青島財經日報/青島財經網訊（記者 葛均艷） 近日，市住房和城鄉建設局發布《青島市住房發展規劃（2018－2022年）（征求意見稿）》。規劃顯示，2018年，城鎮居民人均住房建筑面積32．9平方米。截至2018年底，全市約有城鎮住房254．4萬套，城鎮住房套戶比達到1．04。青島城鎮居民總體實現戶均一套房。規劃指出，2018－2022年，確保城鎮住宅用地供應量，新增住房65萬套至75萬套左右。到2022年，城鎮人均住房面積達到35平方米。
現狀
住宅投資占房地產開發投資69．7％
規劃顯示，從房地產開發投資額來看，青島市年房地產開發投資額2018年達到1485．2億元，其中住宅投資1034．8億元，占房地產開發投資的69．7％。
從開發建設量來看，房地產施工面積呈現逐年增加趨勢，2010年至2018年年均增速9．5％，2018年施工面積達到10390萬平方米，其中住宅施工面積達到6832萬平方米。從銷售情況來看，2015年至2018年商品房銷售額增速明顯加快，年均增速達到24．4％，2018年商品房銷售額達到歷史最高值2282．5億元，其中住宅銷售額占85．56％。
截至2018年末，全市累計基本建成保障性住房29．2萬套，其中公租房7萬套，經適房和限價房22．2萬套；基本建成面向新就業無房職工和穩定就業外來務工人員的公租房3．4萬套。
2013至2018年實施棚戶區改造22．5萬套（戶）。棚戶區改造居民戶均建筑面積由改造前的不足30平方米提高至近80平方米，住房條件和居住環境不斷優化提升。
截至2018年末，全市累計開工建設人才公寓730萬平方米，基本建成407萬平方米，有效支撐了引進人才、高技能人才、來青工作創業人員等階段性住房需求。
壓力：對外來住房需求吸引力大，外省購房人群穩定在10％以上！
根據商品住房網簽數據顯示，2013年以來，本市戶籍家庭購房比例占70％左右，省內非本市戶籍家庭占15％左右，外省購房人群穩定在10％以上。另外，每年有約100戶外籍家庭在青置業，主要集中在城陽區、市南區、西海岸新區等地。
總體目標
2022年城鎮人均住房面積達到35平方米
規劃明確，完善以租賃住房、普通商品住房為主組成的住房市場體系，建立健全公租房、政策性租賃住房、共有產權住房和人才住房組成的政策住房保障體系，形成多層次、全覆蓋、可持續的住房供應體系并保持穩定。2018－2022年，確保城鎮住宅用地供應量，新增住房65萬套至75萬套左右。到2022年，城鎮人均住房面積達到35平方米。
優化提升區
市南區、市北區、李滄區、嶗山區
這些區域是青島市行政、文化、金融、科教、商貿、商務、旅游度假為主體的綜合功能區，也是青島市歷史文化風貌、濱海特色風貌集中區和城市功能疏解區。該區域城市空間可拓展范圍小、可新增住房潛力有限，而每年新就業人口規模占比高，新增住房需求十分旺盛。近五年，優化提升區商品房銷售面積占全市的23．5％，房地產開發投資占全市的47．1％。
為滿足新市民住房需求以及主城區優化升級、功能疏解和精細提升的要求，優化提升區住房發展重點是穩步推進老舊小區更新改造、規范發展公租房、加快住房租賃市場發展，提升城市文化和服務品質。
市南區、市北區：重點是優化升級，傳承提升老城特色文化風貌，適度疏解轉移部分功能和人口，加快老舊小區有機更新和改善人居環境。
李滄區：重點結合老城區企業搬遷改造，適度新增住房，補齊基礎設施短板，改善城市環境。
嶗山區：重點推動住房建設與旅游業、商業、金融業等產業融合發展，適度開發健康養生、旅游度假等住房產品。
重點任務：
穩步推進老舊小區更新改造。采取整片區更新改造的方式，完善基礎設施和公共服務設施，以尊重居民意愿為前提穩步推進老舊小區整治，最大限度保持并維護城市空間形態，保持老城區“紅瓦、綠樹、碧海、藍天”鮮明的城市風貌特色。推進市南區、市北區傳統建筑、老街區、歷史人文資源的活化利用，打造特色主題街區。
推進李滄區老城區企業搬遷改造與老舊小區整治、配套設施建設和環境提升同步推進，并注入文化創意、眾創空間，營造創業、生活、娛樂一體的創新社區，提升老城區活力。運用“美好生活環境與幸福生活共同締造”的理念，建立“一院一策”工作機制，根據院落實際和居民需求，分類實施共用設施設備、公共部位和整體環境等硬件改造，針對性解決居民供水、供電、供氣等問題，鼓勵有條件的小區加裝電梯等便民設施。預留綠地、廣場等開敞空間，提升城市公共空間品質。
