老舊小區(qū)改造一直是備受關注的民生熱點，政府工作報告中提出，今年青島計劃改造老舊小區(qū)200個以上。13日，青島市發(fā)布《關于加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》，根據工作目標，到“十四五”期末，青島力爭基本完成2000年12月31日前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，按照急緩程度、結合財力狀況推進2005年12月31日前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，改善居民住房條件，促進區(qū)域經濟發(fā)展，提升基層治理能力。
2005年前的這些小區(qū)納入改造
面對城市中為數不少的老舊小區(qū)，哪些可以納入改造范圍？《實施意見》提到，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指2005年12月31日前在城市國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是指對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)及相關區(qū)域的建筑、環(huán)境、配套設施等進行的改造、完善和提升（不含住宅拆除新建）。符合條件的部隊零散公寓應納入改造。
在改造內容方面，應按照基礎、完善、提升三類，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和周邊區(qū)域進行豐富和提升。基礎類主要包括拆違拆臨，改造安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖設施，進行建筑物修繕、管線規(guī)整（入地）、垃圾分類等。完善類主要包括完善社區(qū)和物業(yè)服務用房、公安警務用房、智能信包箱和文化、體育健身、無障礙、衛(wèi)生健康、交通安全設施，實施建筑節(jié)能改造、海綿化改造、加裝電梯、停車場建設等。提升類主要包括提升養(yǎng)老、托育、托幼、家政、商業(yè)以及智慧社區(qū)等服務功能。
據悉，《實施意見》還理順了具體實施階段的各項環(huán)流程。其中提到，要按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，組織各區(qū)市完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的全面調查摸底，建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數據庫。按照居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年規(guī)劃（2021-2025年）。具體來看，實施過程主要分為計劃申報、計劃確定、項目實施、項目驗收四個流程。《實施意見》提到，改造計劃項目臺賬應將專營設施設備升級改造、節(jié)能保暖改造、海綿化改造、加裝電梯、停車場建設、公共服務設施完善列為重點改造內容，并征求相關部門和單位意見。在同等條件下，優(yōu)先對居民改造意愿強、參與積極性高、出資占比高的小區(qū)實施改造。
老舊小區(qū)改造可增建公共建筑
《實施意見》指出，在完善支持政策方面，首先將規(guī)劃土地政策。對在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內及周邊新建、改擴建公共服務和社會服務設施的，在不違反國家有關強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。建立支持大片區(qū)統(tǒng)籌改造或跨片區(qū)組合改造、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目統(tǒng)籌謀劃、深入挖掘城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內空間和周邊零星碎片化土地資源等相應的土地出讓支持政策。
值得注意的是在產權政策方面，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內增加公共建筑的，實施單位立項前與小區(qū)業(yè)委會、居委會等相關方達成權屬協議，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法。稅費政策方面，專業(yè)經營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發(fā)生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構，提供養(yǎng)老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規(guī)定免征契稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。其他政策方面，利用民政、住房城鄉(xiāng)建設、城市管理、文化、衛(wèi)生、商務、體育等政策資源和機關、企事業(yè)單位的空置房屋等社會資源，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托育、托幼、醫(yī)療、停車場、體育健身、文化、小型開放綠地等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店、智慧社區(qū)等社會服務設施，按規(guī)定標準建設完善社區(qū)黨群服務中心（站）。
改造計劃離不開“資金共擔”
“資金從哪里來”，這一直是老舊小區(qū)改造面臨的現實問題。《實施意見》提到，各級財政在預算中統(tǒng)籌安排資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導作用。此外，鼓勵政策性金融機構在依法合規(guī)、風險可控的前提下，加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的金融服務力度，提供信貸資金支持。支持商業(yè)銀行、基金公司等金融機構創(chuàng)新金融產品，改善金融服務，依法合規(guī)為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目及居民戶內改造和消費提供融資支持。
老舊小區(qū)改造不能只靠財政資金，要結合更多元的社會力量參與。因此《實施意見》指出，要鼓勵專營單位投資，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內入戶端口以外需要改造的供水、排水、供電、供氣、供暖（包括串聯改并聯）、通信、有線電視等專業(yè)經營設施，產權屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步設計、同步實施，并由專營單位負責后續(xù)的維護管理。對于養(yǎng)老、托育、托幼、停車、助餐、便利店、家政保潔等能夠形成現金流的改造內容，則鼓勵通過市場化方式，引入企業(yè)投資改造和運營。
與此同時，還要引導居民出資。鼓勵居民通過申請房屋專項維修資金、提取住房公積金、銀行信貸、捐資捐物等方式籌集改造資金，依法合規(guī)用于居民單元防盜門加裝或更換、加裝電梯、結合外墻節(jié)能改造更換密封窗、屋面防水、樓梯間公共設施更新、戶內水電氣暖設施等改造。在創(chuàng)新融資模式方面，通過“4+N”投融資模式，拓寬資金籌集渠道，即大片區(qū)統(tǒng)籌平衡、跨片區(qū)組合平衡、小區(qū)內自求平衡、政府引導的多元化投入以及結合實際探索的其他模式。此外，《實施意見》還針對老舊小區(qū)規(guī)劃土地、產權、稅費等方面的支持政策，進行了完善。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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