據(jù)克而瑞（以下簡(jiǎn)稱(chēng)CRIC）數(shù)據(jù)，春節(jié)期間（除夕到初六），88個(gè)重點(diǎn)城市的成交量?jī)H為37萬(wàn)平方米，其中春節(jié)周24城零成交環(huán)比跌93%，節(jié)后周27城零成交同比跌95%。
受新型冠狀病毒肺炎（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NCP）影響的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)年態(tài)勢(shì)已經(jīng)不理想。近期河北、浙江、上海、天津、重慶、無(wú)錫、南昌、杭州、蘇州、蕪湖、青島等省市先后出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困政策。施政尺度不一，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為本次政策聲音上偏向“救市”，力度上“南寬北緊”，部分地方政策透露出松綁國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的試探性信號(hào)。
01
為什么救市？
NCP來(lái)襲，讓更多的無(wú)房族認(rèn)識(shí)到，在一個(gè)城市有房才有家。而同樣有房族也在居家隔離期深度體會(huì)到了戶(hù)型與需求之間的距離?？梢哉f(shuō)，NCP并沒(méi)有直接抑制人們對(duì)房地產(chǎn)的需求，只是因?yàn)楦綦x等極限環(huán)境將市場(chǎng)需求整體延后。
作為商品房，本身依據(jù)市場(chǎng)化需求建立，那么需求沒(méi)有明顯減退的情況下，為何還要“救市”？
NCP疫情限制了人員流動(dòng)性，全面關(guān)閉售樓處、暫停網(wǎng)簽給商品房交易活動(dòng)摁下了暫停鍵。超出預(yù)期的停工停產(chǎn)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工進(jìn)度延后。企業(yè)處于沒(méi)有現(xiàn)金回款，但融資利息、人員工資等等成本仍然繼續(xù)產(chǎn)生的階段。
作為高周轉(zhuǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不敢坐以待斃。于是線(xiàn)上銷(xiāo)售成為了一時(shí)之需，恒大、融創(chuàng)等甚至推出了低于常規(guī)的線(xiàn)上折扣優(yōu)惠。線(xiàn)上售樓看起來(lái)很美，卻并不是一個(gè)新鮮的打法。同時(shí)作為大宗資產(chǎn)，線(xiàn)上售樓也并不能像SARS成就阿里、京東等線(xiàn)上零售業(yè)一樣在NCP期間獲得更高的發(fā)展契機(jī)。
“現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)都可能遇到各種問(wèn)題，何況在網(wǎng)上這樣看不全摸不實(shí)在的環(huán)境中交易。所以，這是沒(méi)辦法的辦法，房企的困難有目共睹?！睒?lè)居控股青島公司總經(jīng)理董娜認(rèn)為，在線(xiàn)售樓處，主要完成的還是對(duì)前期蓄客的轉(zhuǎn)化。
她說(shuō)：“技術(shù)上看線(xiàn)上售樓處，可以運(yùn)用VR、直播等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)場(chǎng)與近場(chǎng)的改變；線(xiàn)上支付可以實(shí)現(xiàn)大宗定金、首付款轉(zhuǎn)賬；線(xiàn)上服務(wù)窗口可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程簽約、手續(xù)辦理等。以上全套都可以完美實(shí)現(xiàn)，但是惟獨(dú)不能給客戶(hù)提供臨場(chǎng)決策支撐，這個(gè)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，個(gè)體變動(dòng)率太高目前還替代不了?！?/p>
房地產(chǎn)行業(yè)體量大、上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動(dòng)蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈也勢(shì)必遭受不同程度的沖擊，并極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。而在消費(fèi)端，NCP疫情導(dǎo)致社會(huì)不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、生產(chǎn)的時(shí)間里，消費(fèi)者個(gè)人金融也有不堪負(fù)擔(dān)的可能。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的困難，NCP疫情尚未結(jié)束各地政府就開(kāi)始積極行動(dòng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括河北、浙江、上海、天津、重慶、無(wú)錫、南昌、杭州、蘇州、蕪湖、青島等省市均發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)扶持政策。比如無(wú)錫市發(fā)布的17條救市新政，覆蓋了資金補(bǔ)助、繳稅延期、貸款支持、延遲繳納土地出讓金、降低預(yù)售門(mén)檻、順延開(kāi)竣工時(shí)間等多個(gè)方面，非常全面而有力度，還比如湖南衡陽(yáng)發(fā)布了包括給予購(gòu)房補(bǔ)貼等在內(nèi)的政策。
02
拿什么救市？
房地產(chǎn)市場(chǎng)在NCP疫情期間面臨整體下滑的風(fēng)險(xiǎn)?？紤]房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的巨大貢獻(xiàn)作用，穩(wěn)定樓市是有必要的。
那么拿什么來(lái)救市呢？
作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量資金支持，而且一旦運(yùn)轉(zhuǎn)中的環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金問(wèn)題，多米諾效應(yīng)被觸發(fā)，將迅速蔓延導(dǎo)致房企經(jīng)營(yíng)困頓甚至倒閉破產(chǎn)。
可以說(shuō)，房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不是產(chǎn)品而是融資能力和融資成本。一般開(kāi)發(fā)商的資金構(gòu)成是由直接從銀行拿到的抵押貸、開(kāi)發(fā)貸；支付了通道成本的信托貸款；ABS供應(yīng)鏈貸款（物業(yè)、尾款）；企業(yè)人民幣信用債券；企業(yè)海外信用債券構(gòu)成。數(shù)據(jù)顯示，2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)信用債和ABS合計(jì)到期超過(guò)6000億元。