積極發展住房租賃市場。加快培育和發展住房租賃市場，多渠道增加租賃住房房源，鼓勵個人將閑置房源出租，盤活中心城區存量房源。重點支持規模化、專業化的住房租賃機構發展。規范中介機構居間服務，提高住房租賃行業服務水平。
創新住房保障跨區域協調機制。支持符合條件且具有一定支付能力的住房困難家庭到市場租房，按收入情況實行差別化補貼。探索推進主城三區與西海岸新區、城陽區、即墨區等區域在政策性住房上的跨區建設合作，并向提供住房保障支持的區輸出優質教育、醫療等公共資源，引導優化提升區符合條件的居民到其他區域解決住房問題。
推動住房建設與商業、旅游產業等融合發展。發揮嶗山自然生態優勢，結合高端旅游度假設施建設，發展度假、健康、養老主題地產。結合城市地鐵、公交等交通樞紐建設，依托國際會議中心、金家嶺金融區、專業賽事等，重點發展商業地產，促進金融、商貿、旅游、文化、科技服務等發展。
重點拓展區
西海岸新區、城陽區、即墨區、膠州市
這些區域是青島市城鎮發展空間拓展重點區，是青島市著力建設的科技型、生態型、人文型的新城區，也是實施國家海洋強國戰略、產業升級和承接功能疏解的核心區域。近五年，重點拓展區房地產市場規模快速增長，商品房銷售面積占全市的66．2％，房地產開發投資占全市的47．3％，兩者占比均呈現逐年上升趨勢。
重點拓展區作為青島市未來新增住房供應的主要區域，除滿足本地居民的首次購房和改善性需求外，也滿足優化提升區外溢的購房需求。在產業升級、功能轉換的要求下，重點拓展區住房發展重點是加大住房供給規模，抑制投機性住房需求，支持人才住房建設，規范住房租賃市場發展，穩步推進棚戶區和老舊小區整治。以“主城區－特色組團－特色小（城）鎮”的新型城鎮化體系構建為引導，與產業發展和園區建設同步推進，各市區新建住房科學布局、規模合理，推動職住平衡和產城融合發展。
西海岸新區、城陽區著力加快新城建設，同城化交通建設與居住用地協同開發，提升北岸城區、西岸城區基礎設施和公共服務水平，引導住房需求合理分布，優化住房產品供給結構。
即墨區和膠州市：加快交通市政設施和公共服務設施配套建設，提高城市教育、醫療等公共服務水平，增強城市綜合服務能力，在滿足本地住房需求基礎上，承接產業發展帶來的新增住房需求。
遠郊發展區
平度市、萊西市
平度市、萊西市位于青島市北端，離主城區距離最遠。把突破平度萊西攻勢，作為全市區域協調發展的重點、鄉村振興的主陣地和脫貧攻堅的主戰場，聚焦工業化、農業現代化、新型城鎮化和提升交通基礎設施四場硬仗是青島市推進新型城鎮化、提升生態環境保護水平、城鄉統籌發展的重要區域，也是重要的先進制造業基地。兩市商品住房市場以本地居民購房為主，近五年，遠郊發展區商品房銷售面積占全市的10．3％，房地產開發投資占全市的5．6％。
2018年平度市、萊西市城鎮化率分別為41．09％、51．97％，未來兩市加快城鎮化進程，城鎮住房發展重點是鼓勵住房消費，優先支持進城務工群體的首次購房和本地城鎮居民的改善性需求，穩定土地和商品住房供應規模，防止住房市場過大波動。
重點任務：
科學把握土地和住房供應節奏。深化住房供給側結構性改革，根據住房需求，合理確定住宅用地供應和新開工住房規模，及時公開信息，穩定市場預期，避免土地和商品住房供應大起大落。
優先滿足本地住房需求。根據本地城鎮中等偏下及以下收入住房困難家庭、引進人才及鄉鎮醫療、教育等行業職工的實際需求，新建一定數量的政策性住房。通過差別化金融、稅收等政策，優先支持本地居民的剛性和改善性購房需求。依據城市發展、產業園區和特色小（城）鎮建設等需求，適度建設租賃住房，完善配套服務設施。
著力提升居住品質。實施城區舊城改造和城中村改造，完善基礎設施配套工程。適度降低新開發商品住房容積率，提高新建小區規劃開發水平和住宅品質。新建小區嚴格執行配套設施建設標準，逐步實現物業管理服務全覆蓋。推進社區物業服務指導中心建設和房屋專項維修資金專戶監管工作，提升居民自治程度，助推社區治理現代化。
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