青島市暫時(shí)無法實(shí)現(xiàn)“商轉(zhuǎn)公”

相比較商業(yè)貸款，公積金貸款利率低，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款一直是市民關(guān)注的熱點(diǎn)。近日，青島市住房公積金管理中心副主任孫黎表示，從去年開始，市住房公積金管理中心一直探索“商轉(zhuǎn)公”的可行性，但目前尚無法實(shí)現(xiàn)。據(jù)了解，我省目前已實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”政策的地市實(shí)際申請(qǐng)成功的占比也并不高。

公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”

據(jù)悉，我市從今年5月9日起調(diào)整住房公積金個(gè)貸辦法，推出既認(rèn)住房套數(shù)又認(rèn)貸款次數(shù)的貸款申貸標(biāo)準(zhǔn)，即申請(qǐng)人所購買的住房系家庭首套自住住房或第二套改善型普通自住住房方可申請(qǐng)公積金貸款，購買第三套及以上住房或者已經(jīng)兩次使用過公積金貸款的繳存職工家庭不得申請(qǐng)公積金貸款。另外，實(shí)行二手房與新建住房相同的最高60萬貸款額度標(biāo)準(zhǔn)。

今年1-8月份共發(fā)放公積金貸款74.5億元，同比增長63%。試點(diǎn)開展企業(yè)人才共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款業(yè)務(wù)，為1200名各類人才發(fā)放貸款5.2億元。

在提取方面，今年市住房公積金管理中心出臺(tái)了老舊小區(qū)改造、既有住宅加裝電梯提取政策，支持職工改善居住條件。目前老舊小區(qū)改造提取政策已正式落地實(shí)施，共提取住房公積金近19萬元支持既有住宅加裝電梯。還積極開展政策創(chuàng)新，著力增加我市人才住房供給。同時(shí)出臺(tái)企業(yè)暫緩繳存、降低繳存比例等扶持政策，已為2100多家企業(yè)緩繳或降低繳存比例，緩解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營壓力約2.3億元。會(huì)同建設(shè)銀行在行業(yè)內(nèi)首推住房公積金“薪金云貸”業(yè)務(wù)，共為38家小微企業(yè)提供信用貸款2457萬元，支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

我市尚不具備“商轉(zhuǎn)公”條件

所謂“商轉(zhuǎn)公”，是指購房者將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，其目的是節(jié)省貸款利息支出。但是目前，由于手續(xù)相對(duì)復(fù)雜且牽涉購房者、銀行、公積金三方面的利益關(guān)系，所以目前允許“商轉(zhuǎn)公”的城市寥寥無幾，即使允許也限制重重，真正申請(qǐng)成功的占比不高。

至于我市何時(shí)開展“商轉(zhuǎn)公”的問題，孫黎說：“市住房公積金管理中心開展了‘商轉(zhuǎn)公’及貼息業(yè)務(wù)的調(diào)研。經(jīng)初步測算，目前基本符合‘商轉(zhuǎn)公’及貼息條件的職工存量超30萬人，開展‘商轉(zhuǎn)公’的資金需求和每年需補(bǔ)貼的利息金額嚴(yán)重超出了當(dāng)前青島市住房公積金繳存余額的承受能力。而且受疫情影響，今年5月~8月，我市公積金資金一直呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)，因此暫時(shí)無法實(shí)行‘商轉(zhuǎn)公’及貼息政策。”

據(jù)了解，受公積金貸款額度限制，“商轉(zhuǎn)公”政策其實(shí)挺“雞肋”。以我省首先實(shí)行“商轉(zhuǎn)公”的煙臺(tái)市為例，要辦理“商轉(zhuǎn)公”需要借款人先自籌資金結(jié)清原商貸，然后重新在房產(chǎn)交易中心做持證抵押，而持證抵押要求只能有一個(gè)抵押權(quán)人，所以不能辦理組合貸，也就是說“商轉(zhuǎn)公”后最高只能貸款45萬元。相對(duì)于動(dòng)輒幾百萬的房價(jià)，能只貸款45萬的家庭并不多。

另外，記者咨詢專業(yè)人士了解到，實(shí)際上，并非所有的場合都適合“商轉(zhuǎn)公”。第一，要考慮原來商業(yè)貸款的剩余還款年限問題。處于還款前期的商業(yè)貸款，轉(zhuǎn)為公積金貸款較為劃算;如果已經(jīng)是還款期限的中后期了，利息已經(jīng)還得差不多了，則不建議轉(zhuǎn)。第二，如果準(zhǔn)備在最近兩三年提前還清所有貸款，可以不用考慮再去辦理商轉(zhuǎn)公。因?yàn)樵谏剔D(zhuǎn)公過程中產(chǎn)生一定的費(fèi)用，計(jì)算下來不一定劃算。

“商轉(zhuǎn)公”可變相降息

談到“商轉(zhuǎn)公”，幾年前在新都心購房的小孫說：“就算這個(gè)政策在青島實(shí)施，我也不會(huì)去辦理。我的房子當(dāng)時(shí)貸了150萬，轉(zhuǎn)公積金的話只能貸60萬，這個(gè)差額我承擔(dān)不了。而且我的房貸享受了85折利率，算下來跟公積金貸款也差不了太多。”

但是近幾年買房的人就沒有小孫那么幸運(yùn)可以享受優(yōu)惠利率了，很多人的房貸執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率的1.1倍甚至更高。

以建設(shè)銀行為例，LPR4.75%，首套利率加113個(gè)基點(diǎn)，執(zhí)行利率5.88%；二套利率加137.5個(gè)基點(diǎn)，執(zhí)行利率6.125%。二套房貸款100萬，30年還清，商業(yè)貸款每月需還6076元，共還利息118萬，而公積金貸款則每月還4532元，共還利息63萬。由此可見，有了公積金的加持，二套房貸利息將降低近一半。

采訪中，業(yè)內(nèi)人士坦言，“商轉(zhuǎn)公”并不能直接刺激房地產(chǎn)市場，因?yàn)椤吧剔D(zhuǎn)公”主要針對(duì)的是已經(jīng)完成房屋交易，完成商貸流程的人群。而對(duì)購房者而言，如果“商轉(zhuǎn)公”的政策能夠順利實(shí)施，在一定程度上可以達(dá)到變相降息紓困的目的。    青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 陳璐