近日，青島市嶗山區人民法院審理了一起合同糾紛案件，當事人欲購買學區房，卻想走捷徑“低價撿漏”，于是在中介的“力薦”下購買了一套法拍房擔保的債權，意圖通過以物抵債的方式來獲得法拍房的所有權，結果房子沒住上，購房款差點打水漂。
交了72萬元買學區房卻無法過戶
“孩子馬上要上小學了，我只是想買個學區房而已，中介給我推薦了一套法拍房，我看地段價格都合適，就交了72萬元，不料房子卻無法交付、過戶。”當事人周某痛心疾首地向法官說道。
據了解，周某自2022年1月就開始著手看房，當年3月交了購房款，當年9月1日，學校迎來秋季開學，但該房始終沒能交付、過戶。周某不斷催促，中介卻屢屢推遲交房日期。面對父母妻兒的不斷責問，周某也是一籌莫展、不知所措。無奈之下，周某將某資產管理公司訴至嶗山法院，請求解除購房協議，返還購房款。
購法拍房心切陷入“錢房兩失”境地
嶗山法院經審理查明，周某與該公司所簽訂的并非所謂“購房協議”，而是債權轉讓協議。原來，該公司對周某擬購學區房的所有權人享有債權，并以該學區房為債權設立了抵押擔保，房屋所有權人未能按期償還借款，該公司訴至其他法院后申請了強制執行，該學區房最終被法院司法拍賣而成為了法拍房。為了低價獲取該法拍房，中介想出了“歪招”——讓周某通過層層轉讓的方式購買該公司對房屋所有權人所享有的上述債權，然后再將周某變更為申請執行人，意欲在法拍房流拍后，通過與房屋所有權人達成以房抵債協議的方式低價獲得房屋。
不料，法拍房的所有權人早已深陷債務泥潭，遭遇多方債權人起訴，其名下房產已被多家法院輪候查封，周某的買房愿望根本無法實現。于是，周某便與該公司協商，請求返還購房款。該公司卻答復稱，雙方簽訂的是債權轉讓協議，并非房屋買賣協議，其已完成債權轉讓，也已協助變更了債權的申請執行人，雙方的合同目的均已實現，故不予退還債權轉讓款。
眼看案件陷入兩難境地：一方面，該債權轉讓協議已履行，周某交付了購買債權的72萬元款項，合同相對方該公司已將債權轉讓給周某，并配合其向法院遞交了變更申請執行人申請，周某也已被法院確定為新的申請執行人，單純從債權轉讓合同履行來看，周某無理由解除合同；另一方面，綜合周某與中介的微信聊天記錄及其他證據，周某自始就是想購買學區房，也有看房、催交房等行為，其只是輕信中介和該公司的承諾才購買了債權，若讓其承受“錢房兩失”的結果，并不符合社會對于司法維護公平正義的期待。
法院認定協議無效被告返還72萬元
依據《中華人民共和國民法典》第一百四十三條、第一百四十六條之規定，意思表示真實是民事法律行為產生法律效力的必要條件，以虛假的意思表示實施的民事法律行為應屬無效。法官在審查證據時發現，周某與該公司簽訂的《補充協議》手寫了一行文字：“該公司承諾該債權轉讓至周某名下起50個工作日內將房屋交付周某，否則逾期支付利息”，并加蓋了該公司的公章。結合周某與中介交涉過程的微信聊天記錄以及雙方當事人的陳述，可以認定購買該債權并非周某的真實意思表示，其真實意思表示是購買為債權設立抵押擔保的房屋。
據此，法院認定原告周某、被告該公司簽訂的《債權購買協議》及《補充協議》應為無效，被告該公司應返還原告周某72萬元款項及相應利息。鑒于周某對該合同簽訂亦有過錯，故對其要求被告該公司支付律師費及財產保全責任險費等費用的訴訟請求不予支持。
【法官說法】
“誠信原則”不僅是《民法典》中的帝王條款，也是我們日常生活中每個人都應當遵守的道德準則。有些當事人在進行市場交易時“劍走偏鋒”，不僅脫離市場監管、造成社會管理秩序混亂，而且還給自身及家庭帶來巨大法律風險。通過此案，法官提醒大家從事民事活動時務必誠信守法，杜絕投機行為。購買法拍房或者其他商品均應當通過正當渠道進行交易，切勿心存僥幸，當心“賠了夫人又折兵”，造成不可挽回的重大損失。
青島財經日報/首頁新聞記者 劉瑞東 通訊員 伊科
責任編輯：林紅
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