10月16日，仲量聯行發布2024年第三季度青島房地產市場回顧，2024年上半年，青島全市生產總值同比增長5.8%，社會消費品零售總額同比增長5.6%，均明顯高于全國整體增速。“辦公樓市場方面，降本及縮租類型的搬遷需求占主導，市場復蘇進程放緩。隨著貨幣及財政政策的組合持續發力，中國經濟中長期基本面的韌性和潛力將得到有力支撐，結構性改革釋放的機遇與新質生產力的加速發展也將為辦公樓市場帶來新的增量需求機遇。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。零售地產方面，品牌加速煥新更迭，街區商業喚醒城市活力。
存量需求謹慎觀望，增量需求持續低迷。2024年第三季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量維持低位徘徊，約1550平方米。盡管宏觀調控政策于近期顯著加碼，但政策效能傳導至企業端進而影響其不動產決策的過程必然需要一定時間，有效需求不足仍然是目前辦公樓市場面臨的主要挑戰。反映到微觀層面，企業縮租、退租現象依舊存續，市場成交中約60%來自降本或者縮租類型的搬遷；而新租成交量則有所減少，新成立企業的成交類型僅占15%。從需求的行業特征來看，第三季度1000平方米以上的成交主要來自專業服務業和金融業，其中以保險和律所的升級需求為主要驅動。中小面積段的市場需求則來源于物流、貿易和科技互聯網等行業。
非核心商務區新增供應量上升，三個新項目交付入市。第三季度，青島辦公樓市場迎來約12.6萬平方米的新增供應。位于新都心板塊的天珺中心，位于黑龍江路與海爾路交匯軸心的云豐中心，以及位于浮山新區的金地中心三個項目于第三季度投入使用。三個項目均為地鐵站點一體化開發的自持型物業，具備城市復合功能及交通便利優勢，預租率均達到20%至30%。截至三季度，全市整體辦公樓市場空置率環比上升1.3個百分點至34.1%。
市場預期不佳，釋放極限價格。截至第三季度，整體市場平均有效租金為70元/平方米/月，環比下降2.6%。甲級市場平均有效租金為103元/平方米/月，環比下降2.8%。整體市場及甲級市場的租金同比降幅均達到7%以上，與去年底的預測有一定差距。今年以來，企業承租力的縮水加之租賃需求的放緩迫使業主在最后幾個月提供極大的折扣力度來促成交易，價格競爭進一步加劇。
市場復蘇進程再度延緩，政策加碼帶來積極信號。2024年將是最為艱難的一年，預計青島辦公樓市場租金全年同比降幅將再次達到5%至10%，市場復蘇進程延緩。“在市場探底過程中，辦公樓市場的租金調整對于緩解企業的經營壓力起到了積極作用，將有助于培育和激發市場需求，為更為穩健的長期發展奠定基礎。”仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示。
消費結構變化驅動品牌加速更迭。隨著暑期及國慶假期的到來，青島零售市場情緒逐步轉暖。據青島市商務局數據，全市重點監測的10家商貿企業（集團）在國慶七天共實現銷售額11.7億元，同比增長10.8％。然而，受宏觀經濟預期影響，消費者往往選擇審慎消費，更注重實用性和性價比。因此，在零售地產市場第三季度新開的餐飲店鋪中，正餐品牌的客單價普遍降低，同時低價高頻的簡餐快餐品牌，以及擁有網紅爆款產品的烘焙品牌正在積極擴張。服飾業態方面，國外輕奢、快時尚等品牌正逐漸被定位更加精準、設計感與性價比兼具的國內潮牌、少女裝、運動裝等取代。此外，隨著青島的歷史文化街區等沉睡的城市空間逐漸被激活，上街里、大鮑島、銀魚巷等街區商業正在迎來更多潮流服飾、餐飲、文創等品牌首店的進駐。
青島零售地產市場尚無新增供應。盡管部分傳統百貨及經營不佳的購物中心相繼停業，其騰退的商業空間也為下階段零售地產內容創新與場景定制提供了更多機遇。截至第三季度，全市優質零售地產市場存量達到579萬平方米。整體市場空置率環比保持不變，同比下降0.4個百分點至8.1%。該數據在全國20個主要城市中處于相對景氣水平，僅略高于北京、廣州、深圳、南京和廈門。
運營商普遍以犧牲租金增長來提升業態豐富度和品牌吸引力。截至2024年第三季度，全市優質零售物業首層平均租金為189元/平方米/月，環比下降1.1%。面對外部環境壓力和消費者價格敏感度的提高，零售商普遍收緊預算，保持審慎的擴張態度。對于運營商而言，通過優化業態組合、吸引優質品牌來穩定入駐率并提升客流，成為應對市場波動的主要策略。因此，部分尚在發展中或者運營情況不理想的項目對整體市場租金水平仍有拖累。
街區商業正在打破刻板形象，成為青島零售地產市場創新源泉。相較于受到家庭客群偏愛的購物中心，位于青島老城區的商業街區正在成為年輕客群實踐理想生活方式的最佳場所。除傳統零售外，煥新后的商業街區既是品牌的櫥窗、時尚的前沿，也是文化的高地、藝術的舞臺，將吸引更多品質化、個性化的品牌入駐，整合周邊資源并統籌發展后的商業街區將營造出更加豐富多元的消費場景，推動青島零售地產市場創新升級。
青島財經日報/首頁新聞記者 李雯
責任編輯：李頡
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