房地產(chǎn)市場承壓下行、土地供應(yīng)持續(xù)縮量，土地市場在今年未能迎來逆轉(zhuǎn)，仍然保持低位盤整。
中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較前9個(gè)月降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，2024年全國土地市場縮量態(tài)勢尚未改變，房企拿地仍偏審慎，頭部企業(yè)拿地銷售比維持低位，且拿地企業(yè)仍集中在央國企和地方國資。銷售額TOP20企業(yè)拿地銷售比均值不到20%。
即便是頭部房企，拿地也明顯縮量。可供對比的是，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)以及華潤置地拿地額均不及去年同期，其中，去年前10個(gè)月拿地最多的中海地產(chǎn)甚至拿地額僅為去年的兩成左右，保利發(fā)展則僅為去年同期的六成左右。
土地排行榜上還有一個(gè)明顯的變化是，中建系的投資份額越來越大了。去年同期，拿地排行榜TOP10不見中建系，今年中建壹品、中建智地均進(jìn)入了TOP10。
進(jìn)入9月，隨著房地產(chǎn)市場政策利好頻出，多座重點(diǎn)城市進(jìn)入密集推地期。北京、上海、廣州和深圳推地的步伐明顯加快，但是拿地的企業(yè)仍然集中在少數(shù)幾家。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房企投資依然十分審慎，民營房企也多數(shù)未有重啟拿地的計(jì)劃，預(yù)計(jì)土地市場的競爭格局仍將持續(xù)。
頭部房企審慎
土地市場持續(xù)下行，與供應(yīng)縮量也有明顯關(guān)聯(lián)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，全國300城10月經(jīng)營性土地供應(yīng)規(guī)模12528萬平方米，環(huán)比9月同期上升35%，同比下降30%；經(jīng)營性土地成交規(guī)模7370萬平方米，環(huán)比上升14%，同比下降32%。
從各座城市的供應(yīng)格局來看，今年重點(diǎn)城市的土地市場也下滑明顯。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，深圳僅供應(yīng)4宗住宅用地，同比下滑73.3%，規(guī)劃建筑面積為58.86萬平方米，同比下降60.3%。成交方面，住宅用地僅成交3宗，土地出讓金是146.64億元，同比下降51.7%。
在此前提下，房企拿地持續(xù)下降也可以預(yù)見。今年前10個(gè)月，土地排行榜TOP5的房企分別是保利發(fā)展、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)、中建壹品和華潤置地，拿地金額分別是404億元、400億元、279億元、229億元和219億元。
對比去年，這些房企的拿地金額多數(shù)有明顯縮減。去年同期，保利發(fā)展的拿地金額是712億元，華潤置地為625億元，建發(fā)房產(chǎn)是621億元，綠城中國則有584億元的拿地金額，投資額TOP5房企中僅有中建壹品逆勢增長。
不僅是在頭部的這些房企，在腰部的房企投資縮減得更加明顯。例如，去年前10個(gè)月越秀地產(chǎn)的拿地金額是245億元，今年同期已經(jīng)回縮至88億元；華發(fā)股份去年同為245億元，今年則僅有30億元的拿地額。
房企拿地?zé)崆椴桓撸伺c土地市場供應(yīng)密切相關(guān)，還與自身的布局脫不開關(guān)系。一位TOP10房企的投資部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年我們對市場的預(yù)判比去年還更審慎，而且可以投資的城市也進(jìn)一步縮小了。之前可以接觸研究的城市大約是在20多座，今年我們的投資范圍縮小到了10座城市左右。”
不僅如此，房企的經(jīng)營現(xiàn)狀和現(xiàn)金流情況也可能影響投資決策。以華發(fā)股份為例，華發(fā)股份前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入315.59億元，同比下降33.21%；歸母凈利潤13.31億元，同比下降39.56%；經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為36.86億元，同比下降92.04%。
華發(fā)股份曾經(jīng)是過去兩年逆勢擴(kuò)張的代表，但由于市場仍未反彈，華發(fā)股份的后勁已然不足。去年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售額1259.9億元，同比增長4.8%，在多數(shù)房企銷售額下跌的情況下，華發(fā)股份逆勢上揚(yáng)。今年前三季度，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售額651.2億元，同比下降37%。
中建系突起
前兩年逆勢擴(kuò)張的房企選擇審慎，中建系的房企卻仍然沒有停下腳步。
根據(jù)中國建筑股份的財(cái)報(bào)，今年前三季度實(shí)現(xiàn)合約銷售額2605億元，合約銷售面積945萬平方米，期末土地儲(chǔ)備8242萬平方米，新增土儲(chǔ)496萬平方米。
今年前10個(gè)月，在拿地排行榜上，TOP30中建系占據(jù)四席（已將中海地產(chǎn)除外），分別是中建壹品、中建智地、中建玖合和中建信和，拿地金額分別是229億元、109億元、64億元和55億元。
中建系異軍突起的原因是，主業(yè)逐漸式微，而房地產(chǎn)作為與中建系主業(yè)強(qiáng)關(guān)聯(lián)又具有合理利潤的行業(yè)，成為中建系轉(zhuǎn)型的首選。
根據(jù)中國建筑發(fā)布的三季報(bào)，今年前三季度，中國建筑實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.63萬億元，同比下降2.67%；歸母凈利潤397.03億元，同比下降9.05%；其中，第三季度的數(shù)據(jù)進(jìn)一步下滑，季度內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4819.22億元，同比下降13.62%；歸母凈利潤102.53億元，同比下降30.16%。
以此計(jì)算，中國建筑的凈利潤率僅為2.4%，僅有微薄利潤；相比較而言，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤即便在當(dāng)下仍然要略高于中國建筑的平均利潤表現(xiàn)。可供對比的是，今年上半年，中國建筑的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入雖有所下滑，但毛利率達(dá)到19.4%，遠(yuǎn)高于房建業(yè)務(wù)的7%和基建業(yè)務(wù)的10.2%。
一位央企總部的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，“中建跟房企‘搶生意’是可以理解的，因?yàn)樽鳛橹暗目偘鼏挝唬诔杀究刂品矫嫠麄兙陀袃?yōu)勢，而且輕車熟路。另外之前中建去承建別人的項(xiàng)目，可能還存在回款的問題，現(xiàn)在一條龍下來各個(gè)節(jié)點(diǎn)都可以把控，相對來說這個(gè)業(yè)務(wù)模式更適合他們。”
這就不難理解，在淡市之下中建系仍然往前沖鋒的邏輯。除了中建系，不少企業(yè)由于今年投資縮水明顯，在年底也開始補(bǔ)倉。例如，保利發(fā)展、綠城集團(tuán)等，均在近期密集拿下北京、廣州的地塊。
不過，由于前期供應(yīng)大幅減少，今年土地市場仍然難改持續(xù)縮量的趨勢。
中指研究院分析認(rèn)為，整體來看，2024年全國土地市場縮量態(tài)勢尚未改變，房企拿地仍偏審慎。短期來看，土拍環(huán)境持續(xù)寬松，政府在供地端及土拍政策調(diào)整上更加市場化，但受限于市場處于筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售能夠在政策帶動(dòng)下逐漸企穩(wěn)回升，或?qū)?dòng)房企投資熱度上升。
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
責(zé)任編輯：王海山
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