最近半年以來，青島二級土地市場動作頻頻。比較集中的表現是有越來越多的企業另辟蹊徑，在土地二級市場通過各種渠道尋找新機會來補倉。而近期，房地產開發企業之間的土地轉讓、合作開發、企業收購等行為愈發活躍。
房企拿地“各顯神通”
2020年，房地產企業之間的土地轉讓、合作開發、企業收購行為頻率加快，土地二級市場在水下若隱若現。
天一仁和從海信地產收走嶗山區王家村地塊，中巍從華融手中收走嶗山區石老人觀光園附近地塊，奧園從億海置業手中收走西海岸薛家島、北京城建法拍高價拿下城陽西郭莊社區地塊、中梁通過收購拿下世華茂悅昌樂路地塊、藍光以合作方式拿下株洲路一商住地塊......為了斬獲心儀地塊，房地產企業將關注目光不止于一級市場，合作、轉讓、收購等方式已成為房企拿地的另一重要渠道。仲派集團副總張斌表示，這幾塊地塊中，給他留下深刻印象的是北京城建通過法拍方式拿下的城陽郭莊地塊。據介紹，2020年12月8日，城陽西郭莊社區兩宗地塊通過司法拍賣方式對外轉讓，當天的拍賣吸引了眾多房企參與，經過150輪出價，地塊以8.48億元總價成交。“溢價率高達55.92%，商品住宅部分折合樓面價7068元/平方米，創城陽土地出讓價新高。”張斌表示，“之所以引起關注,是因為當前的樓市大環境比較低迷，尤其是北京城建拿地時，尚處于各大房企打價格戰、搞促銷、沖刺全年任務的時刻，因此如此高的溢價率，實在令人咋舌。”
土地二級市場的活躍，跟房地產市場的波動期不無關系。張斌分析稱，“在市場調整期，經常會出現某些中小型開發商因資金緊張而轉讓地塊的情況。通常這種地塊大多跟某些歷史原因有關，一些小企業早些年在市區拿地后，有的是無力開發，有的是擱置囤地。在此情況下，為資金充裕的房企創造了接盤機會，這種現象也算一種資源互補。”記者注意到，房地產企業在二級市場斬獲的地塊，位置大多處于市區，像是天一仁和的嶗山王家村地塊、中巍的石老人附近地塊，中梁的昌樂路地塊、藍光的株洲路地塊，這些地塊幾乎是土地市場不可多得的黃金地塊。
“二手土地領域合作開發、企業并購頻率的加快，在一定程度上反映出大型企業對市場的研判向好。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示，個別房企不惜高價拿地，這種心態意味著看好青島市場。相對同級別城市來說，青島的地價相對性價比還是比較高的。嚴躍進分析說，作為一級市場的補充，二級市場的接盤者通常會更加理性。相對傳統的招牌掛的拿地模式，參與二級市場的接盤者，要求對地塊的了解程度、對賣家的接觸程度更高，準備工作會更加充裕。
盤活存量土地或進窗口期
土地二級市場，即土地使用權出讓后的再交易，土地使用者將達到規定、可以交易的土地使用權，進入流通領域進行交易的市場。有業內人士直言，政府應該加大清理閑置土地力度，通過土地嚴格收回和盤活存量閑置土地制度，讓一些開發商不得不利用尋找合作伙伴等模式，將土地開發出來，保障市場供應。
那么，青島對于盤活存量土地，已到時間窗口期了嗎？記者查閱資料了解到，2020年6月1日，青島開始施行《建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》，以盤活存量土地。據了解，目前青島已通過“線上+線下”推動土地二級市場建設，土地二級市場交易按照“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的流程進行交易，交易各方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息，可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。
從政策鼓勵到市場放量，土地供應的活躍度可見一斑。來自官方數據，截至2020年12月6日，青島市完成土地供應8.15萬畝，實現土地出讓收益1017.36億元，其中，通過以地招商、以“供”促“消”、增存掛鉤、府院聯動等多種方式，全市已消化批而未供土地25047畝，處置閑置土地8946畝，全市通過消化批而未供和閑置土地獲得新增建設用地計劃指標20067畝，為中科院能源研究院、富士康、京東方5G等省市重點項目提供了用地保障，并與市中級法院密切聯動，處置司法查封閑置土地19宗、約800畝，大量存量地塊通過多元化市場手段實現了再開發、再利用。
行業資源向頭部房企集中
通過多元化手段不斷獲取土地，是房企輾轉騰挪、尋求生存壯大的一個縮影。
隨著房地產供給側改革的深入，行業通過洗牌，讓行業資源正不斷向頭部房企集中。從數據來看，2020年的拿地主力仍是品牌房企，龍湖、融創、和達 拿地量居全市前三。其中，龍湖2020年拿地22宗，涉及面積147.77萬平方米，主要位于西海岸的中德生態園、海洋活力區,即墨和膠州老城區，且均通過合作模式獲得；排在第二位的是融創，2020年拿地10宗，面積達112.20萬平方米，其中9宗地塊為老膠南融創中心用地，一宗為膠州融創時代中心首期用地；排在第三位的是青島本土房企和達集團，2020年強勁拿地10宗，分別在城陽、即墨和西海岸靈山灣重點布局。除此之外,海信地產、山東旭輝銀盛泰、卓越集團、萬科地產、中鐵建工、保利發展和綠地集團也均有新地斬獲。
在行業資源不斷集中、優勝劣汰之下，強者愈強。據中國指數研究院數據顯示，2020年青島房企銷售金額TOP10分別為融創中國、保利、龍湖、海爾、海信、萬科、山東旭輝銀盛泰、和達、華潤、中國金茂等，對比2019年來看，融創繼續坐穩兩榜榜首，保利、萬科排名變化不大，本土房企發力，海爾海信排名上升，而且本土知名房企和達集團以約73.4億元沖入銷售金額TOP10榜。據統計，2020年青島房地產企業銷售金額TOP20企業合計銷售金額為1497.9億元，同比上漲15.5%；銷售面積TOP20企業合計銷售面積960.6萬平，同比上漲13.6%。雖然市場總體熱度下降，但與2019年相比，強者恒強，頭部企業的銷售業績仍舊有較多增量，行業集中度進一步提升。
值得注意的是，在地產大鱷圍剿中，海爾、海信、青特、天一等本土房企都在調整姿態，與外來開發商短兵相接。以海爾產城創為例，自2018年底將“海爾地產”改名海爾產城創之后，不斷在產業地產上發力，并取得不少的成果。同時，像是青島地鐵，不斷嘗試優勢互補的合作開發、抱團發展。正如青鐵華潤城、青特地鐵花嶼城、海爾產城創奧園翡翠云城，單從這些名字，就能看到青島本土房企、外來大鱷合作開發的身影。
在這輪洗牌中，不少曾經風光無限的企業就此消沉。百通地產、頤中地產、華僑地產……這些青島老牌本土房企留下的更多的是它曾經開發的經典住宅項目和熱銷的二手房，不近讓人唏噓不已。“在現在這樣的市場環境下，確實強者更強，對于相對資源較少、項目少，在開發能力、產品標準化、市場反應速度等方面也有所欠缺的公司，差距也被越拉越大。”青島融信智匯投資發展有限公司董事長龍江表示，當下，合作、并購等強強聯合方式在島城樓市不斷上演，尤其在樓市低潮期，房企并購頻率會更高，有實力的大公司借機擴張，中小型公司迫于生存會不斷收縮甚至倒閉。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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