城市更新 低效片區(qū)（園區(qū)）“破題”

借新舊動能轉換之勢，讓每一寸土地都用在高質量項目上，為低效片區(qū)開發(fā)項目引入新興產業(yè)，以激活片區(qū)動力，構建長效化發(fā)展模式，是當下低效片區(qū)（園區(qū)）破題的關鍵。

承接區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢          

所謂低效片區(qū)，指的是存在布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題的區(qū)域，面臨著產業(yè)空心化、發(fā)展動能弱、增長后勁不足等問題。

在城市更新建設中，低效片區(qū)（園區(qū)）的開發(fā)建設是繞不開的“必修課”。有人說，低效片區(qū) （園區(qū)）是城市更新中最難啃的“硬骨頭”。目前來說，城市中的新增土地稀缺，城市發(fā)展的空間結構必然需要從增量擴張轉向存量提質。低效片區(qū)（園區(qū)）攻堅則承擔著充分挖掘城市發(fā)展中的存量資源、解決老城區(qū)產業(yè)空心化問題的重任。

2022年4月，青島舉辦了《青島市重點低效片區(qū)（園區(qū)）開發(fā)建設三年攻堅行動方案（2022-2024年）》新聞發(fā)布會。據(jù)了解，未來三年青島全市10個重點低效片區(qū)（園區(qū)）計劃建設項目314個，其中2022年計劃建設項目228個。

隨著城市更新和城市建設三年攻堅工作的持續(xù)開展，截至目前，青島市部分低效片區(qū)（園區(qū)）已找到“破題”的重要抓手。如西海岸新區(qū)王臺老工業(yè)區(qū)從“紡織機械名鎮(zhèn)”升級為“芯屏產業(yè)新城”；老四方工業(yè)區(qū)將在老廠房上落成產業(yè)孵化和智能制造中心，打造一個百億級軌道交通產業(yè)集聚區(qū)……

而今，青島市10個低效片區(qū)承接區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢，融合生態(tài)優(yōu)先、TOD綜合開發(fā)、15分鐘社區(qū)生活圈等理念，統(tǒng)籌考慮城市品質提升、基礎設施完善、產業(yè)合理布局、板塊開發(fā)時序等因素，規(guī)劃了特色發(fā)展路線，明確了攻堅項目清單，清晰了時間表、路線圖、任務書。

引資向“高效”轉化                

低效片區(qū)（園區(qū)）通常有著極佳的區(qū)位優(yōu)勢，對這些區(qū)域進行開發(fā)建設，可以有效提升土地資源利用效率、完善城市功能、升級城市品質。因此，城市低效片區(qū)（園區(qū)）需要規(guī)劃重構業(yè)態(tài)，更需要“以點帶面”激活區(qū)域活力。

青島北站周邊區(qū)域城市設計意向效果圖                

軌道交通及周邊區(qū)域城市設計意向效果圖                

張村河和株洲路片區(qū)城市設計意向效果圖                

因此，如何將“低效”轉化為“高效”是每個發(fā)展著的城市需要回答的關鍵命題。

8月22日上午，青島市城市更新和城市建設總指揮部辦公室組織召開全市城市低效片區(qū)開發(fā)建設央企對接會，搭建了城市更新重點項目招商引資的有效平臺，是青島探索低效片區(qū)改造的有益嘗試。

與此同時，土地收儲工作是低效片區(qū)（園區(qū)）開發(fā)建設的重要基礎。青島市以重點低效片區(qū)（園區(qū)）項目為重點，截至目前，青島市土地儲備整理中心已經(jīng)市政府批準收回土地面積2273畝，有效保障儲備庫存。例如，首次運用“片區(qū)綜合地價”完成山東糧油地塊345畝土地收儲，實現(xiàn)土地補償轉型突破，推動樓山區(qū)域開發(fā)，簽訂堿廠片區(qū)海灣集團1063畝土地收儲協(xié)議，并完成首期85畝土地收儲移交工作。

差異化規(guī)劃片區(qū)定位        

以產興城、以城聚人、以人興業(yè)，在現(xiàn)代化發(fā)展階段，產業(yè)創(chuàng)新已成為引領城市發(fā)展的重要動力。隨著城市更新工作的進一步開展，目前青島市先行啟動的十大低效片區(qū)已騰讓土地2.1萬畝，開發(fā)利用1.5萬畝，開工在建項目161個，而產業(yè)導入將是下一步的發(fā)展方向。

“片區(qū)（園區(qū)）與企業(yè)的鏈接，能夠獲得資金方面的支持，加快城市更新的產業(yè)發(fā)展，同時導入新產業(yè)帶來新的增長點。要實現(xiàn)城市低效片區(qū)（園區(qū)）轉型發(fā)展，首先必須要本著‘循序漸進、滾動式開發(fā)’的原則，另外，在引進新項目階段，可以以地級GDP作為片區(qū)開發(fā)的指標，從源頭上實現(xiàn)土地利用高效轉型。要在開發(fā)中注意特色片區(qū)、園區(qū)以及‘園中園’模式的培育，即按“聚焦1個主導產業(yè)，帶動上下游產業(yè)鏈企業(yè)輻射發(fā)展”實現(xiàn)片區(qū)（園區(qū)）的差異化定位，從而提升產業(yè)片區(qū)（園區(qū)）的綜合競爭力和規(guī)模。”青島市政協(xié)委員、青島市委黨校經(jīng)濟學教研部副主任李光全說，“從‘低效’到‘高效’，要想實現(xiàn)‘破題’，其關鍵在于新產業(yè)的植入，來替代傳統(tǒng)舊有的產業(yè)，這個過程實際也是新舊動能轉換的過程。更要立足全市規(guī)劃的基礎上，統(tǒng)籌研究細化定位，實現(xiàn)各板塊的差異化發(fā)展，以提高片區(qū)（園區(qū)）效率。”

青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者于爽