
近期,針對物業(yè)企業(yè)的政策頻出,11月初,青島市住建局等七部門聯(lián)合發(fā)文,明確表態(tài)鼓勵物業(yè)開展房地產(chǎn)中介服務,支持物業(yè)服務企業(yè)做大做強;12月初,住房和城鄉(xiāng)建設部等六部門聯(lián)合發(fā)布相關政策,支持物業(yè)服務企業(yè)探索“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”模式,為物業(yè)公司提供了轉(zhuǎn)型新思路。2020年,物業(yè)企業(yè)已站在轉(zhuǎn)型風口,這個行業(yè)將迎來巨大的發(fā)展空間。
物業(yè)企業(yè)上市正值風口期
日前,住房和城鄉(xiāng)建設部等六部門聯(lián)合發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于推動物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務的意見》(以下簡稱“意見”),此《意見》明確物業(yè)企業(yè)涉足社區(qū)養(yǎng)老服務的內(nèi)容,成為物業(yè)企業(yè)后續(xù)轉(zhuǎn)型的一個亮點。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,此次政策實際上明確了物業(yè)企業(yè)后續(xù)的轉(zhuǎn)型思路,即推行“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”居家社區(qū)養(yǎng)老模式。從轉(zhuǎn)型的層面看,涉及到三點內(nèi)容,包括養(yǎng)老服務營收實行單獨核算、支持養(yǎng)老服務品牌化連鎖化經(jīng)營、組建專業(yè)化養(yǎng)老服務隊伍。從這三點內(nèi)容看,最核心的其實是第二點,當前物業(yè)企業(yè)上市正值風口期,企業(yè)加大轉(zhuǎn)型和業(yè)務創(chuàng)新成為關鍵。此次政策明確,支持物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)自身條件,結(jié)合養(yǎng)老需求,成立獨立的居家社區(qū)養(yǎng)老服務機構(gòu),實現(xiàn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務規(guī)模化、品牌化、連鎖化經(jīng)營。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)取得居家社區(qū)養(yǎng)老服務機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照的,允許其跨區(qū)域經(jīng)營居家社區(qū)養(yǎng)老服務。后續(xù)對于一些上市的物業(yè)企業(yè)來說,跨區(qū)域收購物業(yè)項目和加大養(yǎng)老服務,或成為一個重要的趨勢。
據(jù)了解,今年繼10月世茂服務、合景悠活、第一服務、卓越商企服務等4家房企旗下物業(yè)服務企業(yè)赴港上市后,11月香港資本市場迎來金科服務、融創(chuàng)服務等多家物業(yè)企業(yè)的IPO。進入12月,除恒大物業(yè)已在2日成功上市外,遠洋服務也將在12月中旬上市。2020年截至目前,已經(jīng)有13家物業(yè)公司上市,如果加上即將上市的華潤萬象生活、遠洋服務、佳源服務,今年預計將有16家物業(yè)公司上市,已經(jīng)超過去年的12家。不僅如此,根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,截至目前,已經(jīng)啟動上市工作的物管公司還有14家左右,正在研究籌劃上市的物管公司就有80家左右。
青島市場還在探索階段
“從去年到今年的12月份,物業(yè)公司上市的數(shù)量達到高峰。尤其是近期,恒大、融創(chuàng)接連物業(yè)獨立上市,可能吸引了很多人關注這個行業(yè)。”青島某物業(yè)公司相關負責人表示,公司目前南方部分高端項目涉及了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),但山東區(qū)域目前還在探索階段。
該負責人表示,物業(yè)企業(yè)涉足養(yǎng)老最大的優(yōu)勢就是有自己項目的服務人員,物業(yè)企業(yè)做社區(qū)居家養(yǎng)老相當于在物業(yè)平臺上疊加增值服務,成本可以和物業(yè)管理相互分攤,因此收入來源上相當于凈增加。而且現(xiàn)在很多小區(qū)物業(yè)管理都是管家負責制,管家對自己負責的業(yè)主非常熟悉,有利于開展服務工作;對于客戶來說,對物業(yè)更有信任感,體驗也會更好,特別是在安全方面更放心,有助于其開展進一步的工作。
但是從目前青島市場實際情況來看,物業(yè)+養(yǎng)老還是呼聲大,實際落地的少。某業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在地產(chǎn)項目的配套養(yǎng)老用房提供不了是一個關鍵問題,除非有政策傾斜,要求每個社區(qū)規(guī)劃建設的時候有強制要求,需要配建一定面積的養(yǎng)老社區(qū)用房。
對此,嚴躍進表示,此次政策明確了“補齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務設施短板”的內(nèi)容,主要體現(xiàn)為四個層面,即盤活存量、規(guī)范增量、加強布點和設施改造。尤其是在存量方面,政策明確要盤活小區(qū)既有公共房屋和設施。這里主要是包括三方面的來源,即居住小區(qū)內(nèi)各類閑置和低效使用的公共房屋和設施、政府所有的閑置房屋和設施、開發(fā)企業(yè)自持的房屋。通過對此類存量房屋和房源的改造,有助于增加物業(yè)企業(yè)養(yǎng)老服務的房源供給,真正為后續(xù)養(yǎng)老服務提供條件。而此類補短板的工作,客觀上也要求積極導入互聯(lián)網(wǎng)等思維,真正將供給端的改造和需求端的激活等工作進行結(jié)合。
地產(chǎn)進入“后開發(fā)時代”
2020年,房地產(chǎn)已經(jīng)進入“后開發(fā)時代”,未來醫(yī)療、健康這一類的不動產(chǎn)將是“后開發(fā)時代”一個非常重要的類別。在“后開發(fā)”時代,能夠開拓養(yǎng)老服務這樣的新市場自然是一件好事,有助于傳統(tǒng)物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。
此次《意見》的出臺在政策上給予物業(yè)較大的支持,包括用地和金融服務等內(nèi)容上。其中,政策明確,拓寬養(yǎng)老服務融資渠道。鼓勵商業(yè)銀行向提供居家社區(qū)養(yǎng)老服務的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)放資產(chǎn)(設施)抵押貸款和應收賬款質(zhì)押貸款,并參照貸款基準利率,結(jié)合風險分擔情況,合理確定貸款利率水平。支持物業(yè)服務企業(yè)以企業(yè)未來收益權(quán)、土地使用權(quán)為擔保發(fā)行債券。鼓勵商業(yè)保險、基金、信托、社保基金等資金投資居家社區(qū)養(yǎng)老服務項目,降低物業(yè)服務企業(yè)負債率。嚴躍進表示,從這一點內(nèi)容看,這倒是近期各類物業(yè)企業(yè)可以關注的。因為傳統(tǒng)意義上說,物業(yè)企業(yè)的資金來源比較狹窄,導致業(yè)務擴張也是有困難的。但是此次政策明確,其可以辦理抵押貸款和發(fā)債等,這就較大地拓寬了融資渠道,對于此類企業(yè)的發(fā)展有積極的作用。后續(xù)一些大型的物業(yè)企業(yè),憑借此類業(yè)務,或在養(yǎng)老服務相關融資上有創(chuàng)新,成為存量時代一個很重要的變化。
青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗

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