這些天，多地蛋殼公寓發(fā)生“爆雷”，讓原本圖“省心”的房主和租戶們在寒風(fēng)中凌亂。
事情的起因是這樣的：蛋殼公寓因資金鏈出現(xiàn)問題，無法按時(shí)支付房東的租金；房東收不到錢要收回自己的房子，于是有人卸門換鎖、強(qiáng)行趕走租戶。租戶更是委曲，自己已經(jīng)交了一年房租，憑什么還沒到期就要搬走？
一邊是房東要收回房子，一邊是租戶拒絕搬走，于是房主與租戶的矛盾沖突驟然升級(jí)，影響了社會(huì)穩(wěn)定。
上周，深圳發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》，《通知》提到，2020年11月13日以來，連續(xù)出現(xiàn)大量業(yè)主和租戶到深圳蛋殼公寓管理有限公司聚集，業(yè)主聲稱蛋殼公寓拖欠租金，要求解除租賃合同，租戶聲稱面臨被強(qiáng)制退租且租金無法退還，要求公司解決。
不僅是深圳，這幾天蛋殼公寓北京總部，也出現(xiàn)了數(shù)百房東和租戶排隊(duì)解約的場景。在微博、微信、論壇貼吧上，不少其他地方的蛋殼公寓租戶也有類似的遭遇。實(shí)際上從前兩年開始，就有不少地方傳出長租公寓“爆雷”的消息，大多是靠政府介入才使問題得到了解決。
圖片來源:北京日報(bào)
透過這些現(xiàn)象，讓我們來看看“長租公寓”，它為何會(huì)引發(fā)這么多的矛盾沖突？它的資金鏈問題出在哪兒？這樣一個(gè)模式是否可持續(xù)？
這樣一個(gè)“看上去很美”的模式，卻把房主和租客帶進(jìn)了“坑”里
所謂“長租公寓”模式，就是租賃企業(yè)先把房子從房主手里租過來，經(jīng)過裝修、添置一些家俱家電后，再把房子租給需要居住的租戶。房主和租戶之間不用打交道，雙方只跟租賃企業(yè)簽合同。
這樣的租賃模式，房東覺得省心：出租合同一簽就是三年五年，房子交給租賃企業(yè)打理，每月租金打到自己賬戶上，省去了與租戶討價(jià)還價(jià)的麻煩，還減少了房屋空置風(fēng)險(xiǎn)。
租戶也覺得省心：一是可以“長租”，不用擔(dān)心自己住著被房東趕走；也不用擔(dān)心住進(jìn)去后，房東又坐地加價(jià)。二是居住條件類似于“公寓”，企業(yè)提供服務(wù)和管理，負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和維修。
然而，就是這樣一個(gè)“看上去很美”的模式，卻把房主和租戶都帶進(jìn)了“坑”里，“省心模式”變成了擔(dān)心和鬧心。
“長租公寓”模式，涉及到房主、租賃企業(yè)和租戶，有的還涉及到租金貸的銀行。咱把每個(gè)流程和環(huán)節(jié)捋一下，看看問題出在哪兒。
先說房主。房主與租賃企業(yè)簽的是長期合同，委托企業(yè)代理房屋出租，企業(yè)按月或是按季支付房子的租金費(fèi)用。
把房子委托給租賃企業(yè)，一簽就是好幾年。那它要是不按時(shí)付我租金咋辦？對此，租賃企業(yè)表態(tài)也很明確：咱可以在合同上寫明，如果逾期15天您沒收到租金，雙方就可以解約，您把房子收回去就行了。也就是說，如果企業(yè)不付房東錢了，房東就可以解約收回房子，企業(yè)也就被取消了代理資格。
再說租戶。租戶為了有個(gè)安穩(wěn)的“窩”，跟租賃企業(yè)簽的也是長期合同，期限一年至三年不等。企業(yè)要求租戶支付租金是按年整付，一住進(jìn)來就要先交一年的租金。對此，租戶也會(huì)不踏實(shí)：我付了一年的租金，沒到期強(qiáng)制我搬家怎么辦？企業(yè)說，不會(huì)不會(huì)，我有房主的委托合同，代理期限是3—5年，怎么可能一年沒到就趕你走？
單看這兩個(gè)合同，都沒問題。但把兩個(gè)合同對接起來，問題就大了。
因?yàn)椋赓U企業(yè)跟房主簽的合同，看上去是長期委托代理，但實(shí)際上是一個(gè)隨時(shí)可以“撕毀”的協(xié)議：只要房主沒有按時(shí)收到租金，雙方立馬就可以解約。蛋殼公寓“爆雷”，導(dǎo)火索就是蛋殼好幾個(gè)月沒給房主打錢了。房主收不到錢，肯定要解約收房啊。但房主沒想到的是，房子很難收回來，因?yàn)槔锩孀≈恕?/p>
租賃企業(yè)按月付房主的租金，卻按年收租客的租金，這就叫“長收短付”。但問題是，企業(yè)利用這個(gè)收、付的“時(shí)間差”，把租客交來的租金挪作它用了，沒有支付給房東。也就是說，房東只收到了一個(gè)月的錢，企業(yè)卻把房子“許”給了租客一年。這等于是“空手套白狼”，拿房東的房子來“賺”租客的租金，并將錢據(jù)為已有。
那么問題來了：租賃企業(yè)獲得房屋代理權(quán)的前提，是按期給房東付錢。如果不按時(shí)付錢，雙方自動(dòng)解約企業(yè)就喪失了代理權(quán)。那么在這種情況下，租賃企業(yè)代理權(quán)可能到不了一年，那它還能跟租客簽長期租約嗎？ 企業(yè)這邊跟房東違約了，那邊跟租客簽的合同也有效嗎？
