9月13日，隨著老膠南板塊熔斷的4宗地塊在線下競品質結果出爐，轟轟烈烈的青島市今年第二次土拍，最終交出了76宗（終止8宗，中止3宗）的答卷。
盤點本次土拍，成交總占地面積265.6萬㎡（含劃撥），成交總建面633.8萬㎡（含劃撥），成交總價279億，折合樓板價4670元/㎡，除了熔斷的4宗地，其他均為底價成交，整體溢價率0.46%。
與青島第二次土拍結束時間前后間隔不久，國內幾個重點城市成都、杭州、合肥、濟南、福州、天津的土拍也相繼結束。值得注意的是，“競品質”、“流拍”和樓市的“未來”三大關鍵詞成為了本輪次土拍的關注焦點。
“競品質”帶來新課題
從青島市自然資源與規劃局7月30日第一次發布公告掛牌100宗到8月11日終止。再到8月18日重新掛牌減少至87宗。后來又有多宗地中止又恢復，延期繳納保證金的時間。
9月8日，原本定于當天出讓高新區8幅宗地，因7日兩宗商住地因無人報名中止出讓。而同日，剩余地塊也宣布終止出讓。至此，高新區8宗地塊全部終止出讓。這其中，第一次掛牌終止后，增加了“自有資金”“開發資質”以及“控溢價競品質”的新規則。在重新掛牌中減少的13宗地中主要是因為資質、資金等原因無法上市拍賣。跌宕起伏的掛牌過程，似乎暗示著青島市本輪土拍一波三折的表現。
本輪青島市土拍的高潮，出現在9月13日上午。保利、龍湖、華潤、綠城、中海、海信、招商、國信、阜豐、億聯、長城、金魯班和金源鴻大等17家開發商圍繞著老膠南4宗地展開了激烈的爭奪，最后導致熔斷，并線下競品質搖號。
經過競品質，最終。薛家灘3107地塊由綠城以4379元/㎡競得，總價3.04億元；3108地塊由龍湖以4740元/㎡競得，總價2.09億元；孟家灘3121地塊由大華集團以4559元/㎡競得，總價3.34億元；3122地塊由國信以4560元/㎡競得，總價1.35億元。
以上四宗地塊總占地面積約10.53萬㎡，建筑面積約24.05萬㎡，其中住宅建面19.24萬㎡，商業建面2.41萬㎡，商住比1:9較為合理，起拍總價8.53億元，成交總價9.82億元，因控溢價率，溢價率均為15%。分別被綠城、龍湖、大華和國信競得。這其中，除了大華較為陌生之外，綠城、龍湖和國信在青島市場均有品質過硬的產品。
就本輪土拍，記者集中采訪了青島市場的主要房地產開發企業。某Top10房企青島地區投資負責人張先生表示，“青島市房企依然想要拿到市南、市北、李滄、城陽主城區以及老黃島的地塊。”
而另外一家Top20房企青島地區投資負責人姜女士則認為，“就目前青島市的土地情況而言，‘競品質’是有很多利處的。”她指出：“對國家來說，能夠有效控制地價率；對居民來說能夠提升居住質量，享受高品質住房；對房企市場來說，能夠規避市場單純追求利潤的現象，提升利潤空間。總之，能夠給國家、房企、居民等主體帶來新的利好趨向。”
多地流拍引發新關注
與青島土拍時間相隔不久，杭州市第二批集中供地中的10宗“競品質”地塊中，卻有9幅地塊因有效申請沒有達到規定門檻，無法進入后續正式競價環節，無奈“流拍”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次杭州競品質地塊的‘流拍’并不令人意外。他說：“杭州‘競品質’地塊參拍門檻要求高、規則復雜，起拍總價偏高，且要求現房銷售，房企幾乎無利可圖，只能‘躺平’。”
