10月16日，仲量聯(lián)行發(fā)布2024年第三季度青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧，2024年上半年，青島全市生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)5.8%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)5.6%，均明顯高于全國(guó)整體增速。“辦公樓市場(chǎng)方面，降本及縮租類(lèi)型的搬遷需求占主導(dǎo)，市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程放緩。隨著貨幣及財(cái)政政策的組合持續(xù)發(fā)力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期基本面的韌性和潛力將得到有力支撐，結(jié)構(gòu)性改革釋放的機(jī)遇與新質(zhì)生產(chǎn)力的加速發(fā)展也將為辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)新的增量需求機(jī)遇。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。零售地產(chǎn)方面，品牌加速煥新更迭，街區(qū)商業(yè)喚醒城市活力。
存量需求謹(jǐn)慎觀望，增量需求持續(xù)低迷。2024年第三季度，青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量維持低位徘徊，約1550平方米。盡管宏觀調(diào)控政策于近期顯著加碼，但政策效能傳導(dǎo)至企業(yè)端進(jìn)而影響其不動(dòng)產(chǎn)決策的過(guò)程必然需要一定時(shí)間，有效需求不足仍然是目前辦公樓市場(chǎng)面臨的主要挑戰(zhàn)。反映到微觀層面，企業(yè)縮租、退租現(xiàn)象依舊存續(xù)，市場(chǎng)成交中約60%來(lái)自降本或者縮租類(lèi)型的搬遷；而新租成交量則有所減少，新成立企業(yè)的成交類(lèi)型僅占15%。從需求的行業(yè)特征來(lái)看，第三季度1000平方米以上的成交主要來(lái)自專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，其中以保險(xiǎn)和律所的升級(jí)需求為主要驅(qū)動(dòng)。中小面積段的市場(chǎng)需求則來(lái)源于物流、貿(mào)易和科技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)。
非核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)量上升，三個(gè)新項(xiàng)目交付入市。第三季度，青島辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)約12.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。位于新都心板塊的天珺中心，位于黑龍江路與海爾路交匯軸心的云豐中心，以及位于浮山新區(qū)的金地中心三個(gè)項(xiàng)目于第三季度投入使用。三個(gè)項(xiàng)目均為地鐵站點(diǎn)一體化開(kāi)發(fā)的自持型物業(yè)，具備城市復(fù)合功能及交通便利優(yōu)勢(shì)，預(yù)租率均達(dá)到20%至30%。截至三季度，全市整體辦公樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至34.1%。
市場(chǎng)預(yù)期不佳，釋放極限價(jià)格。截至第三季度，整體市場(chǎng)平均有效租金為70元/平方米/月，環(huán)比下降2.6%。甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為103元/平方米/月，環(huán)比下降2.8%。整體市場(chǎng)及甲級(jí)市場(chǎng)的租金同比降幅均達(dá)到7%以上，與去年底的預(yù)測(cè)有一定差距。今年以來(lái)，企業(yè)承租力的縮水加之租賃需求的放緩迫使業(yè)主在最后幾個(gè)月提供極大的折扣力度來(lái)促成交易，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。
市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程再度延緩，政策加碼帶來(lái)積極信號(hào)。2024年將是最為艱難的一年，預(yù)計(jì)青島辦公樓市場(chǎng)租金全年同比降幅將再次達(dá)到5%至10%，市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程延緩。“在市場(chǎng)探底過(guò)程中，辦公樓市場(chǎng)的租金調(diào)整對(duì)于緩解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力起到了積極作用，將有助于培育和激發(fā)市場(chǎng)需求，為更為穩(wěn)健的長(zhǎng)期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。”仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示。
消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化驅(qū)動(dòng)品牌加速更迭。隨著暑期及國(guó)慶假期的到來(lái)，青島零售市場(chǎng)情緒逐步轉(zhuǎn)暖。據(jù)青島市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)，全市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家商貿(mào)企業(yè)（集團(tuán)）在國(guó)慶七天共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額11.7億元，同比增長(zhǎng)10.8％。然而，受宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期影響，消費(fèi)者往往選擇審慎消費(fèi)，更注重實(shí)用性和性?xún)r(jià)比。因此，在零售地產(chǎn)市場(chǎng)第三季度新開(kāi)的餐飲店鋪中，正餐品牌的客單價(jià)普遍降低，同時(shí)低價(jià)高頻的簡(jiǎn)餐快餐品牌，以及擁有網(wǎng)紅爆款產(chǎn)品的烘焙品牌正在積極擴(kuò)張。服飾業(yè)態(tài)方面，國(guó)外輕奢、快時(shí)尚等品牌正逐漸被定位更加精準(zhǔn)、設(shè)計(jì)感與性?xún)r(jià)比兼具的國(guó)內(nèi)潮牌、少女裝、運(yùn)動(dòng)裝等取代。此外，隨著青島的歷史文化街區(qū)等沉睡的城市空間逐漸被激活，上街里、大鮑島、銀魚(yú)巷等街區(qū)商業(yè)正在迎來(lái)更多潮流服飾、餐飲、文創(chuàng)等品牌首店的進(jìn)駐。
青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)尚無(wú)新增供應(yīng)。盡管部分傳統(tǒng)百貨及經(jīng)營(yíng)不佳的購(gòu)物中心相繼停業(yè)，其騰退的商業(yè)空間也為下階段零售地產(chǎn)內(nèi)容創(chuàng)新與場(chǎng)景定制提供了更多機(jī)遇。截至第三季度，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)存量達(dá)到579萬(wàn)平方米。整體市場(chǎng)空置率環(huán)比保持不變，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至8.1%。該數(shù)據(jù)在全國(guó)20個(gè)主要城市中處于相對(duì)景氣水平，僅略高于北京、廣州、深圳、南京和廈門(mén)。
運(yùn)營(yíng)商普遍以犧牲租金增長(zhǎng)來(lái)提升業(yè)態(tài)豐富度和品牌吸引力。截至2024年第三季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為189元/平方米/月，環(huán)比下降1.1%。面對(duì)外部環(huán)境壓力和消費(fèi)者價(jià)格敏感度的提高，零售商普遍收緊預(yù)算，保持審慎的擴(kuò)張態(tài)度。對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言，通過(guò)優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、吸引優(yōu)質(zhì)品牌來(lái)穩(wěn)定入駐率并提升客流，成為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的主要策略。因此，部分尚在發(fā)展中或者運(yùn)營(yíng)情況不理想的項(xiàng)目對(duì)整體市場(chǎng)租金水平仍有拖累。
街區(qū)商業(yè)正在打破刻板形象，成為青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)新源泉。相較于受到家庭客群偏愛(ài)的購(gòu)物中心，位于青島老城區(qū)的商業(yè)街區(qū)正在成為年輕客群實(shí)踐理想生活方式的最佳場(chǎng)所。除傳統(tǒng)零售外，煥新后的商業(yè)街區(qū)既是品牌的櫥窗、時(shí)尚的前沿，也是文化的高地、藝術(shù)的舞臺(tái)，將吸引更多品質(zhì)化、個(gè)性化的品牌入駐，整合周邊資源并統(tǒng)籌發(fā)展后的商業(yè)街區(qū)將營(yíng)造出更加豐富多元的消費(fèi)場(chǎng)景，推動(dòng)青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)新升級(jí)。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?李雯
責(zé)任編輯：李頡
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