“在這個(gè)情況下，2019年底已經(jīng)有部分城市放寬了調(diào)控政策，為政府財(cái)政收入和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，尋求空間和時(shí)間。”京東房產(chǎn)青島公司總經(jīng)理曹珂杰表示，“眼下保障市場(chǎng)供應(yīng)端的穩(wěn)定非常的重要，政策出臺(tái)的方向來(lái)看，優(yōu)先幫助房企活下來(lái)。至于市場(chǎng)的事兒，那得活下來(lái)再說(shuō)?！?/p>
錢(qián)的問(wèn)題，還得用錢(qián)解決。大部分城市在NCP期間因城施策給出的支持都圍繞延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限、延長(zhǎng)繳稅期限、降低預(yù)售門(mén)檻展開(kāi)。部分步子較大的城市，給出了貸款支持和資金補(bǔ)貼政策。
2020年2月20日9點(diǎn)30分，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：LPR）：1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為4.05％，前期為4.15%；5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為4.75％，前期為4.8%。
這是自NCP疫情暴發(fā)以來(lái)，央行的首次全面降息，可以視為國(guó)家層面在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的首次“戰(zhàn)疫”舉措。LPR下調(diào)，商業(yè)銀行貸款給私人或者企業(yè)的利率也會(huì)跟著降下來(lái)，企業(yè)的融資成本也隨之下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)是利好。同時(shí)，在消費(fèi)端房貸月供也會(huì)相應(yīng)減少，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是利好。
降息是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的雙向推動(dòng)，保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展就是支撐房地產(chǎn)健康穩(wěn)定。深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司集團(tuán)大客戶(hù)中心趙朋認(rèn)為：“LPR下降在需求端給出了溫和的市場(chǎng)姿態(tài)。在供給端給予實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)防控金融風(fēng)險(xiǎn)解決眼前資金問(wèn)題的機(jī)會(huì)。值得注意的是，LPR調(diào)整是一個(gè)市場(chǎng)化行為。反映了我們長(zhǎng)效機(jī)制下用市場(chǎng)手段解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的決心?！?/p>
03
不會(huì)放松調(diào)控
NCP疫情倒逼央行通過(guò)LPR放水，是不是意味著后疫情市場(chǎng)，房地產(chǎn)要進(jìn)入上漲區(qū)間？
答案是否定的。
降息的目的是為了恢復(fù)受NCP疫情影響的經(jīng)濟(jì)，并不宜把對(duì)樓市的期望過(guò)于關(guān)注在降息上。真正要看的，是通過(guò)LPR調(diào)整對(duì)未來(lái)預(yù)期來(lái)的判斷。然而本次LPR下調(diào)，沒(méi)有讓人看到中央有刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖。
“這是一次不對(duì)稱(chēng)降息，1年期LPR利率降息10個(gè)基點(diǎn)，而5年期的LPR利率只降息了5個(gè)基點(diǎn)?！?CRIC青島機(jī)構(gòu)首席分析師張則濤指出，“5年期LPR對(duì)房地產(chǎn)影響最大，畢竟房貸都是5年以上。這一次，5年期LPR下調(diào)幅度遠(yuǎn)比1年期要小很多。由此不難看出，中央政策仍是堅(jiān)持調(diào)控不放松，防風(fēng)險(xiǎn)’依舊是主要的目標(biāo)，未來(lái)市場(chǎng)依舊平穩(wěn)、回歸供需關(guān)系本身，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)?！?/p>
“當(dāng)前疫情對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)均形成一定下行壓力，近期一些地區(qū)正在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策做松綁式微調(diào)?！睎|方金誠(chéng)首席宏觀(guān)分析師王青表示：“5年期LPR小幅下調(diào)將有助于穩(wěn)定房地市場(chǎng)運(yùn)行，符合當(dāng)前宏觀(guān)及行業(yè)政策強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)的整體方向?！?/p>
趙朋認(rèn)為：“現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)施主體，是地方政府而非中央政府。中央政策和手段定下了以穩(wěn)為主的基調(diào)，各個(gè)地方的根據(jù)自己的地方的情況來(lái)進(jìn)行調(diào)控。因城施策環(huán)境下，每個(gè)區(qū)域?qū)τ谡叩慕庾x、實(shí)施都有不同。單從基本面上看，‘房住不炒’仍是核心?！?/p>
排除個(gè)別試探松綁調(diào)控政策的城市，以近期發(fā)布的樓市紓困政策的蘇州市和青島市為例，蘇州市新土地6條主要圍繞取消現(xiàn)房和封頂銷(xiāo)售政策、可延遲繳納土地金展開(kāi)。青島市主要以延遲繳納土地出讓金展開(kāi)。
相比之下，多了一條取消現(xiàn)房和封頂銷(xiāo)售政策的蘇州顯得反應(yīng)更迅速，動(dòng)作更大。但是值得注意的是，青島市并沒(méi)有出臺(tái)過(guò)現(xiàn)房和封頂銷(xiāo)售政策，因此兩地在紓困政策的核心條款上水平相當(dāng)，并沒(méi)有太多的南北差異。這也反映出，政府決策層有著NCP疫情對(duì)于市場(chǎng)僅是短期影響的研判。
相對(duì)于試探房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策尺度，真正讓人暖心的，是一些城市在NCP疫情期間為恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而做出的努力。如廣東、浙江這幾天忙著全國(guó)“搶人”復(fù)工，如山東省青島市在NCP疫情期間迎難而上為城市雙招雙引做出的努力。這些舉動(dòng)，顯示了地方政府對(duì)于“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具及手段”的調(diào)控要求有著清醒的認(rèn)識(shí)。
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