南風輕吹，找工作和租房是畢業生的第一次社會大考。但今年畢業季租房市場卻與往年有些大不同。
疫情之下，畢業生的看房方式、對房源類型的要求已經有了明顯改變。受疫情與房地產市場轉向的影響，“租房季”似乎也并沒有如期的火爆。而在需求端，城市里配套的人才公寓、人才引進住房卻在吸引著畢業生的眼光。
供需發生變化
劉梅是青島大學2002屆畢業生，據她回憶，畢業那年5月她除了找工作，就是和室友一起看房子。那時候，媒體和互聯網都不發達，租房子主要靠自己跑中介，看一些中介發布的小廣告。“那個時候，人多房少、信息不通暢。來來回回看房子花了近一個半月，直到臨近畢業，才最終選定了永嘉路附近的一處房子。但因為畢業租房市場需求旺盛，租金要比臺東附近貴出200元/月。”劉梅說。
隨著房地產市場的高速發展，“2020年房屋租賃市場已經轉向。現有的租賃市場不考慮區域不平衡情況的話，在總量上是供大于求的。另一方面，租客的個體需求也在改變。”青島房客通總經理張斌說。據國家統計局近日發布的物價數據，2020年3月和4 月CPI漲幅在3%以上。而據緯房租金指數，房租CPI 同比分別下降0.2%和0.3%，創下有統計數據以來最低水平。5月除廈門外，一二線城市租金均持續下降。
值得注意的是，自2000年至今，即使在2008年全球金融危機期間，這還是首次出現全國房租同比負增長的情況，何況5月是畢業生的租房旺季。
“由于市場普遍存在區域不均衡性和資源錯配的情況，所以租金指數雖然不能全面反映住宅租賃市場的情況，但能從側面印證供應過剩的現狀。”張斌認為，“隨著居民存量住宅以及存量住宅空置率的提高，租賃市場的租金水平是在下降的。”
CREIS中指研究院二手房系統數據顯示，2020年5月，青島二手房租金為29元/㎡，環比下降3%；套均租金為2482元/套，環比下降2%。貝殼找房網青島站數據則證實，2016年至今，青島主城、近郊租賃均價整體穩中有降。租金方面，自2017年達到35元/㎡的頂峰后，青島市租金市場也已經連續三年走低，截至2020年6月已經降至31元/㎡。
“我這邊房子2016年租金全年上漲了200元/月，之后沒有調整，今年疫情后重簽合同的時候，就直接給租客降了300元/月。一方面，今年大家收入都不好，租客肯定也困難。另一方面。我樓上樓下都還有房子沒租出去，而且房租一直比較低。”在八大湖小區，一位馮姓房東表示，以前八大湖這邊的房子供不應求，這兩年，周邊租不出去的也多了起來。她認為，“房子越來越多，而地鐵開通之后，使得城市交通愈發便利，租客的選擇也就更多。再加上小區老舊等因素，租金下跌也是形勢使然。”
除了租金下跌，2020年疫情之下“整租”突然成為了需求端的一個新變化。
從貝殼找房發布的《2019年租客居住報告》交易數據來看，合租比例遠大于整租比例。其中，合租占比高主要原因就是為了分攤房租壓力。
“疫情之下，雖然收入有降低的可能，但對于居住安全性和便利性的思考再次占了大多數。其次，新世代的畢業生個性和獨立意識更強，在需求上更偏向整租。最后，房租水平持續下降也是整租需求抬頭的一個動力源。”張斌說，“按比例換算，普通合租單間的價格比往年下降了100～200元/月，整租房源的價格則下降了200～300元/月，這對于從合租轉到整租的人們來說，租金相差幅度相對變小，也更容易接受。”
市場已經改變
供需關系的轉變，除了促動租金進一步下降外，還帶動了租賃市場的改變。
據劉梅回憶，畢業時為了租房她和室友曾經與一個個不良中介斗智斗勇。
劉梅說：“有的房子中介說得很好，但是根本就不是那么回事。還有的房子，中介說500元-700元一個月，感覺很便宜，到了現場房東就說，與別人談好了800，低了900不租了。”看房子時候配有洗衣機和電視等家電，但搬家的時候，才發現部分家電已經被房東挪走。經過交涉才知道，中介只是讓房東把家電擺在房子里“好看”而已。劉梅的遭遇在2000年代的租房市場比較普遍，有的租客甚至被虛假中介、虛假房東騙走租金。而房源少、信息虛假、居間服務質量差的舊況也正是供需失衡、市場秩序不健全年代的特色。
