溢價(jià)56% 150輪加價(jià)較量 北京城建拿下城陽(yáng)“地王”

150輪、溢價(jià)56%、地價(jià)超7000元/平方米......日前，青島兩宗司法拍賣(mài)地塊備受業(yè)界關(guān)注。在經(jīng)歷150輪加價(jià)較量后，北京城建以8.48億元拿下城陽(yáng)街道西郭莊社區(qū)2宗土地使用權(quán)及建筑，折合樓板價(jià)7068元/平方米，打破了目前城陽(yáng)片區(qū)商住地成交的最高單價(jià)。據(jù)了解，今年三季度以來(lái)，青島土地市場(chǎng)供應(yīng)不斷，尤其是涉及住宅地塊的出讓?zhuān)巧涎萘藬?shù)家房企圍獵一幅地塊的場(chǎng)景，土拍溢價(jià)率一度走高，甚至打破了區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄。

北京城建拿下城陽(yáng)地王

12月8日，青島城陽(yáng)街道西郭莊社區(qū)2宗土地使用權(quán)及建筑進(jìn)行法拍，經(jīng)過(guò)150輪加價(jià)，最終由北京城建以8.48億元競(jìng)得，溢價(jià)率56%。記者了解到，該次法拍涉及青島港信地產(chǎn)有限公司于2012年以1.6億的價(jià)格取得的2宗商住混合用地，總占地8.94萬(wàn)平方米，總建面13萬(wàn)平方米，其中商品住宅部分占地7.42萬(wàn)平方米，規(guī)劃建面10.87萬(wàn)平方米。值得注意的是，這兩宗地塊此次拍出的折合樓板價(jià)7068元/平方米（商品房部分），而此前城陽(yáng)區(qū)住宅地塊招拍掛樓面成交地價(jià)最高為5501元/平米，此次法拍刷新了城陽(yáng)年度樓面地價(jià)新高。

據(jù)了解，這兩宗地塊的法拍過(guò)程，吸引了和達(dá)、中巍、北京城建、青島世紀(jì)海灣等7家競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與。經(jīng)過(guò)與和達(dá)150輪的加價(jià)后，被北京城建拿下。其中，22地塊土地面積為58161平方米，根據(jù)《青島市不動(dòng)產(chǎn)登記信息》，城鎮(zhèn)住宅用地分?jǐn)偼恋孛娣e為45589.36平方米，批發(fā)零售用地分?jǐn)偼恋孛娣e為6746.32平方米，公共設(shè)施用地分?jǐn)偼恋孛娣e為459.56平方米，劃撥城鎮(zhèn)住宅用地分?jǐn)偼恋孛娣e為5365.76平方米；23地塊土地面積為 31280平方米，根據(jù)《青島市不動(dòng)產(chǎn)登記信息》，城鎮(zhèn)住宅用地分?jǐn)偼恋孛娣e為28633.81平方米，批發(fā)零售用地分?jǐn)偼恋孛娣e為582.82平方米，公共設(shè)施用地分?jǐn)偼恋孛娣e為306.75平方米， 劃撥城鎮(zhèn)住宅用地分?jǐn)偼恋孛娣e為1756.62平方米。

“這次北京城建拿下的西郭莊地塊，打破了城陽(yáng)的地價(jià)。”青島樓市資深評(píng)論員張百忍表示，盡管拿地價(jià)格不低，但是優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目靠近地鐵7號(hào)線(xiàn)，再者就是項(xiàng)目容積率較低。“這塊地可以做低密度疊拼或洋房產(chǎn)品，但這個(gè)水平的地價(jià)確實(shí)也很考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商。據(jù)張百忍分析稱(chēng)，“目前城陽(yáng)樓市價(jià)格趨于穩(wěn)定，尤其是城陽(yáng)共有產(chǎn)權(quán)政策調(diào)整之后，有些樓盤(pán)的銷(xiāo)售壓力比較大。”另外，張百忍還提到，“北京城建在青島一共三個(gè)項(xiàng)目，拿的地全是地王，一個(gè)是東李的龍樾灣，當(dāng)時(shí)拿地4600元，是當(dāng)時(shí)東里片區(qū)最高地價(jià)；后來(lái)在膠州上合示范區(qū)拿地，做了樾府，拿地也是當(dāng)年的區(qū)域地王。加上此次拿下城陽(yáng)地塊，北京城建在青島的三個(gè)項(xiàng)目全部都是片區(qū)地王。”

“類(lèi)似地王現(xiàn)象，說(shuō)明了房企的投資心態(tài)，即看好青島的土地市場(chǎng)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，尤其是相對(duì)同級(jí)別城市來(lái)說(shuō)，青島的地價(jià)相對(duì)性?xún)r(jià)比還是比較高的。對(duì)于此類(lèi)地王現(xiàn)象而言，也要警惕房?jī)r(jià)炒作等現(xiàn)象，需要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)于地塊的法拍拿地模式，嚴(yán)躍進(jìn)表示，開(kāi)發(fā)商通過(guò)法拍拿地并不常見(jiàn)。“一般來(lái)說(shuō)，這屬于地塊轉(zhuǎn)讓的概念，所以需要研究此類(lèi)地塊本身是否有瑕疵。但如果地塊本身問(wèn)題不大，那么其開(kāi)發(fā)模式基本上也變化不大。”

多個(gè)黃金地塊排隊(duì)登場(chǎng)

