經(jīng)過長時間的深度調(diào)整后，房地產(chǎn)市場再度迎來反彈的契機。
12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年11月，全國70個大中城市中，有59個城市新房價格環(huán)比下跌，數(shù)量為近24個月以來的最多，新房環(huán)比上漲城市只有9個。同期，70城二手房價格無一環(huán)比上漲，這種情況是有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)。
其他重要指標中，今年前11月，房地產(chǎn)投資、銷售等數(shù)據(jù)繼續(xù)同比下降，且降幅進一步擴大。
今年年中以來，這種量價齊跌的局面已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。各項指標走低的同時，市場信心難以恢復(fù)，并使得樓市政策的邊際效應(yīng)不斷遞減。
但近幾個月，政策層面的利好不斷出現(xiàn)。12月，中央經(jīng)濟工作會議提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”后，北京、上海分別出臺政策，進一步降低購房門檻。分析人士認為，若一線城市市場升溫，將可能對整體市場起到帶動作用。
房價仍然缺乏支撐
受各種因素影響，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場就進入深度調(diào)整期。其間，各級監(jiān)管部門曾出臺多項穩(wěn)樓市措施，但市場始終未能進入持續(xù)升溫的通道。
2023年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)先揚后抑的走勢。在上半年出現(xiàn)短暫的“小陽春”后，市場再度降溫。在國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市中，從6月開始，新房價格環(huán)比下降的城市就超過了上漲的城市，二手房價格則自5月就轉(zhuǎn)為下降為主。
此后，房價下降的城市越來越多。到11月，已有69個城市的二手房價格環(huán)比下降，僅杭州一城持平，無一城市上漲。這還是有統(tǒng)計以來的首次。
具體看，一線城市二手房價格環(huán)比下降1.4%，降幅比10月擴大0.6個百分點；二、三線城市的二手房價格環(huán)比分別下降0.7%和0.8%，降幅比上月均擴大0.2個百分點。
相比之下，一二三線城市的新房價格分別環(huán)比下降0.3%、0.3%、0.4%。
今年以來，二手房價格降幅大于新房的情況一直存在。分析人士認為，一方面，在市場下行期，二手房業(yè)主的情緒更容易出現(xiàn)波動，拋售行為更加普遍；另一方面，不少業(yè)主處于“賣一買一”的連環(huán)單中，出于房屋置換的需要，他們更愿意將手中的房產(chǎn)降價出手。
由于二手房價格優(yōu)勢明顯，使得新房市場的降價促銷策略大打折扣。北京某大型房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，為沖擊年度業(yè)績，公司近期推出了降價促銷、增加營銷費用、提高激勵措施等一系列舉措，但市場反響仍然平淡。
房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)年末翹尾行情，是導(dǎo)致價格缺乏支撐的底層原因。今年1-11月，全國商品房銷售面積10.1億平方米，同比下降8.0%；商品房銷售額10.5萬億元，下降5.2%，均創(chuàng)年內(nèi)最大降幅。
其中，11月單月，商品房銷售面積和銷售額均略高于10月，但與去年同期相比，仍有約兩成的降幅。
在以銷定產(chǎn)的指導(dǎo)思想下，由于銷售不佳，供應(yīng)端也難以提振。今年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.4萬億元，同比下降9.4%，同樣為今年最大降幅。同期，房屋新開工面積、施工面積繼續(xù)下降。與過去幾個月類似，得益于“保交樓”政策，房屋竣工面積繼續(xù)保持正增長。
市場信心待提振
事實上，近幾個月來，房地產(chǎn)市場享受到的政策利好并不少。8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”。大約一周后，四個一線城市的相關(guān)政策便陸續(xù)落地。
但僅此一項政策，對市場的提振作用仍然有限。前述北京房企人士表示，政策出臺后，北京市場交易量確有小幅提升，但熱度僅持續(xù)了半個月左右。從項目一線的反饋來看，政策促使部分觀望中的客戶出手，但帶來的新增需求并不多。
他認為，這主要是由于政策力度相對不大，同時也反映出市場信心還有待提振。
提振信心的努力仍在繼續(xù)，并開始著眼于流動性的改善。10月30日至31日，中央金融工作會議召開，提出促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求等。此后，金融機構(gòu)紛紛召開房企座談會，傳遞出信貸投放將更加精準有效的信號。
今年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11.7萬億元，同比下降13.4%，降幅近7個月來首次收窄。在銷售端仍然不振的情況下，融資環(huán)境的改善使得行業(yè)流動性終于出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)還顯示，11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.42，連續(xù)6個月下降后首次回升。
真正的利好消息來自12月。12月11日至12日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行，其中提到，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
12月14日，北京、上海出臺樓市新政，下調(diào)首套房和二手房的最低首付比例，并調(diào)整普通住宅的認定標準。至此，四個一線城市在實施“認房不認貸”的同時，全部下調(diào)了首付比例。
中信建投指出，深圳于8月31日實施“認房不認貸”政策，9月29日下調(diào)住房貸款利率下限，新政出臺后，成交量顯著恢復(fù)。新房方面，10月、11月成交分別環(huán)比增長24.8%、6.0%；二手房方面，10月、11月成交分別環(huán)比增長13.7%、17.3%。根據(jù)深圳經(jīng)驗，以降二套房首付為重點的樓市政策優(yōu)化后，新房二手房成交出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，可以認為此次京滬政策也會有類似效果。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，京滬市場預(yù)期好轉(zhuǎn)或?qū)⑦M一步提振整體市場信心，推動全國市場加快筑底企穩(wěn)。年底，政策利好疊加企業(yè)加大營銷力度，新房銷售規(guī)模有望出現(xiàn)小幅翹尾。
陳文靜還指出，針對企業(yè)端的資金支持政策有望繼續(xù)細化落實，“三個不低于”等政策若能實質(zhì)性落地，將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境，進而逐漸修復(fù)企業(yè)開工投資積極性。
但受訪者同時指出，政策發(fā)揮作用仍需要一段時間，預(yù)計今年各項指標仍保持負增長。2024年，隨著“三大工程”加速推進，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅有望收窄。
（記者 張敏）
來源：21世紀經(jīng)濟報道
責(zé)任編輯：林紅
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