9月24日上午，在國新辦舉行的新聞發布會上，中國人民銀行宣布：將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。同時，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。
下調存量房貸利率呼聲中落地
發布會上，中國人民銀行主要負責人介紹：“去年8月份，人民銀行推動商業銀行有序降低存量房貸利率，效果是比較好的。今年5月17日，全國房貸利率的政策下限放開之后，原來對按揭貸款是在LPR基礎上加減點，全國是有一個政策下限的，在5月17日那一次房貸新政中，我們把這個下限給取消了，新發放貸款利率在市場報價利率基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來的加點幅度比較高，那次調整之后，新發放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。對此，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，我們預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。之所以說是平均，因為貸款在不同時期放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，我們預測下降的幅度是一個預期的平均數。”
據悉，下調存量房貸利率有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。
中國人民銀行表示，“近期會正式發布相關文件。下一步，也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協商進行動態調整。”
據中國人民銀行《2024年二季度貨幣政策執行報告》，2024年6月新發放個人住房貸款利率為3.45%，相比去年末下降0.52個百分點，相比去年同期下降0.66個百分點。一些城市的首套房貸利率甚至跌破3%。而存量房貸加權平均利率為4.27%，與新增房貸的利差高達82個基點。
可見，即使扣除今年上半年五年期LPR下調25個基點的因素（存量房貸利率在重定價日相應下調25個基點），存量房貸利率和新增房貸利率的利差也高達57個基點。
因此，下調存量房貸利率是今年各地呼聲最大的話題。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在政策發布第一時間表示，“這是歷史非常罕見的降存量房貸的政策，對購房家庭是實實在在的利好。此次降低存量房貸利率，實實在在為每個已經購房的居民家庭朋友減輕月供負擔。”
宏觀經濟和樓市迎來多重利好
整體來看，本次央行釋放多個重磅利好，對宏觀經濟和房地產市場均將產生積極影響，降準、降息通過釋放資金流動性、降低資金成本來提振經濟，經濟預期好轉有望修復居民收入預期，降低存量房貸利率也將進一步穩定購房者置業預期，修復市場觀望情緒，降低7天逆回購利率將進一步引導10月5年期以上LPR下行，將繼續降低購房成本；降低二套首付比例最低水平，也將明顯降低居民購房門檻，多項舉措齊發力，有望穩定房價，加速房地產市場筑底企穩。
中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認為：“央行明確了貨幣政策的幾個考量因素：第一是支持中國經濟的穩定增長；第二是推動價格的溫和回升；第三是兼顧支持實體經濟增長和銀行業自身的健康性；第四是保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。此外，還會注重貨幣政策和財政政策的協同配合。”
中指研究院市場研究總監陳文靜則在采訪中指出：“央行本次亦擴大了保障性住房再貸款央行資金支持比例，有助于提升商業銀行貸款規模，對于地方收儲將產生一定積極帶動。”她提到，“除此之外，研究出臺盤活存量土地的增量政策、延長‘金融16條’、經營性物業貸款的文件期限，進一步加大企業端資金支持力度，對于當前穩定企業預期、提振市場信心也將發揮重要作用。”
嚴躍進表示，“央行通過降準、降息配合，合理投放流動性，引導市場利率中樞下移，有助于引導實體經濟融資成本下行，刺激消費和投資活動。同時，市場利率中樞下移，有助于降低銀行融資成本，拓展銀行讓利實體經濟。宏觀政策支持力度持續加大，政策效果釋放，市場信心逐步回暖，需求改善，經濟有望加快進入良性循環。”
青島樓市展望10月
“各地雖然落實了認房不認貸的政策，但其實很多購房形態也還是會被認定為二套房，導致購房成本還是偏高。這次統一了首套房和二套房的房貸首付比例，其實也是更大力度降低改善型住房需求和增強購房能力。”嚴躍進說。
“這是樓市、股市和中國經濟的重磅利好，市場已經做出了反應。當然至于為什么要在這個時候轟油門？因為經濟偏冷，需要發力拼經濟了！從青島市場的現狀來看，9月主城區各項目成交乏力，以價換量成為主流，新政策出臺逐步落實到地方、對市場形成正向促進尚需時日。”房天下新房山東兼青島總經理紀禮剛表示。
青島鏈家商圈經理趙加強表示：“上午消息傳出后，門店有咨詢政策的，但是不多，考慮到從政策到市場反應有一定的時間延遲，可能兩天、三天的時候會有較多的咨詢。”
記者在采訪中了解到，受全國市場整體影響，青島市9月整體成交數據有一定的回落。不過，從相關項目的實地采訪來看，到訪量仍保持了一定數量。相關銷售人員也表示：利率政策調整將會給市場帶來積極信號。“不少客戶今天都提到了利率調整的話題。預計10月，銷售有望迎來積極反彈。”
青島財經日報/首頁新聞記者 趙彭
責任編輯：崔現香
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