樓市在“虛火”中回暖

隨著復工復產推進，2020年第二季度樓市開始在新房市場復蘇，上海、深圳、成都、杭州等熱點城市甚至再次出現了排隊買房的現象。

國家統計局公布的數據也證實，5月全國70大中城市房價普遍都在上漲。

看上去樓市已經令人欣喜的回暖。

但分析下來，就會發現2020年樓市其實是在“虛火”中帶病奮斗。

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樓市虛熱回暖

據證券時報報道，6月21日，深圳某樓盤發布公告稱，該項目認籌金為100萬元，目前認籌人數已經達到8998人，平均100個人當中有4人可以獲得機會選房。

據21世紀經濟報道，過去兩個月，上海至少出現了7個“日光盤”，其中最火熱的某樓盤總計推出411套房源，結果認籌人數達到2284，認籌率高達5倍。

據每日經濟新聞報道，今年前4個月，成都就已經出現了6個“萬人搖號”的樓盤，累計大約11.2萬人次參加報名和搖號。而最近比較火的一個樓盤，則出現了4萬多人爭搶786套房源的現象……

中原地產研究中心5月數據顯示：一線城市成交面積環比上升了20.1%，二線城市環比上升了35%。比如，北京、上海、廣州分別環比上漲了42.5%、22%和14%。再比如武漢、溫州分別環比上升了81%、120%。

深圳樓市因為有需求支撐，整體回暖并不意外。

上海樓市因為發展潛力大，出現“日光盤”也并不過分。

但其他城市呈現出的萬人搖號、中簽套利等行為，就讓人覺得樓市可能有些病態式的亢奮。畢竟樓市在這個階段的快速升溫，脫離了疫情之下實體經濟不振，租金下跌，收入降低的現實，也隱約有脫離“房住不炒”的調控限制的可能。

通過數據，可以進一步看到成交回暖的同時樓市庫存也在增加。

據上海易居房地產研究院新一期《中國百城庫存報告》顯示，至4月份底，全國共有54個城市的庫存同比增長，日照、杭州、南寧、青島和成都等5個城市的庫存同比增幅超過了50%，其中日照甚至超過了114%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：近期，新房市場多少是受新增供應的影響。他說：“當前供應規模相對大，客觀上會推高市場交易量，也說明地方政府在預售證方面管控是在減少的。”

市場端成交和庫存同步增長。在生產端，土地拍賣在前5個月也拉出了陽線。

中指研究院發布2020年1~5月全國土地成交城市排行榜TOP10，榜單顯示，2020年1~5月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交7400億元，較去年增長42.5%；規劃建筑面積TOP10城市成交13903萬平方米，同比增長25.1%。土拍火熱的同時，土地價格也出現了2019年同比14%的增長。

“土拍火熱主要是疫情+基建推進有更多財政進補的需求。另一方面，今年貨幣面比較寬松，政府和房企對于土儲的重視程度也就較高。”房天下新房青島公司總經理紀禮剛表示。

但值得注意的是2020年出讓的土地中，有不少屬于城市中較為核心的地塊，在疫情之下，出讓核心地塊，也可以看做是對城市土地儲備的透支。

由此，不難看出，在經濟并未恢復元氣的疫情大環境中，當經濟要求與經濟現實、個體收入與市場需求、地方財政與調控政策等諸多矛盾投射到疫情之下的市場運行之中的時候。樓市似乎回暖，似乎也只是在虛火中潛行。

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誤讀市場趨勢

可以肯定的是，第二季度樓市回暖與疫情需求后置釋放有關，其潛力是相對有限的。

但回暖也體現著，疫情之下，人們對于投資避險、對于貨幣與資產預期的判斷。另外，還有更多的可能是因為長期以來人們習慣于單純用房價的漲跌去定義樓市，導致對眼下市場形勢的錯判。

實際上，關于“疫情引發全球性貨幣面寬松，房價水漲船高。”的聲音，早在3月就已經在樓市中頻繁出現。

“這反映出，很多人對于樓市和政策的分析、理解是帶有巨大偏差的。”樂居控股青島公司總經理董娜說：“資金成本大幅降低，貨幣通脹預期，土地市場火爆……這些可能會給市場傳導一個盡快上車的刺激信號。”

