青島財經日報 記者 葛均艷
“限購”“限售”等調控政策接二連三的發布、跟著地鐵去置業的購房大軍、帶著“鐐銬”跳舞依舊舞出業績的開發企業……剛剛過去的2017年島城樓市“穩”在當頭，各市場主體在限購的大背景下，呈現出不一樣的freestyle。本報記者通過五組關鍵詞回顧2017年樓市那些已經過去的舊光景。
政策
政策即風向
對于2017年島城樓市來說，接二連三的政策發布，尤其是“限購”“限售”等大力度政策的發布，成功的扭轉樓市“風向”，把控住樓市的發張方向。讓整個樓市在政策的“限制”與“護航”的雙重作用下，穩步的向好發展。
回顧過去的2017，3月16日起非青島戶籍限購一套 ；3月16日青島公積金首付比例調整提高 ；3月31日起青島認貸又認房 “取證”滿2年方可交易 ；5月11日起加強商品房預售方案管理；6月1日起島城多家銀行取消房貸折扣。
隨后樓市進入調控政策發布的下半場， 7月12日起限地價競自持面積；9月30日起調整商品住房預售條件；10月28日起土地拍賣活動不得使用“人海戰術”；11月3日樓市嚴禁出現“首付貸” ；12月29日青島三部門聯合發文，開發商不得拒絕購房人使用公積金貸款。
除了以上直接對準房產市場的政策之外，還有很多政策變更及一些大事件間接影響了青島樓市的風向。比如： 7月11日，山東大學啟動搬家工作，山大6個學院和8個科研機構整體搬遷至即墨鰲山灣畔的青島藍谷辦學。9月21日，國務院、省政府批復了青島市區劃調整的請示，同意撤銷縣級即墨市，設立青島市即墨區。
此外，10月23日，山東青島政府召開新聞發布會，為加快人才集聚，青島將放寬人才落戶條件，高校畢業生憑畢業證即可申請落戶。12月10日，地鐵2號線東段正式開通，青島迎來地鐵雙線換乘時代。12月20日上午，濟青高鐵跨濟廣高速公路128米連續梁全部合龍，標志著濟青高鐵線下工程順利貫通。
以上政策變更及城市發展中的大事件，引導置業者在全域視野下置業投資。毫無疑問，2017年應該是樓市的“政策年”，一系列政策的發布，讓樓市在城市大踏步發展的大環境下，平穩的度過了關鍵的一年。
購房者
要置業看地鐵
要說2017年購房者置業的首要考量，就是地鐵，作為城市大交通規劃的重要一環，城市地鐵的規劃與建設，成為左右置業方向的一個重要因素。而作為地下軌道正處于發展階段的城市，地鐵的建設讓島城房地產開發更為活躍的同時，增加了產業升值的可能性和預見性。“跟著地鐵去買房”可謂是當下最火的置業方向。
繼地鐵3號線全線開通之后，2017年年底， 2號線東段也順利開通。據統計，地鐵3號線開通一周年，日均客運量17.18萬人次，總體運行平穩有序。而2號線東段的開通，讓青島地鐵的運載能力大幅提高。人流的帶動下，縮小城市各片區間距的同時，各個商圈的連接再度活躍起來。而那些之前跟著地鐵置業的購房者來說，初步享受到地鐵盤的利好。后來者也紛紛加入到購買“地鐵盤”的大軍中。
值得注意的是，地鐵讓置業者的目標不再拘于一域。根據相關職能部門發布的信息來看，除了地鐵3號線、2號線，未來幾年，地鐵11號線、13號線、4號線、8號線都將有階段性的進展，此外，從地鐵未來大規劃來看，近乎全域分布的地鐵線網，為大青島的發展全程蓄力。目前，青島地鐵共有6條在建地鐵，其中，11號線和13號線將在2018年開通。
從2017年島城市民置業熱點片區來看，西海岸新區、城陽區、膠州市、即墨區成交繼續保持前列。以西海岸為例，地鐵1號線跨海相通，地鐵13號線經過一年建設，去年年終終于軌通，西海岸新區一度被坊間稱為要比肩嶗山區的新興片區。據了解，西海岸新區2017年國內生產總值穩居國家級新區前三強。
此外，在地鐵等交通配套建設的帶動下，城陽區、西海岸新區、高新區、即墨區均價超過萬元。青島新房的“萬元線”不斷向周邊城區外溢。
開發商：
這些freestyle你不懂
2017年作為樓市“調控年”，新房成交量同比減少。對于開發企業來說，算得上是帶著“鐐銬”跳舞。雖然舞的沒有那么自如，但是卻舞出了自己的freestyle。一方面，不少開發企業銷售額再創佳績，多個企業業績很"扎眼"。另一方面，部分區域內焦點新房成交依然一路“飄紅”， “托關系”“搶房”讓購房者操碎了心。
據中國指數研究院青島分院提供的數據，2017年青島住宅銷售金額TOP10項目合計銷售金額290.8億元，同比上漲9.1%，且銷售金額均超18億元。其中，融創?都會中心成交45.9億元，高居榜首；中建錦繡城以41.3億元緊隨其后；和達璟城排名第三，銷售38.0億元。前三甲項目銷售金額均超35億元，合計銷售金額占比前十銷售總額的43.1%。