錢被企業(yè)“卷”走了，房東和租戶的合法權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害，還引發(fā)了這對“難兄難弟”激烈的矛盾沖突，這樣的“長租模式”，確實(shí)值得我們反思。在這個(gè)過程中，房東和租戶都是尊紀(jì)守法的好公民，是企業(yè)違約出了問題，引發(fā)了收房與租住的矛盾沖突。
加強(qiáng)“長租公寓”租金監(jiān)管，不能讓租賃企業(yè)隨便占用挪用
盡管蛋殼公寓通過官方微博回應(yīng)，“沒有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路。”但企業(yè)的資金鏈一旦出現(xiàn)斷裂，損失幾乎就都轉(zhuǎn)嫁給了房主和租客。
在這些損失中，房主損失的房屋的經(jīng)濟(jì)收益，租客則面臨失去居住權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是很多租戶是年輕人，付的租金都是靠貸款，一旦被強(qiáng)制搬離，就意味著一邊付了錢沒房住、一邊還要還“租金貸”，壓力和負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重。
所以，即便是從“輕重緩急”的角度，專家的建議也是有道理的：首先要盡量保障租戶的權(quán)益，然后房主再通過法律維權(quán)。
深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的緊急通知要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作，在業(yè)主與租戶之間搭建溝通協(xié)商平臺(tái)，引導(dǎo)業(yè)主與租戶合理合法解決租賃糾紛。對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內(nèi)且已足額支付租金的租戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得通過停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕，激化矛盾，應(yīng)引導(dǎo)各方通過法律途徑解決。要求物業(yè)不得通過停水電等方式驅(qū)趕相關(guān)蛋殼租戶。
在業(yè)主與租戶之間搭建溝通協(xié)商平臺(tái)，引導(dǎo)業(yè)主與租戶合理合法解決租賃糾紛，這話沒錯(cuò)。但表面上看是房主與租戶的糾紛，實(shí)際上始作俑者是租賃企業(yè)，糾紛是由于租賃企業(yè)違約引起的，那就不能光由業(yè)主與租戶自行協(xié)商來消化損失，企業(yè)也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
據(jù)說，蛋殼公寓作為長租公寓運(yùn)營商，已于2020年1月成功登陸美國紐交所，在國際金融市場融了資。既然蛋殼公寓沒有破產(chǎn)，那這些錢能不能用來支付給房東，履行合同承諾？房東收到了應(yīng)得的錢，肯定不會(huì)再去攆租戶，這個(gè)矛盾沖突不就解決了嗎？
“衣食住行”是最基本的民生，無論是買房還是租房，都是為了解決人們的居住需求。在“長租公寓”市場中，政府部門應(yīng)當(dāng)如何加強(qiáng)監(jiān)管，來保障業(yè)主和租戶的合法權(quán)益，也是需要仔細(xì)考慮的。
從近幾年長租公寓引發(fā)的糾紛看，很多都是由“長收短付”造成的。實(shí)際上，租賃企業(yè)收到的租戶租金，“大頭”是屬于房東的收益。如果這些錢缺乏監(jiān)管，被企業(yè)挪用和自由支配的話，那一旦資金鏈斷裂，房東要收回房子和租戶繼續(xù)居住的矛盾就無法避免，“長租模式”也就難以為繼。
今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，向社會(huì)公開征求意見。征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)若存在“高進(jìn)低出、長收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為，將被列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。
征求意見稿還提出，國家鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同。這一條的初衷，是為了年輕人在城市落腳，有一個(gè)長期穩(wěn)定的居所。但如果“長收短付”這樣的高風(fēng)險(xiǎn)控制不了話，那“3年以上的住房租賃合同”可能就是空中樓閣。專家建議，應(yīng)當(dāng)把“長租公寓”租金存入監(jiān)管賬戶，企業(yè)不能隨便占用挪用。只有房東與租客的合法權(quán)益得到了保障，房東才愿意把房子交給企業(yè)經(jīng)營，租戶才能租到安心的房子。
來源:人民日報(bào)中央廚房-麻辣財(cái)經(jīng)工作室
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