近來多地政府出臺(tái)了既限漲又限跌的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，“雙限”政策出臺(tái)，其表面原因是地方政府為了穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期，保證房?jī)r(jià)和地價(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行，但其背后的深層原因是什么？“雙限”政策又將帶來何種影響？為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了怎樣的信號(hào)？對(duì)未來房?jī)r(jià)走向以及購(gòu)房群體短期內(nèi)交易會(huì)帶來什么改變？
海報(bào)新聞?dòng)浾哐?qǐng)多位房地產(chǎn)方向?qū)＜医庾x“雙限”政策調(diào)控背后，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。專家認(rèn)為，針對(duì)9月前后全國(guó)各地出現(xiàn)的限價(jià)現(xiàn)象，要客觀理性看待限價(jià)的原因、方式和影響，這對(duì)理解當(dāng)前市場(chǎng)和政策面有積極的作用。
“雙限”政策背后 三、四線城市去庫存壓力大
IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，政府出臺(tái)雙政策調(diào)控房?jī)r(jià)的原因表面上是為了樓市平穩(wěn)運(yùn)行和穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。究其根源是為了防范樓市大漲大跌可能引發(fā)的財(cái)政與金融風(fēng)險(xiǎn)，是為了實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。
“深層次來看，導(dǎo)致地方政策出臺(tái)既限漲又限跌政策的根源就是為了防范樓市、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)乃至為了宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，同時(shí)也是為了保證土地財(cái)政的平穩(wěn)與可持續(xù)。”
樓市下行市場(chǎng)出現(xiàn)，無可避免為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來壓力。市場(chǎng)調(diào)控下無一例外會(huì)出現(xiàn)降價(jià)行為，但降價(jià)勢(shì)必會(huì)帶來混亂引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，要理性看待政策調(diào)控。
從目前限跌令出臺(tái)的城市名單看，主要包括昆明、岳陽、惠州、唐山、江陰、株洲、張家口等城市。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此類城市名單看，普遍屬于三四線城市。類似城市當(dāng)前面臨去庫存的壓力，房屋銷售壓力較大。而市場(chǎng)的降溫壓力也開始傳到房企的經(jīng)營(yíng)壓力上，使得企業(yè)房屋銷售節(jié)奏放緩，資金回籠速度變慢。從房企資金和業(yè)績(jī)完成的角度看，會(huì)出現(xiàn)各類降價(jià)現(xiàn)象。但降價(jià)有別于別的正常降價(jià)，自然帶來了很多風(fēng)險(xiǎn)和問題。
雙限政策致樓市失去價(jià)格調(diào)節(jié)能力
“‘限漲令’和‘限跌令’表面上能夠防止樓市下行帶來的一系列風(fēng)險(xiǎn)，但與此同時(shí)卻會(huì)讓樓市失去價(jià)格調(diào)節(jié)作用，讓樓市可能陷入到有價(jià)無市的流動(dòng)性危機(jī)或市場(chǎng)以各種創(chuàng)新的違規(guī)方式逃避監(jiān)管的狀態(tài)。”柏文喜認(rèn)為，“這自然也會(huì)引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)被分割為幾個(gè)部分的普遍性違規(guī)，在造成房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的急劇萎縮甚至停滯可能的同時(shí)，也讓有關(guān)政策陷入失效的尷尬境地。”
柏文喜認(rèn)為，目前全國(guó)不同等級(jí)城市房?jī)r(jià)分化明顯，在實(shí)際執(zhí)行層面，限價(jià)實(shí)際上導(dǎo)致了樓市的價(jià)格調(diào)節(jié)這一市場(chǎng)功能的弱化甚至喪失，而成交量的大幅下降會(huì)引發(fā)流動(dòng)性較差的房企的暴雷和出清，在很大程度上和事實(shí)上加劇了樓市的大漲大跌，對(duì)樓市的平穩(wěn)運(yùn)行以及房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展都是不利的。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“限跌令”出臺(tái)，說明近期各地銷售壓力比較大，所以會(huì)引起房企存在各類無序銷售等問題。后續(xù)需要關(guān)注房企資金和銷售問題。同時(shí)，這也啟發(fā)了各個(gè)市場(chǎng)參與主體，要更好理解“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的含義，房?jī)r(jià)總體上要以穩(wěn)為主，過快上漲和過快下跌，都容易出現(xiàn)各類問題。
