前三季度，全國百強房企中有近3成企業目標完成率不足65%，占比達近三年同期最高。僅有8家目標完成率達到75%以上，顯著低于2019年同期。日前，研究機構發布的一系列數字，引發業內高度關注。與此同時，從三季度青島市場的表現來看，繼表現平平的“金九”之后，“銀十”又有60盤將緊急入市。采訪中，業內人士紛紛表示，如果“銀十”未能如愿沖量，在“三道紅線”重壓之下，年底或有較多房企面臨生死未卜的考驗。
三成房企業績“亮紅燈”
日前，克而瑞地產研究中心發布的報告顯示，今年前三季度有近3成房企目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期加快去化，但截至9月末，僅有8家目標完成率達到75%以上。
數據顯示，今年前9個月銷售排名前五的開發商分別為碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國和保利地產，全口徑金額分別為6153億元、5319億元、4927億元、3808億元和3673億元。報告稱，從整體來看，雖然隨著房企整體銷售和供貨節奏后移、下半年供應量顯著提升。前三季度，有近3成房企目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。同時，雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目標完成率達到75%以上，處于行業較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。
記者看到，百強房企第三季度的操盤銷售規模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯恢復。但9月規模房企的去化率水平卻呈下降趨勢，供應明顯放量但成交表現平平，報告顯示，9月份30個重點監測城市累計供應面積環比增長37%，累計成交面積環比下降4%，同比漲幅收窄至8%。具體而言，一線城市成交持續高位運行，同、環比分別增長61%和18%；26個二三線城市成交整體表現平平，環比下降7%，同比增長3%。
市場成交乏力跟近期多地持續出臺新政不無關系。據了解，自7月以來，已有深圳、東莞、杭州、成都、紹興、徐州等超過25個城市發布30余次調控政策。在政策收緊疊加供應量井噴等多因素影響下，多個主要城市房地產行業在“金九銀十”傳統銷售旺季，面臨著比以往同期更加嚴峻的營銷形勢，沖刺銷售業績情況不容樂觀。
最近一周，房企三季度銷售簡報陸續出爐。記者查閱多個房企簡報顯示，遠洋集團前9月合約銷售金額760.3億元，同比下降14%；碧桂園前9月權益銷售金額4467.9億元；融創中國前9月累計實現合同銷售金額約3806.9億元；中海地產前9月合約銷售金額2571.86億元；中梁控股2020年前9月合約銷售金額1147億元；綠城中國前9月合同銷售金額約人民幣1139億元......記者注意到，多數房企只發布了前9月的銷售數據，同期數據尚未提及，不過，通過已經公布的前三季度銷售數據和企業半年報來看，也可對今年的房地產行業形勢管中窺豹。
綜合2020年上半年各大房企半年報來看，房企業績分化明顯。相關統計數據顯示，28家公布全年銷售目標的房企上半年業績完成率均值僅為39.9%，較去年同期下降7.7個百分點。
頭部房企“找補”求沖量
雖然百強房企操盤銷售規模較一二季度有明顯恢復，但9月規模房企的去化率水平卻呈下降趨勢，四季度房企去化壓力仍然較高。進入十月份，各大房企抓緊銷售窗口期開始積極營銷去化，四季度作為市場供貨高峰期，房企希望通過供貨加速帶動成交量的上升。迫于業績壓力，房地產企業，尤其是頭部房企，新品頻出、折扣力度空前。
自恒大以“全線7折”打響“金九銀十”搶收戰后，便獲得市場關注。10月9日，恒大發布的最新公告顯示，9月1日至10月8日的38天里，恒大共實現銷售額1416億元，創同期歷史新高。 據記者了解，歷史上從未有房企實現過單月銷售千億。去年“金九銀十”，恒大曾經通過大力促銷，9月與10月累計實現銷售額1734億元，連續兩個月刷新房企單月銷售最高紀錄。
