9月29日晚，中國人民銀行（以下簡稱央行）落地多項金融支持房地產舉措。同時發布公告并提出《關于批量調整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》），明確完善房貸利率定價機制。據悉，商業銀行將在10月31日前批量調整存量房貸利率。這一優惠政策將覆蓋首套、二套及以上的存量房貸。
據央行行長潘功勝介紹，此項政策預計將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數為1500億元左右。
深化利率市場化改革
據悉，本次央行明確“自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款”，有利于漸進有序調節存量房貸利率和新發放房貸利率之間的差距。
10月31日前統一實施
同時央行還確定了本次存量房貸利率下調時間和幅度，全國各地首套存量房貸利率均可降至LPR-30BP。
一是，時間要求各商業銀行不晚于10月12日發布操作細則，原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸利率實施批量調整。《倡議》發布后，中國工商銀行、建設銀行、招商銀行、中國銀行等均發布了相關公告，明確擬于2024年10月12日發布具體操作細則。
二是，本次調整的房貸類型涉及范圍廣，不僅包括首套，也包括二套及以上，涉及到所有存量房貸利率；
三是，下調的幅度最大可降至LPR-30BP，具體要求為對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。
據悉，當前僅北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房貸利率下限，首套利率下限均為LPR-45BP，二套根據各地區域或環線不同，加點幅度也不同。整體來看，全國各地的首套存量房貸利率均可以降至LPR-30BP（當下即3.55%，若10月5年期以上LPR下調20BP，存量房貸利率或將降至3.35%），北京、上海和深圳的二套及以上存量房貸利率有望降至當前執行的新發放二套利率，如北京五環內二套存量房貸利率可降至3.8%，五環外可降至3.6%。
“假設北京五環外二套存量房貸利率調整前為4.9%，調整之后可以降至3.6%，下調130BP，以貸款200萬計算，貸款30年，月供將下降1521.6元，總利息將下降54.8萬元，有效降低居民購房成本。” 中指研究院政策研究總監陳文靜表示。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“正如此前測算的一樣，平均下來存量房貸利率下調幅度為50個基點。過去的測算顯示，100萬貸款本金30年期等額本息的月供，每個月可以減少約300元。當然各個地方的表現不同，減負情況不一樣。但總體上后續各個購房者都可以享受到較好的減負效應。”
有助于市場進一步穩定
記者留意到，本次也鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，即絕大多數借款人可通過線上渠道完成，無需到商業銀行網點辦理。
陳文靜表示，此前，央行要求房貸利率重定價周期最短為一年。“本次明確指出自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸可由借貸雙方自主協商確定重定價周期，符合條件的存量房貸借款人也可調整重定價周期，促使存量房貸利率可以及時反映定價基準的變化，有利于暢通貨幣政策傳導。”
另外，央行發布公告中亦指出固定利率也可以置換成浮動利率，加點數為當前利率與5年期以上LPR的差值，比如存量固定利率為4.0%，按當前LPR3.85%計算，轉化為浮動利率即為LPR+15BP，結合本次降低存量房貸利率，浮動利率可以直接調整為LPR-30BP，未來房貸利率也將跟隨LPR下調，進一步降低置業成本。
“舉個例子，如果某個購房者房貸利率為LPR，那么現在還可以下調30個基點。這也就是各地存量房貸利率可以下調的最低水平為LPR-30基點。換句話說，若是一些購房者房貸利率非常高，其下調空間會更大。”嚴躍進表示。
“整體來看，本次央行快速落地下調存量房貸利率，積極響應落實9.26政治局會議精神，政策落地節奏以及市場利率定價自律機制要求各商業銀行執行的時間均較快，加快調整存量房貸利率，對于穩定市場預期將產生更加積極作用。”陳文靜表示。
嚴躍進也認為：“此次存量房貸利率的政策調整，開啟了去年以來第二次降低存量房貸的操作，其具有非常好的導向。月供壓力減少了，后續應該說對于提振消費信心等都具有積極的作用。”
記者采訪了解到，相關政策出臺后，青島樓市已有多個項目傳出計劃在近期對銷售政策進行調整的消息，另有項目表示售價有上漲預期。
青島財經日報/首頁新聞記者 趙彭
責任編輯：李頡
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