中國共產(chǎn)黨成立以來的100年，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)民生歷經(jīng)探索并最終取得偉大進(jìn)步的100年，青島市的城鎮(zhèn)住房狀況在此期間同樣經(jīng)歷了一段波瀾壯闊的偉大歷程。這一偉大歷程有四大特征：一、從一間房到一套房：住房狀況量質(zhì)齊升；二、從使用權(quán)到所有權(quán)：住房分配制度不斷完善；三、從福利配給到社會(huì)保障：多層次住房保障體系逐步確立；四、從家家有住房到人人有房住：跨入租購并舉的住房新時(shí)代。在慶祝中國共產(chǎn)黨百年華誕之際，我們重新翻開歷史的篇章，全面回顧和總結(jié)青島市住房發(fā)展和改革取得的豐碩成果。
從一間房到一套房：住房狀況量質(zhì)齊升
新中國建立之初，國家百廢待興，社會(huì)上面臨嚴(yán)重的住房緊缺問題。為解決好這一問題，國家一方面通過沒收、接收原國民政府及部分資本家舊勢力的房產(chǎn)，統(tǒng)籌利用現(xiàn)有住房資源，滿足人民最基本的住房需求；另一方面采取公私合營、贖買等一系列創(chuàng)新舉措，對私有住房進(jìn)行社會(huì)主義改造，形成以國家為主導(dǎo)的公有房，逐步建立社會(huì)主義住房制度。
在1949-1978年這一階段中，國家實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，社會(huì)上住房絕大部分為公有房，住房完全由國家統(tǒng)籌規(guī)劃安排。1956年，中央成立城市服務(wù)部，內(nèi)設(shè)城市房產(chǎn)管理局，統(tǒng)一管理所有共有房產(chǎn)，并通過各城市房管部門承擔(dān)住房的籌建、分配、維護(hù)等。在此期間，青島市逐步建立起了“國家包、低租金”為特點(diǎn)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利配給住房制度。
時(shí)光荏苒，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，青島市住房無論是建設(shè)規(guī)模還是居住品質(zhì)都發(fā)生了翻天覆地的變化。截至2020 年底，青島市城鎮(zhèn)商品住房、保障性住房約316.2萬套、建筑面積約3.1億平方米，總體達(dá)到戶均一套房。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由90年代初的不足6.7平方米提升至 33.4 平方米。這一個(gè)個(gè)數(shù)字，是中國共產(chǎn)黨帶領(lǐng)中國人民一步步走向小康社會(huì)留下的閃光足跡，是英雄的青島人民在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，艱苦奮斗建設(shè)祖國、建設(shè)家鄉(xiāng)的光輝里程碑。
從使用權(quán)到所有權(quán)：住房分配制度不斷完善
隨著改革開放的推進(jìn)，原有的住房福利配給體制已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)時(shí)的實(shí)際需求。1980年，鄧小平在談我國住房時(shí)說：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。要聯(lián)系房價(jià)調(diào)整房租，使人考慮買房合算。”
1987年國務(wù)院召開了全國第一次房改工作會(huì)議，1988年6月，青島市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室成立。1992年6月，市政府頒布實(shí)施了《青島市住房制度改革實(shí)施方案》，標(biāo)志著青島市的住房制度改革正式啟動(dòng)。
1998年是中國住房制度改革和住房事業(yè)發(fā)展史上歷史性的一年。同年7月，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號(hào)）正式印發(fā)，明確提出停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化的目標(biāo)，這促使城鎮(zhèn)住房制度改革真正觸及核心，中國住房制度由此進(jìn)入了全新的市場化時(shí)代，住房供應(yīng)機(jī)制與體系即將發(fā)生翻天覆地的變化。
自1998年開始，青島市積極推進(jìn)深化住房制度改革工作，實(shí)施了“老房老辦法、新房新制度”。“老房老辦法”即對包括提高租金、公積金制度、公房出售、開放公有住房二級(jí)市場等一系列已有政策進(jìn)行調(diào)整、充實(shí)和完善。“新房新制度”即停止住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣化分配，建立不同的住房供應(yīng)政策與社會(huì)保障機(jī)制，其中對最低收入家庭實(shí)行廉租住房保障制度；為中低收入家庭供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房改善居住條件；高收入家庭通過購買和租賃市場化商品住房提升居住品質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)的社會(huì)化、市場化。