“2000年至今，租賃市場也經歷了一個由不健全到完善、由賣方市場向買方市場、由信息服務到技術服務的轉變。”貝殼找房青島站高級編輯劉晨表示，“過去中介居間服務主要依托信息不對稱來實現經營，這就給市場預留了較大的灰色空間，互聯網時代、供需轉換的現狀之下，信息透明度已經大幅度提高，同時在法律法規以及品牌公司主導的行業自律之下中介市場經濟服務質量也大大提高。”
▲線上看房依然是2020年租賃市場上的核心關鍵詞，互聯網線上平臺也的確正在發揮更大的能效
不過，這不能完全杜絕虛假房源和灰色市場帶的存在。
貝殼研究院發布的《2020年畢業季租房洞察報告》調研數據顯示，51.4%的受訪者反饋，虛假房源信息是最大的租賃痛點，其次是安全隱患及工作不穩定導致的更換住處。
線上看房是現在比較流行的方式，但一些中介的“套路”也在進化。吉林某師范學院畢業計劃來青島工作的高靜靜曾通過某網站線上預選了幾套房子。“這些房子從發布房源的網站上看，都不錯，但是我到了青島進行實地聯系的時候，不是里面已經有租客，就是房源根本不存在。”高靜靜反映，有不少以房東名義發布房源的聯系方式其實都是中介，“這似乎也是全國租賃市場仍然存在的一種通病。”
對此，劉晨表示，市場上仍然存在一些不良現象，例如利用虛假的低價房源作為營銷手段來吸引租客。她說：“一些不良網站會發布與市場實際不相稱的虛假房源信息來吸引客戶前來詢問，進而對客戶形成深度溝通的機會。但這種方式存在過度的誘導，具有一定的欺騙性。”
盡管無法避免一些灰色現象，但圍繞著“減少接觸”，線上看房依然是2020年租賃市場上的核心關鍵詞，互聯網線上平臺也的確正在發揮更大的能效。
來自石家莊的2018屆畢業生顧婷婷曾經通過房天下App在金家嶺金融中心附近尋找合適的房屋。顧婷婷說，“因為疫情限制，我通過線上來帶看、通過VR全面了解到房屋情況、通過線上視頻看到一些小區的物業管理情況。讓我比較在意的是，新房源的及時推送。這些房源對需求都是比較符合的，大數據通過對我的需求畫像大大節省了我的時間。”
不難看出，依托互聯網線上平臺，“無接觸看房”在疫情的催化之下，成為了發展迅速的看房模式。而VR看房、線上簽約、甚至實現線上金融服務則成為了營銷在技術層上的新突破。
尤其在目前仍需要嚴格保持社交距離的情況下，線上看房成為了租客尋找房源、選擇房源的高效選擇。房天下二手房青島公司（含租賃業務）總經理馬振元指出，“信息和服務數字化是居住產業互聯網的關鍵要素，平臺一方面將數字空間與物理空間實現連接和重塑，拉近遠場與近場的距離。另一方面通過大數據、人工智能畫像為承租人帶來了更便捷、精準的服務。”
不過，通過線上視頻、照片或VR等形式看房雖然方便快捷，但成交量仍不及線下簽約。“很多人線上看房選中后，還是需要通過現場帶看來確定。但今年已經是線上看房方式利用率、簽約率最高的一年。”馬振元說。
租房不是單選
值得注意的是，2020年租房季中，不僅有關注租房的眼光，也還有不少心系購房的期待。
近年來，深圳、廣州、北京、南京以及青島等城市掀起了人才爭奪戰的高潮。這其中如何讓人才安家安居是核心。
張斌認為，租房已經不再是畢業季的唯一選擇。他說，“部分畢業生已經具備一定的經濟實力，剛性需求意識前置也比較明顯，通過父母籌集等方式獲得首付，購買政府提供的人才房、產權式人才公寓的數量也在逐年增長。”
青島市印發實施《關于加強人才住房建設和管理的實施意見》,2020年青島市計劃建設和籌集人才住房不少于10萬套。而在青島市之前，深圳、廣州、北京等城市已經在人才房建設上加大了投入。
“租房每個月的支出成本也不低，如果首付合適的話，每個月用計劃租房的租金去還房貸，不失為一種上佳的選擇。”2019年畢業來青島就業的侯成亮說，“合租兩個月后，我詳細了解了人才引進政策，以我的學歷可以享受購買人才公寓的優惠，而其他更好的學歷甚至可以享受安家費和更多的補貼，今年城陽區又開放了人才共有產權政策，這連首付都省下了。”
“越來越多的利好政策，正在改變租房季的進程。”馬振元表示：“以往每年有2-3月和月-6月兩個租房高峰，分別由春節后異地到達、返回工作地和畢業季來推動。2020年，在市場供需、技術層級和城市政策服務等因素影響之下，租房季在內容上已經與往年有了大不同。”
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