這些天，多地蛋殼公寓發生“爆雷”，讓原本圖“省心”的房主和租戶們在寒風中凌亂。
事情的起因是這樣的：蛋殼公寓因資金鏈出現問題，無法按時支付房東的租金；房東收不到錢要收回自己的房子，于是有人卸門換鎖、強行趕走租戶。租戶更是委曲，自己已經交了一年房租，憑什么還沒到期就要搬走？
一邊是房東要收回房子，一邊是租戶拒絕搬走，于是房主與租戶的矛盾沖突驟然升級，影響了社會穩定。
上周，深圳發布《深圳市住房和建設局關于做好蛋殼公寓租客穩定工作的緊急通知》，《通知》提到，2020年11月13日以來，連續出現大量業主和租戶到深圳蛋殼公寓管理有限公司聚集，業主聲稱蛋殼公寓拖欠租金，要求解除租賃合同，租戶聲稱面臨被強制退租且租金無法退還，要求公司解決。
不僅是深圳，這幾天蛋殼公寓北京總部，也出現了數百房東和租戶排隊解約的場景。在微博、微信、論壇貼吧上，不少其他地方的蛋殼公寓租戶也有類似的遭遇。實際上從前兩年開始，就有不少地方傳出長租公寓“爆雷”的消息，大多是靠政府介入才使問題得到了解決。
圖片來源:北京日報
透過這些現象，讓我們來看看“長租公寓”，它為何會引發這么多的矛盾沖突？它的資金鏈問題出在哪兒？這樣一個模式是否可持續？
這樣一個“看上去很美”的模式，卻把房主和租客帶進了“坑”里
所謂“長租公寓”模式，就是租賃企業先把房子從房主手里租過來，經過裝修、添置一些家俱家電后，再把房子租給需要居住的租戶。房主和租戶之間不用打交道，雙方只跟租賃企業簽合同。
這樣的租賃模式，房東覺得省心：出租合同一簽就是三年五年，房子交給租賃企業打理，每月租金打到自己賬戶上，省去了與租戶討價還價的麻煩，還減少了房屋空置風險。
租戶也覺得省心：一是可以“長租”，不用擔心自己住著被房東趕走；也不用擔心住進去后，房東又坐地加價。二是居住條件類似于“公寓”，企業提供服務和管理，負責打掃衛生和維修。
然而，就是這樣一個“看上去很美”的模式，卻把房主和租戶都帶進了“坑”里，“省心模式”變成了擔心和鬧心。
“長租公寓”模式，涉及到房主、租賃企業和租戶，有的還涉及到租金貸的銀行。咱把每個流程和環節捋一下，看看問題出在哪兒。
先說房主。房主與租賃企業簽的是長期合同，委托企業代理房屋出租，企業按月或是按季支付房子的租金費用。
把房子委托給租賃企業，一簽就是好幾年。那它要是不按時付我租金咋辦？對此，租賃企業表態也很明確：咱可以在合同上寫明，如果逾期15天您沒收到租金，雙方就可以解約，您把房子收回去就行了。也就是說，如果企業不付房東錢了，房東就可以解約收回房子，企業也就被取消了代理資格。
再說租戶。租戶為了有個安穩的“窩”，跟租賃企業簽的也是長期合同，期限一年至三年不等。企業要求租戶支付租金是按年整付，一住進來就要先交一年的租金。對此，租戶也會不踏實：我付了一年的租金，沒到期強制我搬家怎么辦？企業說，不會不會，我有房主的委托合同，代理期限是3—5年，怎么可能一年沒到就趕你走？
單看這兩個合同，都沒問題。但把兩個合同對接起來，問題就大了。
因為，租賃企業跟房主簽的合同，看上去是長期委托代理，但實際上是一個隨時可以“撕毀”的協議：只要房主沒有按時收到租金，雙方立馬就可以解約。蛋殼公寓“爆雷”，導火索就是蛋殼好幾個月沒給房主打錢了。房主收不到錢，肯定要解約收房啊。但房主沒想到的是，房子很難收回來，因為里面住著人。
租賃企業按月付房主的租金，卻按年收租客的租金，這就叫“長收短付”。但問題是，企業利用這個收、付的“時間差”，把租客交來的租金挪作它用了，沒有支付給房東。也就是說，房東只收到了一個月的錢，企業卻把房子“許”給了租客一年。這等于是“空手套白狼”，拿房東的房子來“賺”租客的租金，并將錢據為已有。
