5月17日，中國人民銀行與國家金融監督管理總局推出“組合拳”政策，首套房貸款首付比例降至15%，公積金利率也相應下調0.25個百分點。此外，還設立了保障性住房再貸款，旨在鼓勵地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，以支持保障性住房建設。
一系列政策舉措正在市場上漸起效果的時候。 5月31日下午，青島市政府新聞辦召開政策例行吹風會，再度推出了按區（市）“認房不認貸”、發放購房家電消費券、加快推行房票試點、加大公積金貸款支持力度等優惠政策措施，通過減成本、降門檻、擴需求等，更好支持剛性和改善性住房需求。
新政持續樓市爭賽點
“5.31”青島市政策加碼落地后，市場像是在競技比賽中全力爭奪賽點一樣反應積極。“我們也接到了很多有關政策細則的咨詢。本次政策調整，對于剛需和改善購房群體來說均有利好。”青島鏈家商圈經理趙加強告訴記者：“從政策角度看，第一，調整首套房的認定標準、實行按區市認房不認貸的政策，疊加公積金貸款利率以及首付比例的下調，能夠降低購房成本。第二，按照區市認定首套的標準，對于跨區購買改善房的客戶來講，降低了首付壓力，也拉動更多改善需求入市。”
易居研究院研究總監嚴躍進指出：“推出按區（市）‘認房不認貸’政策，意味著對于首套房的認定標準降低，有助于更多購房者可以享受到首套房的認購標準。明確購房首套房首付比例為15%，意味著全國各城市普遍把首付比例做到了最低，進而有助于持續降低購房的首付成本。明確房貸利率市場化，這也是全國在近期取消房貸利率下限后，首個比較明確定義為房貸利率市場化的城市，對于各地精準理解房貸利率定價規則等具有積極的啟發意義。最后，明確下調公積金貸款利率至2.85%，也有助于購房成本的進一步下降。”
暖風勁吹購房搶先機
“一系列政策的出臺，顯著降低了購房門檻，激發了市場的活躍度。”房天下新房山東兼青島總經理紀禮剛表示，“這意味著購房者尤其是剛需和剛改客戶可以更早地進入房地產市場，實現購房規劃。”
對此，首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池也認為，近期出臺的系列新政，“一方面為購房者松綁，如降低首付款比例、取消限購等，使得有不同需求的購房者有購房可能；另一方面，降低利率等手段為購房者減輕了還款負擔，提高了購房能力，更有利于促進剛需和改善性住房需求入市。”
招商璀璨璟園展示中心現場
據悉，“5.17”新政公布后的首個周末，北京、上海、廣州、深圳等一線城市看房者數量激增。而據采訪，在青島市嶗山區張村河板塊、李滄區世園會板塊的部分優質樓盤，不僅帶看量有倍數上漲，在成交上也有較明顯的改觀。像招商璀璨璟園等項目在實際銷售上有110%的增幅。
“我們店就有一個客戶，在市北和李滄有兩套老房，想要在嶗山購買一套改善房，按照之前的政策，必須全款才能購買。但客戶資金受限，老房子成交周期又很長，購房只能一等再等。新政策實施后，客戶可以直接按照首套貸款購房，今天已經約好了明天的看房行程。”趙家強在采訪中告訴記者，“感受到政策的帶動作用立竿見影。”他認為，對于購房者來說，現在一些高性價比的房源以及特價房，不管是二手房還是新房，都是一個比較好的入手時間點。
信心與市場邏輯共建
值得注意的是，“5.31”新政還提及了發放家電補貼政策等政策。新政后將對近一年購房的前1萬名購房者，將發放5000元面值的家電消費券。嚴躍進認為：“此類操作有助于持續促進購房需求和家電需求，也說明各地各類既有的政策疊加推進，發揮了更好的效應。”
除了家電消費券外，“推進房票制度給我留下了較為深刻的印象。”嚴躍進指出：“此次青島的創新點是，除了提及房票本身外，對于部分6月份啟動的城中村項目給予了明示。放寬人才住房的再交易政策。政策明確取消5年內不得上市交易的限制，也使得此類住房的市場吸引力更大，有助于相關人員的更好換房和置業。”此外，對于人才住房的銷售價格，也明確允許按20%的價格幅度情況進行調整，客觀上確保此類人才住房隨行就市，更好和市場需求匹配。
繼續支持以舊換新。青島是全國較早開展以舊換新工作的城市，此次明確中介、房企和國有平臺參與此類模式，有助于深化既有的以舊換新模式。
“今天的房產利好政策之外，有‘以舊換新’需求的青島市民，還可以通過貝殼‘優鮮購’服務，享受‘百萬惠民購房券’。”貝殼找房青島站市場負責人陳晶在采訪中說：“舉個例子，市民委托貝殼合作品牌經紀人售賣二手房，同時在6月1日至6月30日之間通過貝殼合作品牌經紀人購買了參與‘優鮮購’活動的新房項目。如果他在2024年11月30日前，通過貝殼完成了二手房交易全流程、繳納足額中介費并完成新房網簽流程，就可以獲得1萬元現金‘以舊換新購房券’。假如市民委托了二手房之后，在特定時間內沒有賣出，但是在6月1日-6月30日之間通過貝殼合作品牌經紀人購買了參與‘優鮮購’活動的新房項目，則市民可以獲得開發企業提供的3萬元‘優鮮購購房券’。”
不難看出，從政策到市場營銷，目前都處于一個較為積極并充滿期待值的狀態中。但趙秀池認為：“從市場表現來看，新政出臺以后，從發布到落地生效，仍會有一定時滯期。購房決策也并不僅考慮政策因素，還要綜合衡量家庭收入水平、還款能力、住房作為家庭最大資產能否保值增值等實際需求，因此新政的效果仍待進一步觀察。”
“一攬子房地產政策落地顯示出中央‘穩地產’的決心，明顯提振了市場信心，隨著核心一二線城市逐步落實各項舉措，接下來市場有望進入政策效果兌現期，同時6月房企也將進入上半年業績沖刺階段，市場活躍度有望回升。”中指研究院山東地產總經理袁彬彬表示。
不難看出，市場恢復節奏仍依賴于居民收入預期的轉變。同時，若地方國企收儲已建成未銷售商品房等消化存量的政策能夠較快落地，也將對改善房企現金流，化解行業風險起到積極作用。預計隨著供需兩側同時發力，為房地產行業帶來切實的資金支持和銷售支持，房企銷售將有所改善。可預見，“5.31”新政的積極作用在于，“修復提升市場信心的同時積極促進了新型房地產市場邏輯的搭建。”袁彬彬說。
青島財經日報/首頁新聞記者 趙彭
責任編輯：李賽男
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