公房出售的啟動(dòng)，使得居民根深蒂固的福利分房意識(shí)慢慢松動(dòng)，逐步轉(zhuǎn)向購買市場化的商品住房，房改氛圍逐漸濃厚。在住房制度改革的推動(dòng)下，青島市房地產(chǎn)市場從無到有，規(guī)模從小到大，市場力量從弱到強(qiáng)，在傳遞房地產(chǎn)供求信息、配置房地產(chǎn)資源等方面發(fā)揮著積極的作用。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十二五”期間，全市批準(zhǔn)商品房住房面積6246萬平方米，60.7萬套；新建房屋銷售面積6133萬平方米、59.9萬套。其中新建住房銷售面積5344萬平方米、53萬套；全市二手住房成交面積1810萬平方米、20.8萬套。“十三五”期間，全市批準(zhǔn)商品房住房面積7812.5萬平方米，66.8萬套；新建房屋銷售面積9742.04萬平方米、87.92萬套，其中新建住房銷售面積8415.5萬平方米、74.4萬套；全市二手住房成交面積3069.9萬平方米、34.72萬套。伴隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，青島市的公積金制度、土地供應(yīng)方式、以及物業(yè)服務(wù)工作也逐步發(fā)展完善。
1998年6月30日，青島市啟動(dòng)使用公積金貸款購房；2000年4月1日，《青島市住房公積金管理實(shí)施辦法》正式施行。
1999年7月29日，市政府下發(fā)了《關(guān)于建立土地儲(chǔ)備制度的通知》（青政發(fā)〔1999〕160號(hào)），標(biāo)志著青島市土地儲(chǔ)備制度正式建立，成為全國最早實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的城市。1999年12月16日，市南區(qū)珠海路南、珠海支路西地塊拍賣成交，拉開了青島市主城區(qū)經(jīng)營性用地招拍掛出讓的序幕，標(biāo)志著土地供應(yīng)方式的巨大轉(zhuǎn)變。
隨著1999年《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，青島市物業(yè)管理工作進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，后來相繼出臺(tái)相關(guān)配套文件達(dá)到二十余個(gè)，整個(gè)行業(yè)的素質(zhì)及總體管理水平有了較大進(jìn)步。
城鎮(zhèn)住房制度改革，打破了傳統(tǒng)的住房福利配給觀念，確立了市場機(jī)制配置資源的基礎(chǔ)地位，實(shí)現(xiàn)了住房供應(yīng)和分配制度的重大轉(zhuǎn)變，為城鎮(zhèn)住房建設(shè)和發(fā)展注入了巨大活力，為國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展、人民生活水平的提高做出了重要貢獻(xiàn)。
從福利配給到社會(huì)保障：多層次住房保障體系逐步確立
在全面停止住房福利配給體制的基礎(chǔ)上，青島市開始著手建立住房保障和供應(yīng)體系，并確定了“市場+保障”的基本工作思路，即一方面堅(jiān)持住房市場化的基本方向不動(dòng)搖，實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭通過市場改善住房條件；另一方面堅(jiān)持政府主導(dǎo)，對中低收入住房困難家庭實(shí)行保障。
2007年至今，市政府相繼出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住房（含廉租住房）的一系列政策舉措，建立起了層次分明、結(jié)構(gòu)完善、全面覆蓋的住房保障和供應(yīng)體系，基本實(shí)現(xiàn)了“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房供應(yīng)格局。多年來，青島市在住房保障制度的探索完善上從未停下腳步，給國內(nèi)其他同類城市提供了諸多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要體現(xiàn)在“四個(gè)率先”。
一是率先編制住房保障發(fā)展規(guī)劃。目前青島市已經(jīng)實(shí)施了四輪住房保障發(fā)展規(guī)劃，累計(jì)建成保障性住房29.5萬套，其中公共租賃住房（含廉租住房）7.2萬套，經(jīng)濟(jì)適用住房17.8萬套，限價(jià)商品住房4.5萬套。
二是率先推行保障性住房配建制度。為確保保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)，2007年青島市創(chuàng)新實(shí)施保障性住房配建制度：凡是規(guī)劃為住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，都要按照比例配建一定數(shù)量的保障性住房。新增建設(shè)用地規(guī)劃為住宅的，按照不低于20%的比例配建；舊城區(qū)、城中村改造項(xiàng)目，扣除拆遷安置用房后，按照不低于5%的比例實(shí)施配建；一般搬遷企業(yè)用地規(guī)劃為住宅的按照45%的比例實(shí)施配建。不適宜配建的土地，要提取相應(yīng)比例土地收益用于保障性住房集中建設(shè)項(xiàng)目用地的征收補(bǔ)償。這項(xiàng)制度的實(shí)施，一方面有利于優(yōu)化區(qū)域布局，使被保障家庭與其他居民共享高品質(zhì)的小區(qū)配套和物業(yè)服務(wù)；另一方面，對青島市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控起到了積極作用。
