今天，《青島市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》正式對外發(fā)布。根據(jù)《規(guī)劃》，“十四五”期間，全市新增城鎮(zhèn)住房70萬套左右，到2025年末城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到36.2平方米。至規(guī)劃期末，全市租賃住房總面積超過5000萬平方米，達60萬套（間），租賃住房套數(shù)占全部住房套數(shù)的比例提升至15%以上。據(jù)悉，此次規(guī)劃范圍為青島市全域（市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、西海岸新區(qū)、即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市）城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)住房。
全市新增城鎮(zhèn)住房70萬套
據(jù)悉，“十四五”時期，青島市城鎮(zhèn)住房發(fā)展，將從以購為主轉(zhuǎn)向租購并舉，從以滿足數(shù)量需求為主轉(zhuǎn)向量質(zhì)并重，從以增量擴張為主轉(zhuǎn)向增存并進。《規(guī)劃》提出，未來五年，青島市城鎮(zhèn)住房發(fā)展要努力實現(xiàn)以下主要目標。城鎮(zhèn)住房發(fā)展水平穩(wěn)步提高，住房需求、布局、品質(zhì)、投資、分配結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，實現(xiàn)更高水平的供需平衡；房地產(chǎn)市場保持長期平穩(wěn)健康發(fā)展，新市民、引進人才住房需求充分保障，住房發(fā)展模式不斷轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)全生命周期管理，住有所居、住有宜居、職住平衡水平明顯提高，住房發(fā)展與城市發(fā)展、國民經(jīng)濟發(fā)展更加協(xié)調(diào)。“十四五”時期，全市新增城鎮(zhèn)住房70萬套左右，到2025年末城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到36.2平方米。
此外，還要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，完善由租賃型和產(chǎn)權(quán)型商品住房組成的市場化住房供給體系；推動住房保障從戶籍家庭為主轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)常住人口全覆蓋，建立健全由租賃型和產(chǎn)權(quán)型公共住房組成的住房保障體系；以新市民和引進人才需求為主要出發(fā)點，優(yōu)化住房租購結(jié)構(gòu)。租賃住房套數(shù)占全部住房套數(shù)的比例提升至15%以上；提升住宅和住宅小區(qū)設(shè)施配置標準，提升養(yǎng)老扶幼能力，促進物業(yè)服務(wù)管理提質(zhì)擴面。推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
租賃住房計劃達60萬套
根據(jù)《規(guī)劃》，我市“十四五”時期城鎮(zhèn)住房發(fā)展主要任務(wù)包括：完善租購并舉的住房供應(yīng)體系、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、大力發(fā)展住房租賃市場、健全住房保障體系、全面提升居住品質(zhì)、創(chuàng)新住房管理方式、深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、優(yōu)化提升社區(qū)服務(wù)和治理、推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、完善住房公積金制度。
其中，“租購并舉”是我國未來住房發(fā)展的大趨勢。《規(guī)劃》提到，要構(gòu)建“2×2”住房供應(yīng)體系。青島市城鎮(zhèn)住房，按照供給渠道和方式不同，分為商品住房和公共住房兩類。商品住房完全市場化，由社會投資建籌，公共住房利用公共財政或公共政策支持建籌。同時，根據(jù)使用權(quán)獲取方式不同，分為產(chǎn)權(quán)型和租賃型兩類，商品住房分為租賃型商品住房和產(chǎn)權(quán)型商品住房，公共住房分為租賃型公共住房和產(chǎn)權(quán)型公共住房。此外，合理配置各類住房供給結(jié)構(gòu)，根據(jù)各類群體住房需求，公共住房與商品住房新增供給套數(shù)占比原則上按4∶6控制。
《規(guī)劃》提出，要以新市民和引進人才需求為主要出發(fā)點，優(yōu)化住房租購結(jié)構(gòu)。至規(guī)劃期末，全市租賃住房總面積超過5000萬平方米，達60萬套（間），租賃住房套數(shù)占全部住房套數(shù)的比例提升至15%以上。《規(guī)劃》中，“保障擴容提效”依舊是“十四五”期間青島住房發(fā)展的著力點。堅持政府保障托底，統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)中等偏下及以下收入家庭、新市民和引進人才的住房保障需求，推動住房保障從戶籍家庭為主轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)常住人口全覆蓋，提高居住證持有人對住房保障的實際享有水平。建立健全由租賃型和產(chǎn)權(quán)型公共住房組成的住房保障體系，規(guī)劃新增公共住房26萬套左右，占全部住房供給的37%。
構(gòu)建“三大片區(qū)”住房發(fā)展格局
從目前全市住房去化周期情況來看，大部分區(qū)（市）新增住房以新建為主，部分區(qū)（市）住房庫存較多，須在優(yōu)先消化存量的前提下合理安排新建住房。《規(guī)劃》中提到，要構(gòu)建“優(yōu)化提升區(qū)、重點拓展區(qū)、遠郊發(fā)展區(qū)”的住房發(fā)展總體格局。各分區(qū)以差異化的城市建設(shè)、功能提升、產(chǎn)業(yè)發(fā)展為引導(dǎo)，完善住房供給。