柏文喜建議，“除限漲令、限跌令以外，還可以從銀根、地根和交易成本的角度、從銷售端和資金端進(jìn)行的各類政策的逆市場(chǎng)和逆周期調(diào)節(jié)，也可以做到‘穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’。”
“限跌令”有其存在意義
限價(jià)政策出臺(tái)除帶來負(fù)面影響外，其正向作用不可忽視。從防止房?jī)r(jià)過快和無序下跌的管控看，“限跌令”自有其存在意義。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盲目下跌或降價(jià)，會(huì)導(dǎo)致一些已認(rèn)購(gòu)房子的業(yè)主產(chǎn)生不平衡心理，各類因房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致各類維權(quán)和投訴的現(xiàn)象也會(huì)增多。同時(shí)，各類降價(jià)可能是虛假降價(jià)，類似以次充好，看似降價(jià)，但其實(shí)房屋質(zhì)量等都比較差，反而損害了購(gòu)房者權(quán)益。加之部分房企違規(guī)降價(jià)，干擾了正常的市場(chǎng)交易秩序，搞得市場(chǎng)心慌慌，也損害了其他房企的正常銷售。
“從穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、打擊無序營(yíng)銷等角度出發(fā)，限跌令有很多合理性。但對(duì)于當(dāng)前此類政策的理解，不能簡(jiǎn)單停留在這一步。”嚴(yán)躍進(jìn)提出，更應(yīng)該關(guān)注限跌令背后房企的心態(tài)，很多房企的無序降價(jià)，也體現(xiàn)了房企經(jīng)營(yíng)方面的困難。從房企營(yíng)銷的角度看，自然會(huì)有各類降價(jià)的做法。
所以對(duì)于各地房企大降價(jià)的情況，嚴(yán)建議，“監(jiān)管部門積極調(diào)研，關(guān)注此類企業(yè)的營(yíng)銷壓力。直接以限跌令的方式限制房企各類降價(jià)，而忽視關(guān)注房企當(dāng)前面臨的壓力，顯然也是不夠的。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似“限價(jià)”政策的出臺(tái)，本質(zhì)上是因?yàn)榇祟愊碌⒎钦{(diào)控本意的下跌，而是一種惡意競(jìng)爭(zhēng)，通過無序降價(jià)搶客戶，搞亂了市場(chǎng)。“對(duì)于很多城市來說，主要矛盾還是房?jī)r(jià)的過快上漲，所以限漲是主流。但就近期市場(chǎng)看，隨著去庫存壓力的增大，也確實(shí)需要有各類防范價(jià)格過快下跌的風(fēng)險(xiǎn)。”
專家：購(gòu)房者可不急于入市 房?jī)r(jià)短期會(huì)降溫或小跌
雙限政策的市場(chǎng)調(diào)控，為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了市場(chǎng)穩(wěn)定性較差和風(fēng)險(xiǎn)較高的信號(hào)，可能引發(fā)市場(chǎng)觀望情緒所導(dǎo)致的樓市成交量的大量萎縮，并由此引發(fā)樓市流動(dòng)性壓力的加大。柏文喜建議，“在樓市前景與走勢(shì)不明的情況下，當(dāng)前購(gòu)房群體可不急于入市并持幣觀望以待有利時(shí)機(jī)出現(xiàn)。”
對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景，嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景總體還是被看好，這和城鎮(zhèn)化的過程還沒完全結(jié)束有關(guān)。對(duì)于此類城市的市場(chǎng)前景來說，關(guān)鍵要導(dǎo)入新市民等需求，嚴(yán)打各類炒房現(xiàn)象。
對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的預(yù)估，柏文喜與嚴(yán)躍進(jìn)看法一致。同時(shí)柏文喜還提到，當(dāng)前中國(guó)樓市已經(jīng)從新房市場(chǎng)向存量市場(chǎng)以及商品房與保障房并重的結(jié)構(gòu)在快速轉(zhuǎn)型，房企必須從戰(zhàn)略與商業(yè)模式層面快速適應(yīng)市場(chǎng)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型。
對(duì)于中國(guó)樓市房?jī)r(jià)走向，嚴(yán)躍進(jìn)判斷，“短期內(nèi)今年四季度到明年上半年，房?jī)r(jià)會(huì)有降溫或小跌可能。就近期看，小城市的壓力較大，似乎近期市場(chǎng)的量?jī)r(jià)都比較疲軟。但后續(xù)預(yù)計(jì)還是會(huì)止跌，和此類城市潛在的購(gòu)房需求依然存在是有關(guān)的。”
柏文喜認(rèn)為，未來中國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)在強(qiáng)力監(jiān)管與防風(fēng)險(xiǎn)、保土地財(cái)政逐步轉(zhuǎn)型的各項(xiàng)政策加持下走向高位小幅波動(dòng)狀態(tài)。“大城市房?jī)r(jià)以平穩(wěn)和穩(wěn)中有升為主，中小城市房?jī)r(jià)走向以平穩(wěn)為主。”
來源：海報(bào)新聞
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