董娜認為，兩會政策報告中有關“‘更積極有為的財政政策和更靈活適度的貨幣政策’，可能被不少人誤讀為貨幣充裕，房地產會再次浮起。”也導致了市場上存在一些誘導性話術和效仿性消費。最終，使得“房價還沒浮起來，心態先澎湃了！”她說。

“對于此類誤判或誤讀等情況，還是說明市場是有躁動的。”嚴躍進也表示，部分可能是非代表性的交易情況。另外部分虛火的現象，也和房企等違規營銷等有關。他說：“信貸政策或貨幣政策寬松，客觀上是有助于促進樓盤營銷和業績成長。但也有很多風險，畢竟目前購房者的收入狀況是受影響的。”

“房地產一直都是高周轉、高杠桿、高負債的商業模式，對于資金最為敏感。”CRIC青島機構首席分析師張則濤表示，“貨幣寬松，對于房企的紓困也救濟了樓市。這種傳導主要體現在貸款利率，而不是房地產融資環境全面放開。這說明，中央并沒有放松樓市調控。”

回顧兩會報告會發現，中央貨幣政策的核心是“大幅增加制造業中長期貸款”。

給制造業大幅增加中長期貸款，通過保住制造業產能，來保住就業，來實現經濟復蘇的路徑。實際上，是從資金角度呼應了再次強調的“房住不炒”。

可以預見，下半年與樓市相關的中長期信貸一定會收縮。

6月份LPR保持穩定就是一個信號。

6月29日發布的中國人民銀行貨幣政策委員會2020年第二季度例會傳達的有關貨幣政策恢復常態化的信息也在向外界表明，在疫情暫告一段落的情況下，堅持穩健的貨幣政策更加靈活適度，把支持實體經濟恢復放到更加突出位置的政策主基調未發生改變的前提下，特殊時期貨幣政策將適時退出，結構性貨幣政策或回歸主流。

03

帶病奮斗自我更新

疫情之下，全球經濟都在帶病生存，國內經濟自然不能獨善。

況且，中國樓市在高速發展20年后，正處在“疾在腠理，不治恐深”的供給側改革周期。

從政府治理的角度看，既要騰出大量的資源防控疫情，又要穩企業、保就業、幫扶貧、擴大新老基建的投資……帶病生存要做的事情和要花的預算，可能遠超往年的常規遞增。

6月18日，財政部官網公布的“2020年5月財政收支情況”顯示：1月~5月累計，全國一般公共預算收入77672億元，同比下降13.6%。其中，土地和房地產相關稅收中，契稅2331億元，同比下降7.1%；土地增值稅2490億元，同比下降7.2%；房產稅1224億元，同比下降8.3%；耕地占用稅499億元，同比下降4%；城鎮土地使用稅873億元，同比下降9.3%。

收入減少，支出增加。

房地產國民經濟壓艙石的作用在這一刻，就顯得尤為重要。

客觀上來講，樓市在過去的20年對于中國經濟來說都是一個很重要的存在。對GDP的直接貢獻率一直也在6%~8%。由于房地產的產業鏈長、產業覆蓋面廣，所以間接貢獻率可能更高。

面對當前的發展環境，疫情給全球經濟帶來了很大的不確定性，中央基于此充分評估了未來全球發展的形式，2020年將不設經濟增長目標。

這對于帶“病”奮斗樓市來說，要“穩住基本盤”。

對此，嚴躍進也認為：“房地產市場在拉動消費、促進投資等方面是有積極作用的。對于合理的剛需、改善等需求，還是需要積極給予刺激。”

不過，理想雖然豐滿，現實卻有一定壓力。

畢竟，在全國住房供需基本平衡之后（人均居住面積達到35㎡），不管中央是否對房地產進行調控，樓市都從技術上進入了一個降速的周期。這意味著，要保持健康發展、高質量發展，需要實現自我更新。

在危機中育新機，疫情改變了國際經濟格局，中國經濟要在變局中謀新局。

未來房企若能以刮骨療毒的決意戰勝舊疾，并將“高品質產品、高水平服務、高效率管理”這新三高作為發展的首要戰略任務去努力的話。

那么，告別疫情的冬天，在已經復暖的小陽春里憧憬盛夏的果實、金秋的豐收，似乎也并不太遠。