那么問題來了：租賃企業獲得房屋代理權的前提，是按期給房東付錢。如果不按時付錢，雙方自動解約企業就喪失了代理權。那么在這種情況下，租賃企業代理權可能到不了一年，那它還能跟租客簽長期租約嗎？ 企業這邊跟房東違約了，那邊跟租客簽的合同也有效嗎？
錢被企業“卷”走了，房東和租戶的合法權益受到嚴重損害，還引發了這對“難兄難弟”激烈的矛盾沖突，這樣的“長租模式”，確實值得我們反思。在這個過程中，房東和租戶都是尊紀守法的好公民，是企業違約出了問題，引發了收房與租住的矛盾沖突。
加強“長租公寓”租金監管，不能讓租賃企業隨便占用挪用
盡管蛋殼公寓通過官方微博回應，“沒有破產，也不會跑路。”但企業的資金鏈一旦出現斷裂，損失幾乎就都轉嫁給了房主和租客。
在這些損失中，房主損失的房屋的經濟收益，租客則面臨失去居住權的風險。特別是很多租戶是年輕人，付的租金都是靠貸款，一旦被強制搬離，就意味著一邊付了錢沒房住、一邊還要還“租金貸”，壓力和負擔相當沉重。
所以，即便是從“輕重緩急”的角度，專家的建議也是有道理的：首先要盡量保障租戶的權益，然后房主再通過法律維權。
深圳市住房和建設局發布的緊急通知要求，物業服務企業配合做好蛋殼公寓租客穩定工作，在業主與租戶之間搭建溝通協商平臺，引導業主與租戶合理合法解決租賃糾紛。對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內且已足額支付租金的租戶，物業服務企業不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕，激化矛盾，應引導各方通過法律途徑解決。要求物業不得通過停水電等方式驅趕相關蛋殼租戶。
在業主與租戶之間搭建溝通協商平臺，引導業主與租戶合理合法解決租賃糾紛，這話沒錯。但表面上看是房主與租戶的糾紛，實際上始作俑者是租賃企業，糾紛是由于租賃企業違約引起的，那就不能光由業主與租戶自行協商來消化損失，企業也應該承擔相應的責任。
據說，蛋殼公寓作為長租公寓運營商，已于2020年1月成功登陸美國紐交所，在國際金融市場融了資。既然蛋殼公寓沒有破產，那這些錢能不能用來支付給房東，履行合同承諾？房東收到了應得的錢，肯定不會再去攆租戶，這個矛盾沖突不就解決了嗎？
“衣食住行”是最基本的民生，無論是買房還是租房，都是為了解決人們的居住需求。在“長租公寓”市場中，政府部門應當如何加強監管，來保障業主和租戶的合法權益，也是需要仔細考慮的。
從近幾年長租公寓引發的糾紛看，很多都是由“長收短付”造成的。實際上，租賃企業收到的租戶租金，“大頭”是屬于房東的收益。如果這些錢缺乏監管，被企業挪用和自由支配的話，那一旦資金鏈斷裂，房東要收回房子和租戶繼續居住的矛盾就無法避免，“長租模式”也就難以為繼。
今年9月，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。征求意見稿提出，住房租賃企業若存在“高進低出、長收短付”等高風險經營行為，將被列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。
征求意見稿還提出，國家鼓勵住房租賃企業與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同。這一條的初衷，是為了年輕人在城市落腳，有一個長期穩定的居所。但如果“長收短付”這樣的高風險控制不了話，那“3年以上的住房租賃合同”可能就是空中樓閣。專家建議，應當把“長租公寓”租金存入監管賬戶，企業不能隨便占用挪用。只有房東與租客的合法權益得到了保障，房東才愿意把房子交給企業經營，租戶才能租到安心的房子。
來源:人民日報中央廚房-麻辣財經工作室
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