9月13日，隨著老膠南板塊熔斷的4宗地塊在線下競(jìng)品質(zhì)結(jié)果出爐，轟轟烈烈的青島市今年第二次土拍，最終交出了76宗（終止8宗，中止3宗）的答卷。
盤點(diǎn)本次土拍，成交總占地面積265.6萬(wàn)㎡（含劃撥），成交總建面633.8萬(wàn)㎡（含劃撥），成交總價(jià)279億，折合樓板價(jià)4670元/㎡，除了熔斷的4宗地，其他均為底價(jià)成交，整體溢價(jià)率0.46%。
與青島第二次土拍結(jié)束時(shí)間前后間隔不久，國(guó)內(nèi)幾個(gè)重點(diǎn)城市成都、杭州、合肥、濟(jì)南、福州、天津的土拍也相繼結(jié)束。值得注意的是，“競(jìng)品質(zhì)”、“流拍”和樓市的“未來(lái)”三大關(guān)鍵詞成為了本輪次土拍的關(guān)注焦點(diǎn)。
“競(jìng)品質(zhì)”帶來(lái)新課題
從青島市自然資源與規(guī)劃局7月30日第一次發(fā)布公告掛牌100宗到8月11日終止。再到8月18日重新掛牌減少至87宗。后來(lái)又有多宗地中止又恢復(fù)，延期繳納保證金的時(shí)間。
9月8日，原本定于當(dāng)天出讓高新區(qū)8幅宗地，因7日兩宗商住地因無(wú)人報(bào)名中止出讓。而同日，剩余地塊也宣布終止出讓。至此，高新區(qū)8宗地塊全部終止出讓。這其中，第一次掛牌終止后，增加了“自有資金”“開(kāi)發(fā)資質(zhì)”以及“控溢價(jià)競(jìng)品質(zhì)”的新規(guī)則。在重新掛牌中減少的13宗地中主要是因?yàn)橘Y質(zhì)、資金等原因無(wú)法上市拍賣。跌宕起伏的掛牌過(guò)程，似乎暗示著青島市本輪土拍一波三折的表現(xiàn)。
本輪青島市土拍的高潮，出現(xiàn)在9月13日上午。保利、龍湖、華潤(rùn)、綠城、中海、海信、招商、國(guó)信、阜豐、億聯(lián)、長(zhǎng)城、金魯班和金源鴻大等17家開(kāi)發(fā)商圍繞著老膠南4宗地展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)奪，最后導(dǎo)致熔斷，并線下競(jìng)品質(zhì)搖號(hào)。
經(jīng)過(guò)競(jìng)品質(zhì)，最終。薛家灘3107地塊由綠城以4379元/㎡競(jìng)得，總價(jià)3.04億元；3108地塊由龍湖以4740元/㎡競(jìng)得，總價(jià)2.09億元；孟家灘3121地塊由大華集團(tuán)以4559元/㎡競(jìng)得，總價(jià)3.34億元；3122地塊由國(guó)信以4560元/㎡競(jìng)得，總價(jià)1.35億元。
以上四宗地塊總占地面積約10.53萬(wàn)㎡，建筑面積約24.05萬(wàn)㎡，其中住宅建面19.24萬(wàn)㎡，商業(yè)建面2.41萬(wàn)㎡，商住比1:9較為合理，起拍總價(jià)8.53億元，成交總價(jià)9.82億元，因控溢價(jià)率，溢價(jià)率均為15%。分別被綠城、龍湖、大華和國(guó)信競(jìng)得。這其中，除了大華較為陌生之外，綠城、龍湖和國(guó)信在青島市場(chǎng)均有品質(zhì)過(guò)硬的產(chǎn)品。
就本輪土拍，記者集中采訪了青島市場(chǎng)的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。某Top10房企青島地區(qū)投資負(fù)責(zé)人張先生表示，“青島市房企依然想要拿到市南、市北、李滄、城陽(yáng)主城區(qū)以及老黃島的地塊。”
而另外一家Top20房企青島地區(qū)投資負(fù)責(zé)人姜女士則認(rèn)為，“就目前青島市的土地情況而言，‘競(jìng)品質(zhì)’是有很多利處的。”她指出：“對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，能夠有效控制地價(jià)率；對(duì)居民來(lái)說(shuō)能夠提升居住質(zhì)量，享受高品質(zhì)住房；對(duì)房企市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，能夠規(guī)避市場(chǎng)單純追求利潤(rùn)的現(xiàn)象，提升利潤(rùn)空間。總之，能夠給國(guó)家、房企、居民等主體帶來(lái)新的利好趨向。”
多地流拍引發(fā)新關(guān)注
與青島土拍時(shí)間相隔不久，杭州市第二批集中供地中的10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊中，卻有9幅地塊因有效申請(qǐng)沒(méi)有達(dá)到規(guī)定門檻，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，無(wú)奈“流拍”。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次杭州競(jìng)品質(zhì)地塊的‘流拍’并不令人意外。他說(shuō)：“杭州‘競(jìng)品質(zhì)’地塊參拍門檻要求高、規(guī)則復(fù)雜，起拍總價(jià)偏高，且要求現(xiàn)房銷售，房企幾乎無(wú)利可圖，只能‘躺平’。”
上市后終止拍賣和流拍的情況，不僅僅出現(xiàn)在青島和杭州，9月14日結(jié)束第二批集中供地土拍中合肥、成都，均出現(xiàn)不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地塊中有5幅因故終止；成都第二批集中供地75幅地塊有17幅因故終止。9月15日，濟(jì)南49宗宅地?zé)o一地塊溢價(jià)成交，17宗地塊因無(wú)人報(bào)名競(jìng)買而臨時(shí)撤牌，流拍率升至30%以上；更早些時(shí)間里，福州參拍的19宗涉宅地有4宗中止出讓；天津40宗地平均溢價(jià)率僅0.6%，流拍率升至35%等。