2017年青島住宅銷售面積TOP10項目合計銷售面積為197.4萬平，同比下降15.9%，且入榜項目銷售面積均超14萬平。其中，中建錦繡城無懸念榮登銷售面積冠軍寶座，銷售面積47萬平；融創?都會中心以23.2萬平位列第二；萬達青島東方影都排名第三，銷售19.8萬平。
無疑，2017年青島樓市火爆大賣的樓盤中，中建錦繡城和融創都會中心表現最為搶眼，其銷售額均突破45億，而中建錦繡城的銷售面積突破50萬㎡。毫無疑問，融創是今年青島樓市的一匹“黑馬”，據知情人士透漏，融創憑借融創都會中心，融創青島灣琴灣，融創紅島壹號院三個項目銷售額突破80億，外加收購的萬達在青的項目，已然超過百億。
此外，對于購房者來說，房子還是“靠搶”。由于入市項目不多，一些新開樓盤都是區域內的焦點項目。相對大量的購房需求，新推項目變的搶手。很多購房者為了搶房到處找“關系”留房。尤其是最新規劃學區房成為購房者爭搶的目標。
而對于大部分項目來說，很多都設置了“全款買房”“購買車位”“全部商業貸款”者優先選房的條款，讓買房的門檻無形中增高。很多購房者因為這些條件的設置，憤憤的被拒之門外?？傊?ldquo;限購”的大背景下，都舞出了屬于自己的freestyle。
房價：
“穩”字當頭
回顧2017年房價走勢“穩”字當頭。相比較調控之前個別片區房價的快速上揚，限制政策發布之后，各片區價格走勢趨“穩”?？傮w來看，商品房住宅均價同比去年略有上漲。 據青島銳理統計，青島市2017年商品住宅均價為10736元/㎡，同比漲18.88%。
從各片區價格分布情況來看，市南區商品住宅均價40154元/㎡，同比漲70.15%；市北區19372元/㎡，同比漲16.11%；原四方區均價為18135元/㎡，同比漲45.43%；李滄區均價為18839元/㎡，同比漲63.70%；嶗山區均價為26763元/㎡，同比漲33.92%。
原黃島區（不含原膠南）均價為11662元/㎡，同比漲25.49%；原膠南均價為9296元/㎡，同比漲16.99%；城陽區均價為12143元/㎡，同比漲45.58%；高新區均價為10295元/㎡，同比漲26.23%；即墨區均價為8822元/㎡，同比漲21.06%；膠州市均價為6998元/㎡，同比漲24.39%；平度市均價為5385元/㎡，同比漲6.32%；萊西市均價為5102元/㎡，同比漲9.96%。
從各片區的漲幅情況來看，目前來看，占據最優質資源的市南區漲幅最高，其次李滄區作為新盤聚居區，憑借近幾年來環境與交通出行的改善，漲幅也較為可觀。原四方區及城陽區漲幅也高于嶗山區及高新區。
土拍：
大牌進場郊區最忙
對于2017年土拍市場，由于主城區土地稀缺，最忙的應該是郊區。已經進入本地市場的大鱷及本地“土豪”們，繼續大張旗鼓的拿地增強后備力量。而一些新晉加入的外來房企也更加的耀眼。
濟南華能置地1月19日競得昌化路兩宗地塊;中糧旗下悅合有限公司9月14日競得市北區5宗地;上海中梁銘置業有限公司9月28日競得平度市地塊;中駿置業全資子公司北京泰達和信投資管理有限公司4月25日競得山東高速旗下的青島眾裕泰置業有限公司，獲得膠州經濟開發區300畝住宅用地。
榮盛房地產發展股份有限公司先后兩次股權并購江信國際旗下子公司，獲得膠州市經濟技術開發區土地儲備1292畝 ;.銀盛泰集團與旭輝集團將通過股權合作的形式，成立合作平臺公司，通過強強聯手。銀盛泰星悅城以及城陽區春陽路南側地塊股權早已變更為兩家企業各占50%，此次合作也標志著旭輝落地青島。
花樣年通過股權收并購獲得膠州市經濟技術開發區13宗純住宅用地; 奧園集團通過股權收購的形式獲得膠州奧園首府壹號，藍色硅谷奧園海泊瀾灣，西海岸新區奧園翰林名苑三個項目，首入青島布局三城。 河南鑫苑置業子公司獲得黃島區濱海大道南、名人島西和規劃海岸大道東的六宗捆綁出讓的商住和科教用地，這標志著開發商垂涎的惠普大數據產業園最終引入河南鑫苑合作開發。
此外，富力（北京）地產開發有限公司通過股權質押的形式獲得青島總部基地開發建設有限公司大股東沈陽東北總部基地開發建設有限公司的實際控制權，從而獲得青島總部基地項目的開發權，標志著富力正式落地青島。
從各房企拿地的情況來看，郊區逐漸代替主城區成為最活躍的土地交易市場。未來幾年，即墨膠州都將成為樓市交易的重要戰場。
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