在房地產市場銷售出現好轉的同時，房價也表現出了一些積極的信號。
10月19日，國家統計局發布了9月70個大中城市的房價指數，與過去幾個月的情況類似，房價下跌為主的情況并未改變。這也反映出房地產市場仍然處在深度調整中。
但一線城市的房價表現較為積極，成為70城中不多的亮點。今年9月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.2%轉為持平，二手住宅銷售價格環比連續4個月下降后首次轉漲，漲幅為0.2%。
2023年8月末，央行、金融監管總局分別推出“認房不認貸”、首套房存量貸款利率下調、差別化住房信貸等政策。9月20日，廣州解除多個區域的限購政策，成為首個松綁“限購令”的一線城市。
分析人士認為，與二三線城市相比，一線城市的樓市政策門檻相對較高，此次政策調整帶來的刺激力度也更大。但一線城市的房價升溫，能否對二三線城市帶來同樣的“示范效應”？仍需進一步觀察。
京滬上漲，廣深下跌
自今年3月出現短暫的“小陽春”后，房地產市場就再度進入深度調整中。到9月，“認房不認貸”政策開始起效，房企也借助“金九銀十”進行大力促銷，市場終于有所好轉。
根據國家統計局的數據，今年9月，房地產開發投資、新開工面積、施工面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等指標都出現環比增長。其中，銷售面積和銷售額的增幅分別達到47.0%和41.6%。
但這些樂觀的信號尚未傳遞到當月的房價上。9月，70個大中城市中，仍有54個城市的新房價格環比下跌，數量為年內最高；二手房價格環比下跌的城市則達到65個。總體來看，房價下降仍是當下的主流。
某大型上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，為利用政策窗口，抓緊出貨，開發商普遍推出了價格優惠措施，從而使新房成交均價有所下降。
二手房方面，根據多家機構的統計，業主的掛牌價普遍有所松動，議價空間也在加大。在很多賣一買一的“連環單”中，業主為縮短交易周期往往會低價出售現有的房屋。
一線城市是為數不多的亮點。9月，四個一線城市新房價格環比止跌、二手房價格由跌轉漲。國家統計局城市司高級統計師沈赟在解讀中也表示，一線城市商品住宅銷售價格環比“穩中微漲”。
具體而言，京滬兩地反彈明顯，無論是新房還是二手房價格漲幅，均占據70大中城市的前兩位。廣深二城的新房價格繼續環比下跌，廣州的二手房價格環比下跌，深圳二手房則環比持平。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，京滬此前“認房又認貸”實施嚴格，8月底9月初實施“認房不認貸”以后，釋放的需求潛力比較大，特別是京滬老舊二手住房多，改善型需求潛力大，京滬機關國企高校事業單位比較多，有效的剛需基礎也比廣深大。
值得注意的是，在當前一線城市的成交結構中，二手房已經占據主流。分析人士認為，一線城市二手房價格漲幅相對較大，更能反映出一線城市的市場表現相對較好。
市場預期改善
過去，房地產市場經常表現出板塊輪動效應，即在上漲周期中，一線城市往往率先升溫，二三線城市依次跟進。在下跌周期中，這種輪動同樣存在。
那么，在經過長期的深度調整后，此輪一線城市的升溫，能否產生同樣的帶動作用？
前述房企人士表示，近些年來，隨著城鎮化進入新的發展階段，房地產市場的分化局面越來越明顯。熱點一二線城市、區域中心城市有著更強的人口、產業支撐，房地產市場也更具潛力；非核心城市的支撐點則相對較弱，若無棚戶區改造等政策支持，其房地產市場的后續動力相對不足。
他表示，近年來，大中型房企傾向于從三四線城市撤離，轉而向“高能級”城市布局，正是基于這一考量。
他認為，在這種情況下，一線城市樓市的升溫，很難像過去一樣通過溢出效應對周邊區域產生帶動。但就整體市場而言，對預期的改善仍然有所幫助。
目前來看，市場預期的確有所好轉。易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，當前房價指數呈現了“跌幅態勢已經遏制、一線城市率先復蘇、其他城市仍需努力”的特征，這也意味著房價指數最悲觀的時刻開始過去。
李宇嘉也指出，一線城市止跌企穩對于穩定后續的房價有積極效果，杭州、寧波、成都、西安、長沙等基本面比較健康的熱點二線城市也有了企穩的跡象。
對于今年第四季度的政策方向，國家統計局相關負責人在10月18日的新聞發布會上指出，房地產優化政策的作用正在持續釋放，有積極的效應。但政策的發揮需要一個過程，“畢竟房地產總體上處在一個調整階段，所以后期還是要抓好政策的落實。”
分析人士普遍認為，當前的市場復蘇勢頭仍然較弱，加碼調控政策將是四季度的常態，這也有助于維護來之不易的信心。加之房地產企業沖擊年度業績，預計第四季度，市場的供需兩端均將出現回暖，房地產市場也有望短暫升溫。
但在市場整體預期反轉之前，房價的回升仍然需要過程。李宇嘉還表示，城市分化是大趨勢，隨著政策寬松，未來少數熱點城市或核心區域穩定，而其他城市下跌，這可能是常態。
來源：21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道
責任編輯：李賽男
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