近來多地政府出臺了既限漲又限跌的房價調控政策，“雙限”政策出臺，其表面原因是地方政府為了穩房價、穩地價和穩預期，保證房價和地價的平穩運行，但其背后的深層原因是什么？“雙限”政策又將帶來何種影響？為當前房地產市場釋放了怎樣的信號？對未來房價走向以及購房群體短期內交易會帶來什么改變？
海報新聞記者邀請多位房地產方向專家解讀“雙限”政策調控背后，中國地產市場將面臨的機遇與風險。專家認為，針對9月前后全國各地出現的限價現象，要客觀理性看待限價的原因、方式和影響，這對理解當前市場和政策面有積極的作用。
“雙限”政策背后 三、四線城市去庫存壓力大
IPG中國區首席經濟學家、中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，政府出臺雙政策調控房價的原因表面上是為了樓市平穩運行和穩房價、穩地價、穩預期。究其根源是為了防范樓市大漲大跌可能引發的財政與金融風險，是為了實現宏觀經濟的平穩運行。
“深層次來看，導致地方政策出臺既限漲又限跌政策的根源就是為了防范樓市、房地產金融風險乃至為了宏觀經濟的平穩運行，同時也是為了保證土地財政的平穩與可持續。”
樓市下行市場出現，無可避免為房地產市場帶來壓力。市場調控下無一例外會出現降價行為，但降價勢必會帶來混亂引發風險。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，要理性看待政策調控。
從目前限跌令出臺的城市名單看，主要包括昆明、岳陽、惠州、唐山、江陰、株洲、張家口等城市。
嚴躍進認為，從此類城市名單看，普遍屬于三四線城市。類似城市當前面臨去庫存的壓力，房屋銷售壓力較大。而市場的降溫壓力也開始傳到房企的經營壓力上，使得企業房屋銷售節奏放緩，資金回籠速度變慢。從房企資金和業績完成的角度看，會出現各類降價現象。但降價有別于別的正常降價，自然帶來了很多風險和問題。
雙限政策致樓市失去價格調節能力
“‘限漲令’和‘限跌令’表面上能夠防止樓市下行帶來的一系列風險，但與此同時卻會讓樓市失去價格調節作用，讓樓市可能陷入到有價無市的流動性危機或市場以各種創新的違規方式逃避監管的狀態。”柏文喜認為，“這自然也會引發對房地產企業經營中的流動性風險和房價被分割為幾個部分的普遍性違規，在造成房地產市場成交量的急劇萎縮甚至停滯可能的同時，也讓有關政策陷入失效的尷尬境地。”
柏文喜認為，目前全國不同等級城市房價分化明顯，在實際執行層面，限價實際上導致了樓市的價格調節這一市場功能的弱化甚至喪失，而成交量的大幅下降會引發流動性較差的房企的暴雷和出清，在很大程度上和事實上加劇了樓市的大漲大跌，對樓市的平穩運行以及房地產企業的可持續發展都是不利的。
嚴躍進表示，“限跌令”出臺，說明近期各地銷售壓力比較大，所以會引起房企存在各類無序銷售等問題。后續需要關注房企資金和銷售問題。同時，這也啟發了各個市場參與主體，要更好理解“房地產市場平穩健康發展”的含義，房價總體上要以穩為主，過快上漲和過快下跌，都容易出現各類問題。
柏文喜建議，“除限漲令、限跌令以外，還可以從銀根、地根和交易成本的角度、從銷售端和資金端進行的各類政策的逆市場和逆周期調節，也可以做到‘穩房價、穩地價、穩預期’。”
“限跌令”有其存在意義
限價政策出臺除帶來負面影響外，其正向作用不可忽視。從防止房價過快和無序下跌的管控看，“限跌令”自有其存在意義。
嚴躍進認為，盲目下跌或降價，會導致一些已認購房子的業主產生不平衡心理，各類因房價下跌導致各類維權和投訴的現象也會增多。同時，各類降價可能是虛假降價，類似以次充好，看似降價，但其實房屋質量等都比較差，反而損害了購房者權益。加之部分房企違規降價，干擾了正常的市場交易秩序，搞得市場心慌慌，也損害了其他房企的正常銷售。
“從穩定市場預期、打擊無序營銷等角度出發，限跌令有很多合理性。但對于當前此類政策的理解，不能簡單停留在這一步。”嚴躍進提出，更應該關注限跌令背后房企的心態，很多房企的無序降價，也體現了房企經營方面的困難。從房企營銷的角度看，自然會有各類降價的做法。
所以對于各地房企大降價的情況，嚴建議，“監管部門積極調研，關注此類企業的營銷壓力。直接以限跌令的方式限制房企各類降價，而忽視關注房企當前面臨的壓力，顯然也是不夠的。”
嚴躍進表示，類似“限價”政策的出臺，本質上是因為此類下跌并非調控本意的下跌，而是一種惡意競爭，通過無序降價搶客戶，搞亂了市場。“對于很多城市來說，主要矛盾還是房價的過快上漲，所以限漲是主流。但就近期市場看，隨著去庫存壓力的增大，也確實需要有各類防范價格過快下跌的風險。”
專家：購房者可不急于入市 房價短期會降溫或小跌
雙限政策的市場調控，為當前房地產市場釋放了市場穩定性較差和風險較高的信號，可能引發市場觀望情緒所導致的樓市成交量的大量萎縮，并由此引發樓市流動性壓力的加大。柏文喜建議，“在樓市前景與走勢不明的情況下，當前購房群體可不急于入市并持幣觀望以待有利時機出現。”
對于中國房地產市場發展前景，嚴躍進分析，當前中國房地產市場前景總體還是被看好，這和城鎮化的過程還沒完全結束有關。對于此類城市的市場前景來說，關鍵要導入新市民等需求，嚴打各類炒房現象。
對中國房地產市場發展前景的預估，柏文喜與嚴躍進看法一致。同時柏文喜還提到，當前中國樓市已經從新房市場向存量市場以及商品房與保障房并重的結構在快速轉型，房企必須從戰略與商業模式層面快速適應市場的調整與轉型。
對于中國樓市房價走向，嚴躍進判斷，“短期內今年四季度到明年上半年，房價會有降溫或小跌可能。就近期看，小城市的壓力較大，似乎近期市場的量價都比較疲軟。但后續預計還是會止跌，和此類城市潛在的購房需求依然存在是有關的。”
柏文喜認為，未來中國房價將會在強力監管與防風險、保土地財政逐步轉型的各項政策加持下走向高位小幅波動狀態。“大城市房價以平穩和穩中有升為主，中小城市房價走向以平穩為主。”
來源：海報新聞
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