9月29日晚，中國(guó)人民銀行（以下簡(jiǎn)稱央行）落地多項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)舉措。同時(shí)發(fā)布公告并提出《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（以下簡(jiǎn)稱《倡議》），明確完善房貸利率定價(jià)機(jī)制。據(jù)悉，商業(yè)銀行將在10月31日前批量調(diào)整存量房貸利率。這一優(yōu)惠政策將覆蓋首套、二套及以上的存量房貸。
據(jù)央行行長(zhǎng)潘功勝介紹，此項(xiàng)政策預(yù)計(jì)將惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數(shù)為1500億元左右。
深化利率市場(chǎng)化改革
據(jù)悉，本次央行明確“自2024年11月1日起，浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款”，有利于漸進(jìn)有序調(diào)節(jié)存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的差距。
10月31日前統(tǒng)一實(shí)施
同時(shí)央行還確定了本次存量房貸利率下調(diào)時(shí)間和幅度，全國(guó)各地首套存量房貸利率均可降至LPR-30BP。
一是，時(shí)間要求各商業(yè)銀行不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則，原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。《倡議》發(fā)布后，中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中國(guó)銀行等均發(fā)布了相關(guān)公告，明確擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則。
二是，本次調(diào)整的房貸類型涉及范圍廣，不僅包括首套，也包括二套及以上，涉及到所有存量房貸利率；
三是，下調(diào)的幅度最大可降至LPR-30BP，具體要求為對(duì)于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。
據(jù)悉，當(dāng)前僅北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房貸利率下限，首套利率下限均為L(zhǎng)PR-45BP，二套根據(jù)各地區(qū)域或環(huán)線不同，加點(diǎn)幅度也不同。整體來(lái)看，全國(guó)各地的首套存量房貸利率均可以降至LPR-30BP（當(dāng)下即3.55%，若10月5年期以上LPR下調(diào)20BP，存量房貸利率或?qū)⒔抵?.35%），北京、上海和深圳的二套及以上存量房貸利率有望降至當(dāng)前執(zhí)行的新發(fā)放二套利率，如北京五環(huán)內(nèi)二套存量房貸利率可降至3.8%，五環(huán)外可降至3.6%。
“假設(shè)北京五環(huán)外二套存量房貸利率調(diào)整前為4.9%，調(diào)整之后可以降至3.6%，下調(diào)130BP，以貸款200萬(wàn)計(jì)算，貸款30年，月供將下降1521.6元，總利息將下降54.8萬(wàn)元，有效降低居民購(gòu)房成本。” 中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“正如此前測(cè)算的一樣，平均下來(lái)存量房貸利率下調(diào)幅度為50個(gè)基點(diǎn)。過(guò)去的測(cè)算顯示，100萬(wàn)貸款本金30年期等額本息的月供，每個(gè)月可以減少約300元。當(dāng)然各個(gè)地方的表現(xiàn)不同，減負(fù)情況不一樣。但總體上后續(xù)各個(gè)購(gòu)房者都可以享受到較好的減負(fù)效應(yīng)。”
有助于市場(chǎng)進(jìn)一步穩(wěn)定
記者留意到，本次也鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，即絕大多數(shù)借款人可通過(guò)線上渠道完成，無(wú)需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。
陳文靜表示，此前，央行要求房貸利率重定價(jià)周期最短為一年。“本次明確指出自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期，符合條件的存量房貸借款人也可調(diào)整重定價(jià)周期，促使存量房貸利率可以及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)的變化，有利于暢通貨幣政策傳導(dǎo)。”
另外，央行發(fā)布公告中亦指出固定利率也可以置換成浮動(dòng)利率，加點(diǎn)數(shù)為當(dāng)前利率與5年期以上LPR的差值，比如存量固定利率為4.0%，按當(dāng)前LPR3.85%計(jì)算，轉(zhuǎn)化為浮動(dòng)利率即為L(zhǎng)PR+15BP，結(jié)合本次降低存量房貸利率，浮動(dòng)利率可以直接調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP，未來(lái)房貸利率也將跟隨LPR下調(diào)，進(jìn)一步降低置業(yè)成本。
“舉個(gè)例子，如果某個(gè)購(gòu)房者房貸利率為L(zhǎng)PR，那么現(xiàn)在還可以下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)。這也就是各地存量房貸利率可以下調(diào)的最低水平為L(zhǎng)PR-30基點(diǎn)。換句話說(shuō)，若是一些購(gòu)房者房貸利率非常高，其下調(diào)空間會(huì)更大。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
“整體來(lái)看，本次央行快速落地下調(diào)存量房貸利率，積極響應(yīng)落實(shí)9.26政治局會(huì)議精神，政策落地節(jié)奏以及市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求各商業(yè)銀行執(zhí)行的時(shí)間均較快，加快調(diào)整存量房貸利率，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期將產(chǎn)生更加積極作用。”陳文靜表示。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為：“此次存量房貸利率的政策調(diào)整，開(kāi)啟了去年以來(lái)第二次降低存量房貸的操作，其具有非常好的導(dǎo)向。月供壓力減少了，后續(xù)應(yīng)該說(shuō)對(duì)于提振消費(fèi)信心等都具有積極的作用。”
記者采訪了解到，相關(guān)政策出臺(tái)后，青島樓市已有多個(gè)項(xiàng)目傳出計(jì)劃在近期對(duì)銷售政策進(jìn)行調(diào)整的消息，另有項(xiàng)目表示售價(jià)有上漲預(yù)期。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?趙彭
責(zé)任編輯：李頡
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