此外，截至9月15日，沈陽(yáng)第二批集中供地46幅土地中，也只有10幅土地有房企報(bào)名。這其中，一方面是住宅市場(chǎng)調(diào)控、房企融資端調(diào)控下，企業(yè)戰(zhàn)略改變的連鎖反應(yīng)；另一方面則是“房企拿地金額不能超過(guò)年度銷售額的40%”這一調(diào)控政策正在顯效的具體表現(xiàn)。
就目前青島地區(qū)的流拍情況而言，住宅用地依然是最具競(jìng)爭(zhēng)力的，而產(chǎn)城融合、舊城改造等項(xiàng)目成交的絕對(duì)值較低。“由于寫字樓綜合體變現(xiàn)能力較弱，去周期化較長(zhǎng)，不利于資本市場(chǎng)投資，目前地塊使用以住宅性用地為主，而商業(yè)用地較少，同時(shí)，產(chǎn)地融合、舊城改造等項(xiàng)目不具備競(jìng)爭(zhēng)性，底價(jià)成交較多，因此成交絕對(duì)值較少。” 某Top10房企青島地區(qū)投資負(fù)責(zé)人張先生表示，“不少房企對(duì)土地的選擇和使用，有自己的規(guī)劃和方向。”
房企在土地市場(chǎng)“躺平”、“冷思考”的現(xiàn)象，是眼下“值得當(dāng)前重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。他認(rèn)為：“近期關(guān)于房企債務(wù)和經(jīng)營(yíng)壓力大的案例不斷增多，各類擔(dān)憂確實(shí)增加。而從房企投資端的動(dòng)作看，拿地工作壓力很大，或者說(shuō)企業(yè)資金面狀況惡化下拿地積極性減弱。所以需要不斷關(guān)注房企拿地的意愿，否則房企拿地節(jié)奏放緩，對(duì)于各地土地供應(yīng)目標(biāo)的完成是一個(gè)較大的挑戰(zhàn)。同時(shí)，類似拿地意愿減弱的情況，也說(shuō)明各地管控中，需要積極傾聽(tīng)房企的心聲，主動(dòng)為房企減負(fù)，真正讓房企參與到土地供應(yīng)和交易的市場(chǎng)中。”
TOP20房企青島地區(qū)投資負(fù)責(zé)人姜女士也提到，“當(dāng)前實(shí)力雄厚的央企和國(guó)企占據(jù)競(jìng)拍環(huán)節(jié)的主體，這對(duì)于央企、國(guó)企彰顯品牌價(jià)值，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任有著重要意義。另一方面能夠促使民企房產(chǎn)參與‘競(jìng)品質(zhì)’，通過(guò)次環(huán)節(jié)影響房企重視品質(zhì)，增加信譽(yù)，為樓市發(fā)展帶來(lái)更多可能。”
樓市“有居”邁向“優(yōu)居”
短期來(lái)看，“競(jìng)品質(zhì)”有利于從源頭上引導(dǎo)房企供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，提升開(kāi)發(fā)商建好房、造好房的能力。長(zhǎng)期來(lái)看，“競(jìng)品質(zhì)”或?qū)⒓觿》科蟮膬蓸O分化，擁有成熟成本管理體系及優(yōu)秀產(chǎn)品力的房企將進(jìn)一步拉開(kāi)與其他房企的距離，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力在銷售端也會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的品牌效應(yīng)，促進(jìn)優(yōu)秀房企進(jìn)一步擴(kuò)大自身優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，有更益于購(gòu)房者，保障居民從“有居”向“優(yōu)居”邁進(jìn)。
據(jù)國(guó)金證券研報(bào)顯示，福州、青島、濟(jì)南、天津四座城市的二次供地的溢價(jià)率分別為13%、1%、0%和1%；而四城在首輪集中供地時(shí)的溢價(jià)率分別為18%、2%、12%和11%；同時(shí)，土地流拍現(xiàn)象也明顯增多。福州、青島、濟(jì)南、天津二次供地的流拍率分別為32%、10%、35%、34%，而四座城市第一批集中供地時(shí)的流拍率分別為13%、2%、5%和22%。不難看出，通過(guò)“競(jìng)品質(zhì)”等政策手段，土地的溢價(jià)率已經(jīng)得到了控制，而提升品質(zhì)則成了房企的攻堅(jiān)重點(diǎn)。
中梁地產(chǎn)投資部投資總監(jiān)吳先生指出，“‘競(jìng)品質(zhì)’意味著房企建安成本的增加。由于地方政府目前依然在限制房?jī)r(jià)上漲，這實(shí)際上是壓縮了房企的利潤(rùn)空間。如何在有限的利潤(rùn)空間里實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量的提升？很值得每一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)深入思考。而對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)可以理解為花同樣的價(jià)格，能買到更高品質(zhì)的房子。而樓市也將更快的實(shí)現(xiàn)‘有居’向‘優(yōu)居’的跨越。”
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞 記者 于爽
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