與此同時，據恒大集團方面消息，10月8日，恒大在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等全國城市，一口氣推出9個新項目，截至下午一點半，半天錄得銷售額超80億元。截至10月8日，今年以來恒大累計實現銷售5922.5億元，完成全年6500億元銷售目標的91%，10月底提前完成全年目標已無懸念，并大概率完成全年8000億元內控銷售目標。
8月份“三道紅線”融資新規的出臺，恒大“三道紅線”全部觸及。面臨空前壓力，高負債是恒大必須卸下的包袱。
知名地產分析師嚴躍進指出，恒大大幅度促銷確實有加快項目去庫存方面的考慮，但更為關鍵的一點是，當前在“三道紅線、四檔管理”的大框架下，恒大此類銷售內容，客觀上也有助于緩解資金壓力，對于降低負債壓力和改善流動性等都有積極的作用。
事實上，恒大此輪降價營銷、以價換量取得的成績不止于高額銷售業績與現金流轉上。財務數據顯示，與3月底恒大啟動新戰略相比，至9月底恒大有息負債已大幅下降534億元，融資成本下降2.24個百分點，降負債成效顯著。
“整個四季度來看，黃金周開局并不是特別理想，多數開發商的業績完成進度基本上在60%左右，按這個趨勢，預計很多開發商無法完成全年任務，理想情況能完成70%到80%就不錯了。”仲派集團副總經理張斌表示，目前青島的開發商雖然沒有像恒大那樣鋪天蓋地的降價宣傳，但實際上變相的折扣力度正逐漸加大。張斌補充道，“特別是渠道營銷方面，現在很多開發商不斷提高帶客中介的分銷傭金，比如顧客到場就送少則百元的加油卡，購房就送2000元購物卡。一旦成交，開發商給中介的單套傭金已經從三萬漲成了五萬，個別樓盤的中介傭金甚至高達七、八萬/套。”
“在房地產市場恢復和需求回補的背景下，積極推盤、搶收回款、保持現金流穩定、降低負債壓力，已經成為四季度行業的共識。”青島融信智匯投資發展有限公司董事長龍江表示，進入10月份，建議開發商快速“跑盤”，想盡一切辦法降低存量。龍江表示，在金融政策持續收緊的環境下，行業洗牌將愈發厲害，大型房企在面臨“三道紅線”考核的同時，中小開發企業則面臨生死存亡的考驗。
青島60盤入市迎“沖刺考”
將目光拉回到青島。從三季度青島新房市場的表現來看，青島樓市一直處于比較維穩的狀態中，被認為是傳統淡季的7、8月份市場表現的“淡季不淡”，而被譽為樓市“金九”的9月，新房成交雖有小幅度回升，但也未出現“報復性增長”。
從9月青島樓市成交情況來看，房企想要通過“金九銀十”這個傳統置業旺季實現銷售沖量面臨不小難度。 在“金九”前夕，據有關數據統計，9月青島各市區將有77盤入市，然而不少項目在9月接連“爽約”，特別個別主城區的樓盤，目前仍未有開盤消息，甚至關于新盤的宣傳廣告也是鳳毛麟角。記者走訪了解到，不少樓盤因為蓄客不足而暫緩加推，爽約開盤的舉動實屬無奈。西海岸新區一樓盤銷售負責人坦言，“客觀來說，今年金九的銷售情況大不如往年，我們的直觀感受是客戶的購買意向和買房積極性反而有所回落，還不如七八月份，原本我們項目籌劃在9月來一波加推新房源，但目前剩余房源銷售速度遠低于我們的預判，因此加推計劃只能暫時擱淺，希望10月的旺季氛圍能濃一些。”
市場的平淡不僅在樓盤銷售上，9月份以來土地拍賣市場也遠不及7、8月份來得熱鬧。記者查閱資料了解到，從9月初至今，青島土地市場一改7、8月份的高歌猛進，9月份拍出的為數不多的地塊中，均為底價成交，昔日多家房企輪番加價搶地的景象早已一去不返。
進入“銀十”，房企們都鉚足了勁，做好了搶收的準備，價格大戰也由此拉開序幕。據了解，10月青島有60余個樓盤項目上市或加推，為完成全年業績全力沖刺。對于開發商們來說，10月已經是下半年最后一個“沖刺季”，一些樓盤為了完成年度銷售任務，以價換量將成為大概率事件。
事實上，新一輪的降價促銷戰已經在路上。青島資深房產評論員張百忍表示，“尤其是已深陷泥潭的部分郊區板塊，價格戰已在所難免。郊區項目紛紛開始暗中降價，不少樓盤單價已打破萬元線，膠州個別樓盤已經降到了8000元/平方米。”
“10月份，幾乎已成房企本年度最后一輪搶收的窗口期。”張斌分析表示，“借助金九銀十以價換量沖高后，11、12月份會出現明顯的降溫過程。因此當下的10月份，將成為房企四季度的沖量的最好抓手，一旦錯失這個時機，不僅會讓今年的業績數字很難看，而且接下來的日子會更難過。”張斌如是說。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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