三是率先實(shí)施公共租賃住房制度。2007年市政府投資5億元開工建設(shè)了3000套公共租賃住房，并于2010年2月實(shí)施配租，該項(xiàng)目成為國內(nèi)建立公共租賃住房制度的有效嘗試，為今后公共租賃住房的建設(shè)、供應(yīng)和管理提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上，青島市接連放寬申請條件，降低住房保障準(zhǔn)入門檻，還將外來務(wù)工人員和新就業(yè)職工納入保障范圍。同時(shí)，我們進(jìn)一步優(yōu)化了審批流程，開展資格準(zhǔn)入“六部門聯(lián)審”，出臺(tái)輪候排序綜合計(jì)分規(guī)則，實(shí)行差別化租金和梯度退出機(jī)制，力保保障性住房分配的公平公正，給承租家庭提供一個(gè)更加穩(wěn)定的居住環(huán)境。
四是率先實(shí)施住房信息化管理。青島市自2008年3月份開始著手建設(shè)住房保障信息系統(tǒng)，目前已基本實(shí)現(xiàn)了“數(shù)據(jù)現(xiàn)勢化、服務(wù)信息化、平臺(tái)共享化、管理動(dòng)態(tài)化”。為適應(yīng)大數(shù)據(jù)時(shí)代的新潮流，青島市正在開發(fā)建設(shè)住房全生命周期管理服務(wù)信息平臺(tái)，通過整合住房領(lǐng)域勘察、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、交易、交付、使用、維修和拆除等九大環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)對住房信息的采集、整理、匯集、管理和應(yīng)用，逐步構(gòu)建起全市統(tǒng)一的住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，為頂層決策提供支持，成為“城市大腦”的核心組成部分，助力全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)治理。
城鎮(zhèn)住房保障制度的實(shí)施，不僅解決了中低收入住房困難家庭的住房困難問題，還在促進(jìn)住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮了積極作用。
從家家有住房到人人有房住：跨入租購并舉的住房新時(shí)代
2017年10月，黨的十九大勝利召開，十九大報(bào)告中提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”在十九大精神的指引下，青島市委市政府認(rèn)真貫徹習(xí)近平總書記視察山東、視察青島講話精神，按照“辦好一次會(huì)，搞活一座城”的總要求，全面跨入租購并舉的住房新時(shí)代。
2018年至今，青島市陸續(xù)出臺(tái)了培育和發(fā)展住房租賃市場12項(xiàng)配套政策，多渠道支持?jǐn)U大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模，規(guī)范和促進(jìn)租賃型人才住房建設(shè)，進(jìn)而探索構(gòu)建支持北方特大城市提質(zhì)增效發(fā)展的特色化租購并舉制度。
2020年7月，青島市以優(yōu)異成績成功入選第二批中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市，未來三年試點(diǎn)期內(nèi)，青島市將獲得24億元中央獎(jiǎng)補(bǔ)資金，專項(xiàng)用于住房租賃市場發(fā)展。同年12月，《青島市城鎮(zhèn)租賃住房發(fā)展規(guī)劃（2020—2022年）》正式發(fā)布實(shí)施，在第二批8個(gè)試點(diǎn)城市中，青島市是首個(gè)出臺(tái)租賃住房發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃的城市。規(guī)劃期內(nèi)，青島市將新增租賃住房供給約13萬套（間），培育專業(yè)化、規(guī)模化租賃企業(yè)15家，將租金漲幅控制在城市居民人均可支配收入的漲幅之內(nèi)。至規(guī)劃期末，租賃住房房源由目前的37.5萬套（間）增長至50.5萬套（間），基本建立起法規(guī)制度健全、供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、市場交易活躍、租賃關(guān)系穩(wěn)定、消費(fèi)價(jià)格合理的住房租賃市場體系。
隨著上合示范區(qū)、山東自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)獲批建設(shè)，以及新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的加快，青島市進(jìn)入了開放創(chuàng)新引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展的新階段。為打造全省“人才高地”，吸引集聚人才、積蓄人才戰(zhàn)略資源，真正讓人才“來了有房住，留下有住房”，青島市從2012年開始逐年加大人才住房建設(shè)和供應(yīng)力度。截至2020年底，人才住房已建設(shè)和籌集20.6萬套（間），其中租賃型11萬套（間），產(chǎn)權(quán)型9.6萬套；配租配售6.6萬套（間），為全面建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市提供了有力的支撐。
從家家有住房到人人有房住，青島人的住房觀念正在悄然發(fā)生改變，早日住上宜居房，成為青島人新的中國夢。
青島財(cái)經(jīng)日報(bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯
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