臨近歲末，青島土地市場(chǎng)“高潮不斷”，黃金地塊排隊(duì)登場(chǎng)拍賣(mài)。

據(jù)了解，市南區(qū)日前拍出的兩宗地塊位置優(yōu)越，而且對(duì)于地塊未來(lái)規(guī)劃也各有千秋。其中，新湛三路9號(hào)地塊是原新湛三路9號(hào)住宅樓拆后重建項(xiàng)目，此前由于項(xiàng)目東側(cè)湛山廣場(chǎng)基坑施工，原新湛三路9號(hào)住宅樓出現(xiàn)裂縫，鑒定為D級(jí)危樓，無(wú)法修復(fù)，政府對(duì)該樓進(jìn)行拆除重建，重建規(guī)劃與原建筑一模一樣。海延雅居、依山雅居小區(qū)南地塊，現(xiàn)狀為圍合區(qū)域停車(chē)場(chǎng)，地塊北側(cè)為交付多年的依山雅居、海延雅居、延福花園三個(gè)高層社區(qū)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)形成濃厚的居住氛圍，根據(jù)土地拍賣(mài)公告顯示，該地塊住宅部分規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)型人才公寓用地。兩宗地塊均被青島海諾投資發(fā)展有限公司成功競(jìng)得，其中，新湛三路9號(hào)地塊成交樓面地價(jià)為17000元/平方米，海延雅居、依山雅居小區(qū)以南地塊成交樓面地價(jià)為11095元/平方米。

隨著市南黃金地塊順利成交，李滄、城陽(yáng)、西海岸等多個(gè)區(qū)域都陸續(xù)有新地塊登場(chǎng)。根據(jù)最新土地拍賣(mài)公告，李滄區(qū)金水路以南、重慶中路以西一宗商住地塊上市，將于12月21日正式拍賣(mài)。同日，城陽(yáng)街道祥陽(yáng)路北、青新高速東，兩宗地塊將搭配出讓?zhuān)?jìng)得人須于網(wǎng)上競(jìng)拍結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)與城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)街道辦事處簽訂《投資合作協(xié)議》，于協(xié)議簽訂后3個(gè)工作日內(nèi)為城陽(yáng)街道辦事處實(shí)現(xiàn)到賬外資3500萬(wàn)美元。此外，西海岸也發(fā)布了最新土地出讓公告，將以拍賣(mài)方式出讓兩宗儲(chǔ)備地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，這兩宗地塊的土地總面積為41639.28平方米，規(guī)劃建筑總面積為51098.56平方米，其中一地塊規(guī)劃有零售商業(yè)用地，將配建大型商超。

據(jù)了解，此番歲末土地的集中上市，只是今年土拍市場(chǎng)的一個(gè)縮影，來(lái)自青島市自然資源和規(guī)劃局的一系列數(shù)據(jù)就是最好的印證。截至12月6日，全市完成土地供應(yīng)8.15萬(wàn)畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓收益1017.36億元，再次突破千億大關(guān)。據(jù)了解，今年我市通過(guò)以地招商、以“供”促“消”、增存掛鉤、府院聯(lián)動(dòng)等多種方式，全市已消化批而未供土地25047畝，處置閑置土地8946畝，全市通過(guò)消化批而未供和閑置土地獲得新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)20067畝，為中科院能源研究院、富士康、京東方5G等省市重點(diǎn)項(xiàng)目提供了用地保障，并與市中級(jí)法院密切聯(lián)動(dòng)，處置司法查封閑置土地19宗、約800畝，幫助多家企業(yè)化解歷史問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)投資增速連升6個(gè)月

多個(gè)開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍土地儲(chǔ)備市場(chǎng)，與當(dāng)下開(kāi)發(fā)企業(yè)投資增速的態(tài)勢(shì)不謀而合。12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，今年前11個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%，目前已保持連續(xù)六個(gè)月同比為正的態(tài)勢(shì)，投資信心持續(xù)恢復(fù)。據(jù)了解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)6月上升，但還未達(dá)到去年增速水平（10%左右），短期內(nèi)在經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇下房企投資增速仍有上升的空間。

具體數(shù)據(jù)來(lái)看，1月份至11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%，目前已保持連續(xù)六個(gè)月同比為正的態(tài)勢(shì)。1月份至11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積20591萬(wàn)平方米，同比下降5.2%，降幅比1月份至10月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款13890億元，增長(zhǎng)16.1%，增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，開(kāi)發(fā)投資短期內(nèi)會(huì)成為穩(wěn)投資的重要力量。

從商品房銷(xiāo)售和待售情況來(lái)看，前11個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積150834萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1月份至10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“11月年內(nèi)首次同比銷(xiāo)售面積上漲，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，11月單月房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為1.75億平方米，同比上漲12%，銷(xiāo)售額為1.73萬(wàn)億，同比上漲18.6%，也是我國(guó)歷史上單月銷(xiāo)售最多的11月。”

“單月數(shù)據(jù)可以有力證明，11月商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)量升價(jià)跌局面。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙分析表示，雖然近期更多城市加入調(diào)控加碼大軍，但年底房企為沖刺業(yè)績(jī)，會(huì)加大供應(yīng)并采用多樣化的營(yíng)銷(xiāo)策略，市場(chǎng)銷(xiāo)售面積仍有上升的可能性。”

銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的飄紅，也在一定程度上帶動(dòng)了行業(yè)資金額的上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1至10月份提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款24256億元，增長(zhǎng)5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長(zhǎng)7.9%。王小嬙表示，受海外疫情影響，利用外資同比連續(xù)3月為負(fù)，除利用外資同比下降外，其他類(lèi)型資金來(lái)源同比均為正。其中，個(gè)人按揭貸款增速高達(dá)10.6%，增速環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金增速為7.9%，增速環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