上市后終止拍賣和流拍的情況，不僅僅出現在青島和杭州，9月14日結束第二批集中供地土拍中合肥、成都，均出現不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地塊中有5幅因故終止；成都第二批集中供地75幅地塊有17幅因故終止。9月15日，濟南49宗宅地無一地塊溢價成交，17宗地塊因無人報名競買而臨時撤牌，流拍率升至30%以上；更早些時間里，福州參拍的19宗涉宅地有4宗中止出讓；天津40宗地平均溢價率僅0.6%，流拍率升至35%等。
此外，截至9月15日，沈陽第二批集中供地46幅土地中，也只有10幅土地有房企報名。這其中，一方面是住宅市場調控、房企融資端調控下，企業戰略改變的連鎖反應；另一方面則是“房企拿地金額不能超過年度銷售額的40%”這一調控政策正在顯效的具體表現。
就目前青島地區的流拍情況而言，住宅用地依然是最具競爭力的，而產城融合、舊城改造等項目成交的絕對值較低。“由于寫字樓綜合體變現能力較弱，去周期化較長，不利于資本市場投資，目前地塊使用以住宅性用地為主，而商業用地較少，同時，產地融合、舊城改造等項目不具備競爭性，底價成交較多，因此成交絕對值較少。” 某Top10房企青島地區投資負責人張先生表示，“不少房企對土地的選擇和使用，有自己的規劃和方向。”
房企在土地市場“躺平”、“冷思考”的現象，是眼下“值得當前重點關注的風險點。”嚴躍進說。他認為：“近期關于房企債務和經營壓力大的案例不斷增多，各類擔憂確實增加。而從房企投資端的動作看，拿地工作壓力很大，或者說企業資金面狀況惡化下拿地積極性減弱。所以需要不斷關注房企拿地的意愿，否則房企拿地節奏放緩，對于各地土地供應目標的完成是一個較大的挑戰。同時，類似拿地意愿減弱的情況，也說明各地管控中，需要積極傾聽房企的心聲，主動為房企減負，真正讓房企參與到土地供應和交易的市場中。”
TOP20房企青島地區投資負責人姜女士也提到，“當前實力雄厚的央企和國企占據競拍環節的主體，這對于央企、國企彰顯品牌價值，承擔社會責任有著重要意義。另一方面能夠促使民企房產參與‘競品質’，通過次環節影響房企重視品質，增加信譽，為樓市發展帶來更多可能。”
樓市“有居”邁向“優居”
短期來看，“競品質”有利于從源頭上引導房企供應高品質住宅產品，提升開發商建好房、造好房的能力。長期來看，“競品質”或將加劇房企的兩極分化，擁有成熟成本管理體系及優秀產品力的房企將進一步拉開與其他房企的距離，優質產品力在銷售端也會對購房者產生一定的品牌效應，促進優秀房企進一步擴大自身優勢。同時，有更益于購房者，保障居民從“有居”向“優居”邁進。
據國金證券研報顯示，福州、青島、濟南、天津四座城市的二次供地的溢價率分別為13%、1%、0%和1%；而四城在首輪集中供地時的溢價率分別為18%、2%、12%和11%；同時，土地流拍現象也明顯增多。福州、青島、濟南、天津二次供地的流拍率分別為32%、10%、35%、34%，而四座城市第一批集中供地時的流拍率分別為13%、2%、5%和22%。不難看出，通過“競品質”等政策手段，土地的溢價率已經得到了控制，而提升品質則成了房企的攻堅重點。
中梁地產投資部投資總監吳先生指出，“‘競品質’意味著房企建安成本的增加。由于地方政府目前依然在限制房價上漲，這實際上是壓縮了房企的利潤空間。如何在有限的利潤空間里實現產品質量的提升？很值得每一個開發企業深入思考。而對于老百姓來說可以理解為花同樣的價格，能買到更高品質的房子。而樓市也將更快的實現‘有居’向‘優居’的跨越。”
青島財經日報/首頁新聞 記者 于爽
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