樓市調控進入寬松周期，各地新房庫存去化壓力也隨之增長。為了解決市場痛點，近期各地政府頻發新政，包括“以舊換新”、購房補貼、局部放開限購等。
日前，寧波正式啟動全市住房“換新購”活動，首批已有13家開發企業的34個樓盤，23家房產經紀機構參與活動。
實際上，從9月初至今，已有武漢江夏區、南京、宿遷、淄博、揚州、海寧等地陸續出臺鼓勵“以舊換新”措施。
實施“以舊換新”的幾個熱點城市，二手房價在最近兩年呈現持續下跌態勢。21世紀經濟報道記者從中介獲取的信息顯示，在寧波核心城區之一的鄞州區，某套131平方米次新學區房的售價，已經從高峰期的840萬跌到558萬元。南京河西新城區二手房均價則從6萬元/平方米跌至4萬元/平方米左右。
同策研究院研究總監宋紅衛分析指出，目前核心城市住房需求的改善傾向越來越高，尤其是在“認房不認貸”政策推出后，首套改善需求釋放明顯。但是從市場數據反映看，政策時效性較短，成交數據短期增加后，又回歸常態。
新房庫存高企
近期樓市去化不甚理想。為了加速市場流動性，增加市場熱度，穩定交易，“以舊換新”適時出臺，購房者出售二手住房后，換購新建商品住房。政策疊加近期落地的首付比例降低等措施，降低了改善需求門檻，更有助于去化項目庫存。
二三線城市郊區大戶型項目，近期去化也出現了上漲勢頭。石成（化名）便是這一波二手房去化中的一名受益者。在南京從事房地產行業十多年，石成在個人資產配比中，一直以不動產為主。近兩年來南京房價承壓，石成在南京遠郊地區購買的兩套大戶型住宅總價也在下跌。最近石成將位于郊區的一套聯排別墅掛牌265萬元出售，有買家出價230萬元。而石成這套別墅在高峰期的售價曾一度達到400萬元，比買入價翻了一倍。
與南京情況接近，寧波房價近兩年也進入下行周期。一套市區核心路段的學區房，兩年間房價下跌近40%。大學教師張鷺（化名）近日聽說了“以舊換新”政策，有點心動，想看看有無在同一個小區換大戶型的可能性。其咨詢中介之后發現，自己在寧波鄞州核心區的一套130平方米左右的房子，近期掛牌價在550多萬，比起高峰期的840萬元左右降價了不少。雖然還沒有跌破當年買入價格，但張鷺感覺換房壓力也不小。
一個事實是，“以舊換新”疊加購房補貼等政策，二手房掛牌量增加最為明顯。以南京為例，石成發現近期南京二手房掛牌量激增，9月有平臺數據顯示，南京二手房掛牌量近期已突破18萬套。與此同時，郊區房價下行增速，結構式調整明顯。
宋紅衛認為，“認房不認貸”政策落地后，受限于現有二手房賣不掉，導致新的購房需求不能釋放，換新購政策就是為了解決這一問題，預計該政策能夠有效增加二手房的去化，同時增加新房，尤其是改善項目的銷售。但是他表示，這也僅僅是針對改善型項目會有一波去化。
宋紅衛的擔憂并非空穴來風，近期多地出現新房成交下行趨勢。同策研究院9月樓市數據顯示，寧波（市六區）新房成交21萬平方米，同比下降13.6%，二手房成交41.7萬平方米，同比增長1%。南京新房成交31.7萬平方米，同比下降35.9%，二手房成交77.8萬平方米，基本與去年同期持平。
加速市場流動性
寧波并非全國第一個啟動“以舊換新”的城市。9月初，山東淄博啟動“以舊換新”“連環單”活動，隨后武漢江夏區、南京、宿遷、揚州、海寧等地也出臺鼓勵“以舊換新”措施。部分城市甚至提出換房可給予適當補貼的階段性扶持措施。
為了新房去化，房企較為積極響應“以舊換新”。在實施“以舊換新”的城市，包括萬科、招商蛇口、旭輝、綠城等多家房企均和中介機構代表簽署合作協議，成為“以舊換新”試點企業。
通過打通一二手房市場流通渠道，深度激活市場的改善型需求，且有助于加快二手住房銷售速度，縮短二手住房售出周期，這是地方政府的美好愿望，但在實際操作中也存在風險。鏡鑒咨詢創始人張宏偉直言，建議相關部門還是做好監管，避免純民間行為導致的各種糾紛。
“‘以舊換新’的初衷是盤活市場，在置換周期長的城市出臺‘以舊換新’，有助于穩定市場與客戶心態，但也需要謹慎看待。”上海中原地產市場分析師盧文曦舉例稱，上海郊區此前有一個項目就允許給客戶半年的首付寬松期。客戶先付幾十萬，在半年以后再付完首付。這一目的就是想讓購房者更寬松地安排資金購房。但其認為，這一做法也存在風險，如果半年之后該項目房價出現下行波動，則會引發糾紛。同理，“以舊換新”也一樣，萬一二手房賣不掉，新房又買下來了，客戶會出現承受不了經濟負擔的情況，此時又會引發合同糾紛。
不過，從當前發布“以舊換新”架構及流程的城市來看，在規避一些基礎風險上，其對購房者還是給出了一定保障：購房者、開發商、中介簽訂三方協議，購房者確定新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌及售出會有3-6個月的期限，期限內若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發商則退還購房者定金。
來源：21世紀經濟報道 唐韶葵
責任編輯：李賽男
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