新房供應(yīng)量收縮 青島樓市庫存持續(xù)下降

2024年四季度，房地產(chǎn)市場迎來了核心指標(biāo)的企穩(wěn)，全國百城房價降幅也在年末收窄?？硕鹎鄭u數(shù)據(jù)顯示：2025年首周，青島市新建商品住宅成交1265套，二手住宅成交993套，雙雙創(chuàng)下2022年以來同期最高成交紀(jì)錄。樓市正在向著止跌回穩(wěn)的大目標(biāo)穩(wěn)步前進(jìn)。而另一方面，2024年12月底，隨著新房供應(yīng)量的收縮，青島樓市的供需比已經(jīng)下降至0.26，為近年來最低，庫存持續(xù)下降。

開年一二手房銷售創(chuàng)新高

克而瑞青島數(shù)據(jù)顯示：2025年首周（2024.12.30-2025.1.5），青島市新建商品房供應(yīng)2.91萬㎡，成交28.12萬㎡，成交金額42.46億元。其中新建商品住宅供應(yīng)2.9萬㎡，共258套，來自3個項目。新建商品住宅網(wǎng)簽成交17.13萬㎡，共1265套，成交面積環(huán)比下降31.6%，同比上漲107%。成交均價為17670元/m2。

分項數(shù)據(jù)來看，膠州市觀瀾御府成交30套，為周度項目成交套數(shù)第一；嶗山區(qū)魯信有鄰花園成交金額1.35億元，為周度成交金額第一。新年首周全市二手住宅成交10.33萬㎡，共993套，環(huán)比下降19%，同比上漲7.4%。

“2024年，盡管整體市場縮減，但青島樓市部分熱銷項目的表現(xiàn)依然強(qiáng)勁?！敝康禺a(chǎn)媒體人張則濤表示，“進(jìn)入2025年，市場供求關(guān)系的變化將成為樓市的關(guān)鍵要素，房屋回歸居住屬性、人口進(jìn)入增長緩慢區(qū)間后，未來購房的需求將集中體現(xiàn)在改善性需求方面。”

青島樓市庫存持續(xù)下降

克而瑞機(jī)構(gòu)的最新報告還顯示，從2024年狹義庫存規(guī)模變動情況來看，絕大多數(shù)的樣本城市，狹義庫存規(guī)模均有所下降。其中，鄭州、青島、佛山、東莞、南京這五大城市，2024年狹義庫存壓降規(guī)模居前，相關(guān)指標(biāo)均減少130萬平方米以上。

“2024年9月30日，中央穩(wěn)市場舉措出臺后，各級政府態(tài)度比較積極，2024年典型城市庫存指標(biāo)明顯下降?！敝蟹恐菐鞂＜覐埍蟊硎?，“目前來看，青島樓市庫存壓降對市場來說，相當(dāng)于時間換空間，為2025年進(jìn)一步止跌回穩(wěn)開了個好局?！?/p>

張斌認(rèn)為：“若能夠保持2024年的去庫存進(jìn)度，2025年青島的狹義消化周期有望重回合理的范圍之內(nèi)。隨著階段性的去庫存目標(biāo)的達(dá)成，市場信心有望回升，并成為2025年樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵?！?/p>

供需比下降樓市迎來變量

在去庫存降風(fēng)險的行業(yè)大趨勢下，新房成交大于土地成交，已經(jīng)成為2024年絕大多數(shù)城市的常態(tài)，青島等7市更是突出。

數(shù)據(jù)顯示，九成樣本城市2024年供小于求，推動去庫存快速推進(jìn)，其中14市供求差值更是超過100萬㎡。進(jìn)一步結(jié)合供求比指標(biāo)，青島、長春、重慶供求比均不到0.6。

而據(jù)克而瑞青島數(shù)據(jù)顯示，2024年12月青島市新房供應(yīng)1775套，成交6776套，供需比已經(jīng)下降到0.26?？梢姡陆椖咳胧泄?jié)奏已經(jīng)大幅度下降，存量項目則成為了新房市場的絕對主力。此消彼長，城市庫存壓力快速下降，為整體止跌回穩(wěn)提供了發(fā)展的變量。

對此，房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛認(rèn)為：“在當(dāng)前穩(wěn)市場周期，若要壓降庫存指標(biāo)，短時間內(nèi)仍要著力加速存量項目的交易流速?！奔o(jì)禮剛指出：“目前正在推動建設(shè)高品質(zhì)樓房，這些新項目設(shè)計先進(jìn)、質(zhì)量過硬，能有效提升開盤的去化率，也能帶動消費者的市場信心。從壓降庫存的角度來看，如何妥善解決存量供應(yīng)房源問題，尤其是一些去化緩慢或者存在銷售問題的房源，才是市場需要重視的問題。這是當(dāng)前樓市的難點之一。”

可見，2025年青島樓市的發(fā)展仍然充滿壓力與挑戰(zhàn)。但隨著市場的逐步企穩(wěn)，市場邏輯的轉(zhuǎn)變，對于青島樓市來說是一個重要的啟示。如何理解從抓住“剛需”到抓住“改善”，或?qū)⒊蔀槲磥硎袌鲋沟胤€(wěn)乃至再次具備競爭力的關(guān)鍵。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭

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