷”。檀谷以“我們一起成長(zhǎng)”為品牌理念，打造“城市山居 學(xué)園市鎮(zhèn)”職住學(xué)游一體化的全新生活方式，通過高品質(zhì)的配套空間、有煙火味的日常生活、有溫度的服務(wù)，傳遞簡(jiǎn)潔質(zhì)樸、安定從容的生活主張。” 在“TOD智慧生態(tài)圈”持續(xù)進(jìn)階的路上，京投發(fā)展將繼續(xù)以客戶需求為導(dǎo)向，不斷尋求產(chǎn)品與服務(wù)的創(chuàng)新突圍，為人們帶來更加智慧、健康和效率的幸福生活方式。
“聚焦一個(gè)群體，我們提出一個(gè)價(jià)值主張的生活觀念。創(chuàng)造一種極致的產(chǎn)品，并且提供內(nèi)容社交和客戶的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，最后凝結(jié)了我們的品牌參與者、品牌分享者、品牌擁有者，我們形成一個(gè)社群。”
高一軒認(rèn)為，房子將逐漸演變?yōu)槿藗兿硎苌罘绞降亩丝冢瑧粜汀⒀b修、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套等都是展開生活方式的空間與場(chǎng)景，未來的消費(fèi)模式會(huì)變成“我買什么樣的房子，就是選擇過什么樣的生活”，這將成為重構(gòu)行業(yè)價(jià)值的一大重要趨勢(shì)。
TOD是一件需要長(zhǎng)周期、大資金量投入的事情，需要的是認(rèn)真踏實(shí)、致力于創(chuàng)造長(zhǎng)期可持續(xù)價(jià)值的企業(yè)，“如果想要追求短平快、高周轉(zhuǎn)，我不建議做TOD。”高一軒說。
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