其中，優(yōu)化提升區(qū)包括市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)。該區(qū)域是青島市行政、文化、金融、科教、商貿(mào)、商務(wù)、旅游度假為主體的綜合功能區(qū)，也是青島市歷史文化風(fēng)貌、濱海特色風(fēng)貌集中區(qū)和城市功能疏解區(qū)。未來新增住房需求旺盛，而城市空間可拓展?jié)摿^小。具體來看，優(yōu)化提升區(qū)———市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)。該區(qū)域城市空間可拓展范圍小、新建住房潛力有限，而每年新就業(yè)人口規(guī)模占比高，新增住房需求旺盛。規(guī)劃市南區(qū)新增住房約1萬套，市北區(qū)新增住房約4.4萬套，李滄區(qū)新增約5.4萬套，嶗山區(qū)新增住房約2.9萬套。市南區(qū)和嶗山區(qū)土地情況緊張，應(yīng)積極結(jié)合城市更新，挖潛閑置用地，適度新建住房。市北區(qū)目前去化周期較長，需優(yōu)先消化存量。
重點拓展區(qū)包括西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)、膠州市。該區(qū)域是青島市城鎮(zhèn)發(fā)展空間拓展重點區(qū)，是青島市著力建設(shè)的科技型、生態(tài)型、人文型的新城區(qū)，也是實施國家海洋強國戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)升級和承接功能疏解的核心區(qū)域。重點拓展區(qū)作為青島市未來新增住房供應(yīng)的主要區(qū)域，除滿足本地居民的首次購房和改善性需求外，還需滿足優(yōu)化提升區(qū)外溢的購房需求。規(guī)劃西海岸新區(qū)新增住房約19.2萬套，新增供給超過全市的1/4，是新增住房的主要區(qū)域，城陽區(qū)新增住房約12.1萬套，即墨區(qū)和膠州市新增住房約9.4萬套和8.4萬套。膠州區(qū)目前住房庫存相對較高，需考慮優(yōu)先消耗庫存；即墨區(qū)、西海岸新區(qū)目前去化周期相對合理，但由于近年來供地和新建住房規(guī)模持續(xù)偏大，潛在庫存較高，需結(jié)合庫存變化謹慎新增住房用地供給。
此外，平度市、萊西市作為遠郊發(fā)展區(qū)，是青島市推進新型城鎮(zhèn)化、提升生態(tài)環(huán)境保護水平、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要區(qū)域，也是重要的先進制造業(yè)基地。未來兩市要加快城鎮(zhèn)化進程，穩(wěn)定土地和商品住房供應(yīng)規(guī)模，防止住房市場過大波動。規(guī)劃平度市、萊西市新增住房約4.6萬套和2.6萬套。當前萊西市和平度市住房去化周期較長，住房庫存相對較高，其新增住房要優(yōu)先消化庫存。
引導(dǎo)綠色智慧建設(shè)新模式
《規(guī)劃》提出，推進城鎮(zhèn)既有居住建筑節(jié)能改造。以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)為重 點,結(jié)合供熱體制改革、熱源改造、市容環(huán)境整治、海綿城市建設(shè)等，完成城鎮(zhèn)既有居住建筑節(jié)能改造1500萬平方米 以上，不斷改善群眾居住條件。 同時，優(yōu)化提升社區(qū)服務(wù)和治理，落實完整居住社區(qū)設(shè)施配套要求。根據(jù) 《完整居住社區(qū) 建設(shè)標準 (試行)》，合理確定居住社區(qū)規(guī)模和社區(qū)治理單 元，原則上單個住區(qū)或小區(qū)以0.5-1.2萬人口規(guī)模為宜。 新建居住區(qū)應(yīng)落實15分鐘生活圈要求和 《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標準及規(guī)劃導(dǎo)則》相關(guān)要求，確保各類社區(qū)辦 公、服務(wù)設(shè)施和公共活動空間與住宅同步規(guī)劃、建設(shè)、驗收 和交付。既有住區(qū)應(yīng)結(jié)合城市更新，因地制宜補齊建設(shè)短 板，采取漸進式更新。
同時，引導(dǎo)企業(yè)在住房開發(fā)建設(shè)與管理 運營全周期推行綠色發(fā)展模式。嚴格執(zhí)行 《綠色建筑評價標 準》 (GB/T50378-2019)，新建居住建筑100%達到綠色建筑要求，全面提升綠色居住建筑星級水平。新建居住建筑全面執(zhí)行現(xiàn)行國家建筑節(jié)能標準，適時推進實施更高節(jié)能標準。積極發(fā)展裝配式居住建筑，推廣可再生能源和綠色建材在住房建設(shè)領(lǐng)域的應(yīng)用，逐步提高應(yīng)用比例。
《規(guī)劃》提出，要實現(xiàn)住房全生命周期管理。建設(shè)住房全生命周期信息系統(tǒng)，實現(xiàn)住房從勘察、設(shè)計、施工、驗收、交付、交易、 使用、維修直至拆除的全生命周期數(shù)字化管理。增強對全市住房的全生命周期精細化管理。依托城市云腦二、三維 GIS 平臺，搭建住房管理 “一張圖” ，實現(xiàn)全市住房數(shù)據(jù)的空間化、可視化管理。并通過住房數(shù)據(jù)融合共享系統(tǒng)，開發(fā)數(shù)據(jù)接口向外共享住房本身屬性、用途屬性、安全屬性、政策屬 性及市場主體等成果數(shù)據(jù)，滿足住房交易、使用、維修、安全隱患排查、不動產(chǎn)登記、城市更新評估、治安管理、應(yīng)急 安全、稅務(wù)管理等數(shù)據(jù)需求。加強數(shù)據(jù)交互共享，以住房為空間載體，進一步承載各類屬性數(shù)據(jù),通過數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)綜合， 挖掘數(shù)據(jù)價值潛力，逐步建立地、樓、房、人、事、物多維 度,廣領(lǐng)域的數(shù)據(jù)模型，為 CIM 基礎(chǔ)平臺建設(shè)、智慧城市建設(shè)提供數(shù)據(jù)底座和應(yīng)用場景，全面提升城市治理能力。
青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 李雯
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