12月12日，湖南省衡陽市發(fā)布《關于全市商品房銷售實行套內建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，該市行政區(qū)域內商品房將實行按套內建筑面積計價銷售。12月17日，河北省張家口市印發(fā)《關于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，通知提出鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。政策發(fā)布后，“取消公攤”在市場上的關注度逐日提高。
“取消公攤”市場關注度高
“我一直在關注這個信息。”市民季曉軍先生向記者表示，“我之前在銀都花園買過一套房子，公攤面積就不太清晰，導致得房率比較差，130多平方米的房子看起來也就80平方米的使用面積。后來過了好多年才挺委屈地出手了。”
“我們住的是高層，公攤面積特別大。當時小區(qū)的業(yè)主都戲稱‘花了30萬買樓梯’。”在延吉路某小區(qū)，王寧先生在接受采訪的時候說，“我先后買了兩個高層，感覺一個是樣板間和實際收房有差距，另外就是公攤面積永遠都比想的要大。”
“今天問了銷售，他說取消公攤不等于不計公攤，按套內面積算，那個房價肯定不便宜。”市民王天梓先生在張村河某項目展示中心表示，“我特別問了問，銷售反饋這個事兒不是第一次炒作，真取消公攤，套內面積的成本肯定會有明顯增加。”
鼓勵按套內面積計價
值得注意的是，目前絕大多數(shù)城市在計算房價時采用建筑面積進行計算，樓梯、走廊、入戶大堂等公共部分面積被計入公攤面積。這就造成了，一方面導致實際可使用的套內面積低于建筑面積，另一方面由于不同建筑類型的公共部分建筑標準差異，導致不同項目間得房率會有所不同，在同樣的建筑面積下實際可使用的套內面積也會產(chǎn)生差異。
那么，取消公攤面積， 是否意味著“所購即所得”或者“按套內建筑面積計價銷售”？
記者在采訪中了解到，衡陽發(fā)布的政策明確了：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前，應當公示有資質的測繪單位出具的不動產(chǎn)測繪報告和下列分攤情況：（一）被分攤的共用部位的名稱、用途、位置、面積；（二）參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、位置、面積、分攤系數(shù)；（三）不分攤的共用部位。可見，公攤并沒有實際“取消”。
張家口市住房和城鄉(xiāng)建設局等四部門聯(lián)合發(fā)布關于印發(fā)《關于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知提出，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。而隨后張家口市住建局相關工作人員對外表示，“取消公攤”的意思是鼓勵房企按套內建筑面積計價銷售，并非不計公攤成本，只是計價方式的變化。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為：“采用套內面積計算的方式，能讓房價更為直觀地展現(xiàn)給購房者，一定程度減少信息不對稱，增強市場透明度，打消購房者對于公攤的疑慮，幫助購房者更好地進行購房決策，保障購房者權益。預計后續(xù)將有更多城市跟進落地，配套的一些計費標準、規(guī)則等也有望進一步完善。”
取消公攤會帶來多方面影響
記者了解到，諸如張家口政策的計價方式的變化，并非首次出現(xiàn)。2024年，就有長沙、佛山、合肥、肇慶等多個城市通過放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，變相拉高實際得房率。此外，還有部分城市出臺政策鼓勵開發(fā)商套內面積計價。西安、成都等城市甚至直接借道第四代住房標準推出“零公攤”樓盤。
陳文靜指出：“從對房價的影響來看，改變計價方式對于房屋總價影響較小，但對于單價而言，部分項目或由于更改為套內面積計算，造成計算價格的住房面積下降，住房單價就會上漲。另外，對于房價下跌的城市而言，將計價方式由建筑面積轉變?yōu)樘變仁褂妹娣e，房屋單價有望保持不變甚至單價上漲，或能一定程度緩解房價下跌對于購房者預期的影響。”她提到：“從對物業(yè)費的影響來看，當前物業(yè)費大多是按建筑面積來計算，如果換作以套內面積進行計算，收費單價也可能會相應提高，最終用房成本也不一定會降低。據(jù)報道，目前已落地采用套內面積計價的城市，如肇慶，物業(yè)費仍按原標準計算，取消公攤更多體現(xiàn)為交易環(huán)節(jié)的計價方式上。”
陳文靜還表示：“從對房地產(chǎn)銷售模式的影響來看，取消公攤、調整計價口徑一定程度提升房企在銷售過程中對于價格的調控靈活度，同時能讓購房者更直觀了解所購房屋的實際可使用面積大小，有利于購房者對于房屋價值的判斷，也能一定程度減少因信息不對稱引發(fā)的糾紛。”
房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀禮剛表示：“取消公攤雖然不是新話題，但對于正在止跌回穩(wěn)的樓市來說，可能是邁向2025年新起點的第一道題，這體現(xiàn)了從從業(yè)人士到消費者對于市場的關心。”
紀禮剛認為，“取消公攤”最為直接的影響可能是會對二手房帶來一定的沖擊。取消公攤市場，在銷售端要看開發(fā)商的實際操作，在將來交房后考驗物業(yè)的服務運營水平。對于二手房來說，其所面臨的問題是多方面的。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭
責任編輯：王海山
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