近日，青島房企1-10月業(yè)績出爐。這份排名，透露出青島地產(chǎn)行業(yè)的新格局：外來一線開發(fā)商勢頭減弱，本土房企已回歸前列。據(jù)卓易數(shù)據(jù)發(fā)布房企權(quán)益top10排行榜顯示，今年前十個月，除了融創(chuàng)獨占榜首之外，本土房企強勢回歸榜單，海信、和達(dá)、海爾直接沖進前五位；萬科、中海、卓越無緣房企權(quán)益top10榜單。放眼全國，華夏幸福、泰禾等房企相繼暴雷，此輪房地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)勝略汰”洗牌中，很多債務(wù)壓頂?shù)姆科笠咽窍喈?dāng)難熬。
本土房企“逆襲”
在卓易數(shù)據(jù)發(fā)布的房企權(quán)益top10排行榜上，融創(chuàng)中國位列第一，權(quán)益銷售額124.47億。其中，嶗山融創(chuàng)壹號院銷售額21.9億，通過逐步收購，君一退出該項目，使融創(chuàng)掌握了項目話語權(quán)。位于榜單第二位的是海信地產(chǎn)權(quán)益銷售額104.29億，作為本土頭部房企的海信合作開發(fā)項目少，少數(shù)的合作項目中也占有絕對控股權(quán)。同樣作為本土房企的和達(dá)集團，位列權(quán)益銷售榜第三，權(quán)益銷售額71.46億，與海信情況相仿，和達(dá)的10余個在售項目中只有和達(dá)萃園與和達(dá)和園2個項目采取與平臺公司合作的形式，其他均為單獨開發(fā)。作為青島土儲大戶，君一控股（原海爾產(chǎn)城創(chuàng)）權(quán)益銷售額60.76億，由于去地產(chǎn)化的需要，其在多個項目引入合作方，例如大云谷·嶗山金茂府，海爾奧園翡翠云城等。
值得注意的是，在這份榜單上，并沒有見到像是萬科等頭部房企的身影。具體來看，除了登榜的融創(chuàng)、金茂、保利、龍湖之外，像是萬科、中海、卓越等幾個國內(nèi)無緣房企權(quán)益top10榜單。對此，卓易數(shù)據(jù)首席分析師王玟琳表示，像是保利發(fā)展、萬科和龍湖集團由于合作開發(fā)項目多，權(quán)益排名下降。“這份榜單，是從青島在售的600多個項目拆解出來的。”王玟琳介紹，數(shù)據(jù)排名將青島所有可售項目按照工商注冊股權(quán)逐一進行權(quán)益拆分，剔除重復(fù)并表、重復(fù)計算的統(tǒng)計方法，能夠展現(xiàn)一個客觀的房企商品房銷售權(quán)益“戰(zhàn)績”。
本土房企的強勢回歸，并不止于權(quán)益指數(shù)排行榜上。在卓易數(shù)據(jù)發(fā)布的青島樓市2021年前10月銷售額分析報告上，TOP10中有5家本土房企，分別為海信、和達(dá)、君一控股、山東旭輝銀盛泰和青特。其中，海信、和達(dá)位列TOP5。而同比2020年同期數(shù)據(jù)，銷售金額的top5中，融創(chuàng)、龍湖、保利、萬科占有四席，本土房企唯獨海信入圍。今年top5榜單上，海信繼續(xù)穩(wěn)居榜單前列，和達(dá)頂替萬科入圍前五名，而2020年銷售額靠前的龍湖和萬科，直接跌出前五榜單。
將時間線拉回至十年前，那時候，外來房地產(chǎn)企業(yè)突圍入青，以絕對優(yōu)勢主導(dǎo)青島市場。記者查閱2011年數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)時的青島樓市銷售前十名中，外來大鱷占了7席。時至今日，本土房企強勢回歸，在青島市場重新拿回份額，上演了一場完美的逆襲之路。
借力“地產(chǎn)+”破題
近兩年，監(jiān)管對房地產(chǎn)行業(yè)的融資保持警惕態(tài)度，嚴(yán)控資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，仍是自上而下不斷強調(diào)的重點。全國政策環(huán)境一盤棋之下，房企在青島的經(jīng)營策略自然難以獨善其身。無論本土企業(yè)還是外來開發(fā)商，如何成為行業(yè)內(nèi)的千里馬，這道命題并不容易。
“有的房企通過合作實現(xiàn)高效拓儲，帶動業(yè)績快速增長；有的以權(quán)益換取規(guī)模，通過合作提升全口徑規(guī)模。”王玟琳表示，房企合作開發(fā)將雙方的優(yōu)勢對接各取所需，然后達(dá)到“雙贏”。其中，像是龍湖、保利等外部房企，通過與地方及平臺企業(yè)合作增加土儲；而像是本土房企，比如君一控股這樣的土儲大戶，采取的策略則是通過地緣優(yōu)勢加大土地儲備，引入強勢操盤手，以擴大業(yè)績規(guī)模。
通過對青島本土房企表現(xiàn)分析，其榜單發(fā)生“大洗牌”的原因，大致可總結(jié)為以下三個關(guān)鍵詞：“地產(chǎn)+”思維、版圖擴張能力以及集團品牌實力。其中，靈活的“地產(chǎn)+”思路、積極且穩(wěn)健的擴張態(tài)度是部分青島本土房企得以“逆襲”的重要原因之一。在“三道紅線”下，影響房企命脈的“輸血”通道持續(xù)收緊，不同級別的開發(fā)商，已開始根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債情況來調(diào)整策略。對于頭部開發(fā)企業(yè)，為避免“踩線”或即將“觸線”而選擇停止擴張，轉(zhuǎn)而以降杠桿為主，強調(diào)降負(fù)債抓回款。對于本地房企而言，由于其不走高周轉(zhuǎn)的路線，財務(wù)杠桿原本不高，并利用地緣優(yōu)勢不斷擴張。更重要的是，像是海信地產(chǎn)、君一控股作為青島的本土企業(yè)，他們的上級集團從事主業(yè)不是地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)只是分支，這類綜合性集團的“造血”和“輸血”能力強，這在“輸血”通道持續(xù)收緊的環(huán)境下優(yōu)勢明顯。綜合因素下，造就了此輪青島房企排名“大換血”的情況。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 李雯
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