老舊小區改造一直是備受關注的民生熱點，政府工作報告中提出，今年青島計劃改造老舊小區200個以上。13日，青島市發布《關于加快推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》，根據工作目標，到“十四五”期末，青島力爭基本完成2000年12月31日前建成的城鎮老舊小區改造，按照急緩程度、結合財力狀況推進2005年12月31日前建成的城鎮老舊小區改造，改善居民住房條件，促進區域經濟發展，提升基層治理能力。
2005年前的這些小區納入改造
面對城市中為數不少的老舊小區，哪些可以納入改造范圍？《實施意見》提到，城鎮老舊小區是指2005年12月31日前在城市國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。城鎮老舊小區改造是指對城鎮老舊小區及相關區域的建筑、環境、配套設施等進行的改造、完善和提升（不含住宅拆除新建）。符合條件的部隊零散公寓應納入改造。
在改造內容方面，應按照基礎、完善、提升三類，對城鎮老舊小區和周邊區域進行豐富和提升。基礎類主要包括拆違拆臨，改造安防、環衛、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖設施，進行建筑物修繕、管線規整（入地）、垃圾分類等。完善類主要包括完善社區和物業服務用房、公安警務用房、智能信包箱和文化、體育健身、無障礙、衛生健康、交通安全設施，實施建筑節能改造、海綿化改造、加裝電梯、停車場建設等。提升類主要包括提升養老、托育、托幼、家政、商業以及智慧社區等服務功能。
據悉，《實施意見》還理順了具體實施階段的各項環流程。其中提到，要按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，組織各區市完成城鎮老舊小區的全面調查摸底，建立城鎮老舊小區數據庫。按照居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，編制城鎮老舊小區改造五年規劃（2021-2025年）。具體來看，實施過程主要分為計劃申報、計劃確定、項目實施、項目驗收四個流程。《實施意見》提到，改造計劃項目臺賬應將專營設施設備升級改造、節能保暖改造、海綿化改造、加裝電梯、停車場建設、公共服務設施完善列為重點改造內容，并征求相關部門和單位意見。在同等條件下，優先對居民改造意愿強、參與積極性高、出資占比高的小區實施改造。
老舊小區改造可增建公共建筑
《實施意見》指出，在完善支持政策方面，首先將規劃土地政策。對在城鎮老舊小區內及周邊新建、改擴建公共服務和社會服務設施的，在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。建立支持大片區統籌改造或跨片區組合改造、城鎮低效用地再開發項目統籌謀劃、深入挖掘城鎮老舊小區內空間和周邊零星碎片化土地資源等相應的土地出讓支持政策。
值得注意的是在產權政策方面，城鎮老舊小區內增加公共建筑的，實施單位立項前與小區業委會、居委會等相關方達成權屬協議，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法。稅費政策方面，專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。其他政策方面，利用民政、住房城鄉建設、城市管理、文化、衛生、商務、體育等政策資源和機關、企事業單位的空置房屋等社會資源，在城鎮老舊小區內及周邊健全社區養老、托育、托幼、醫療、停車場、體育健身、文化、小型開放綠地等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店、智慧社區等社會服務設施，按規定標準建設完善社區黨群服務中心（站）。
改造計劃離不開“資金共擔”
“資金從哪里來”，這一直是老舊小區改造面臨的現實問題。《實施意見》提到，各級財政在預算中統籌安排資金用于城鎮老舊小區改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發揮財政資金引導作用。此外，鼓勵政策性金融機構在依法合規、風險可控的前提下，加大對城鎮老舊小區改造項目的金融服務力度，提供信貸資金支持。支持商業銀行、基金公司等金融機構創新金融產品，改善金融服務，依法合規為城鎮老舊小區改造項目及居民戶內改造和消費提供融資支持。
老舊小區改造不能只靠財政資金，要結合更多元的社會力量參與。因此《實施意見》指出，要鼓勵專營單位投資，城鎮老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、排水、供電、供氣、供暖（包括串聯改并聯）、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與城鎮老舊小區改造同步設計、同步實施，并由專營單位負責后續的維護管理。對于養老、托育、托幼、停車、助餐、便利店、家政保潔等能夠形成現金流的改造內容，則鼓勵通過市場化方式，引入企業投資改造和運營。
與此同時，還要引導居民出資。鼓勵居民通過申請房屋專項維修資金、提取住房公積金、銀行信貸、捐資捐物等方式籌集改造資金，依法合規用于居民單元防盜門加裝或更換、加裝電梯、結合外墻節能改造更換密封窗、屋面防水、樓梯間公共設施更新、戶內水電氣暖設施等改造。在創新融資模式方面，通過“4+N”投融資模式，拓寬資金籌集渠道，即大片區統籌平衡、跨片區組合平衡、小區內自求平衡、政府引導的多元化投入以及結合實際探索的其他模式。此外，《實施意見》還針對老舊小區規劃土地、產權、稅費等方面的支持政策，進行了完善。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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