9月23日，青島市人民政府新聞辦公室召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》）有關(guān)情況。
據(jù)介紹，《措施》旨在響應(yīng)“居者有好屋”的需求，保證住宅建設(shè)的環(huán)境服務(wù)品質(zhì)和建筑安全，同時(shí)也鼓勵(lì)信譽(yù)良好、品質(zhì)優(yōu)秀的企業(yè)更多地參與優(yōu)質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)。
《措施》主要從強(qiáng)化擬出讓土地信息公開(kāi)、優(yōu)化商品住宅用地出讓公告、調(diào)整競(jìng)買及出讓價(jià)款支付方式、提前交地四個(gè)方面優(yōu)化了土地支持政策；從室內(nèi)挑空空間、戶屬空中花園、封閉式陽(yáng)臺(tái)、首層架空層、下沉空間等九個(gè)方面加強(qiáng)規(guī)劃支持。
具體舉措如下：
多點(diǎn)發(fā)力優(yōu)化土地出讓，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行
強(qiáng)化擬出讓土地信息公開(kāi)。為使市場(chǎng)主體全方位、多角度了解地塊信息，進(jìn)一步加大宣傳推介力度，在商品住宅用地清單發(fā)布后，通過(guò)土地推介會(huì)、企業(yè)座談會(huì)等渠道，宣傳推介地塊優(yōu)勢(shì)和價(jià)值潛力。同時(shí)，豐富地塊信息公開(kāi)內(nèi)容，及時(shí)公布地塊周邊交通、教育、醫(yī)療等現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，便于開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確了解地塊信息，為選地決策提供充分參考。
優(yōu)化商品住宅用地出讓公告。對(duì)住宅用地限價(jià)措施進(jìn)行調(diào)整，不再執(zhí)行樓面單價(jià)新高、單宗商品住宅用地溢價(jià)率15％的限價(jià)要求。土地出讓公告時(shí)間在按規(guī)定不低于20天的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)實(shí)際需要適當(dāng)延長(zhǎng)公告時(shí)間，給市場(chǎng)主體充足的研判決策時(shí)間。
調(diào)整競(jìng)買保證金及出讓價(jià)款支付方式。為減輕企業(yè)資金壓力，將住宅用地出讓競(jìng)買保證金調(diào)整到可以按最低比例，也就是出讓起始價(jià)的20％繳納，同時(shí)延長(zhǎng)土地出讓價(jià)款分期繳納時(shí)限，土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納出讓價(jià)款的50％，剩余的土地出讓金繳納期限可延長(zhǎng)至1年，為企業(yè)提供了更大的資金靈活性。
提前交地助力項(xiàng)目開(kāi)工。按照以往工作流程，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，應(yīng)在繳清全部土地出讓金之后方可交付競(jìng)得人實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)。為加快項(xiàng)目建設(shè)，《措施》規(guī)定，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，受讓人在繳納50％出讓價(jià)款且承諾在6個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)的，可將土地交付競(jìng)得人進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展施工前期工作，提前了交地時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提升了效率，促進(jìn)項(xiàng)目盡快達(dá)到預(yù)售條件。
多措并舉提供容積率支持，助力好房子建設(shè)
提升居住小區(qū)公服配套品質(zhì)。公服設(shè)施是居住區(qū)高品質(zhì)生活的重要空間載體。2023年，青島市出臺(tái)了《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)則（2023年試行版）》，創(chuàng)新提出“鄰里坊”的概念，將需要在居住小區(qū)配建的各類公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置。原則上集中設(shè)置在居住小區(qū)公共廣場(chǎng)綠地或出入口處，內(nèi)部設(shè)置社區(qū)養(yǎng)老、文化活動(dòng)、便民商業(yè)、快遞服務(wù)和公共衛(wèi)生間等功能，有條件的允許增設(shè)社區(qū)食堂、健身房等功能，為居民提供“家門(mén)口”的生活服務(wù)。
《措施》規(guī)定，集中配建的“鄰里坊”及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托育所、社區(qū)服務(wù)站、微型消防站，不計(jì)入用地容積率，不計(jì)入土地價(jià)值。鄰里坊建筑面積按照350平方米/千人計(jì)算，單處最小面積350平方米，并由各區(qū)（市）政府安排專門(mén)主管單位或街道統(tǒng)籌管理，提升公共服務(wù)水平。
完善小區(qū)出入口空間設(shè)計(jì)。小區(qū)門(mén)衛(wèi)室、地下停車庫(kù)出入口是連接居住小區(qū)內(nèi)外的過(guò)渡空間，是展現(xiàn)小區(qū)特色的窗口。《措施》提出，居住小區(qū)用于通行管理、信息傳達(dá)、安全保衛(wèi)功能的出入口門(mén)衛(wèi)室，其建筑面積不大于20平方米的，不再計(jì)入容積率。有頂蓋車庫(kù)出入口坡道容積率由以往的按一半容積率計(jì)算調(diào)整為不計(jì)入容積率，同時(shí)要求其形式、材質(zhì)、色彩應(yīng)與居住小區(qū)建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。打造功能完善、設(shè)計(jì)精美的小區(qū)出入口空間，提升城市界面美觀度。
引導(dǎo)首層架空層多樣化利用。住宅建筑設(shè)置首層架空層可以方便居民文體活動(dòng)、休閑交流，既滿足居民不出小區(qū)便可鄰里交往、健身娛樂(lè)的生活需求，也為小區(qū)打造更多靈活多樣、豐富有趣的公共空間。《措施》對(duì)住宅首層架空層的計(jì)容規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，明確：在緊鄰居住小區(qū)集中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地的住宅建筑底層可以設(shè)置架空層，架空層層高不宜小于3.6米，并作為公共休閑、綠化等公共開(kāi)敞空間使用。架空層內(nèi)部電梯、樓梯、門(mén)廳、設(shè)備管井、市政設(shè)備設(shè)施等必要使用空間的建筑面積，累計(jì)不大于底層投影面積30％的部分，不再計(jì)入容積率。從而鼓勵(lì)符合條件的小區(qū)合理設(shè)置架空層，通風(fēng)降噪，疏解地面交通，增加公共交往空間，打造開(kāi)放多元復(fù)合的活力社區(qū)。
鼓勵(lì)居住小區(qū)建設(shè)下沉空間。為進(jìn)一步增強(qiáng)居住區(qū)活力和高端屬性，豐富公共空間層次，《措施》提出，鼓勵(lì)有條件的居住小區(qū)結(jié)合集中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置下沉空間。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用與下沉空間相連的地下建筑建設(shè)健身房等業(yè)主共享的文體活動(dòng)設(shè)施，滿足居民更高品質(zhì)的生活需求，這部分地下空間不再計(jì)入容積率。
豐富室內(nèi)居住空間形式。隨著居民改善型住房需求的日益增長(zhǎng)，對(duì)大面積住宅的需求日益增多，對(duì)設(shè)計(jì)品質(zhì)也提出了新要求。挑空空間在提升居住品質(zhì)、豐富室內(nèi)空間層次、消除空間壓迫感上發(fā)揮了重要作用。以往的室內(nèi)挑空空間，按照不同挑空高度，分別計(jì)算1-2倍不等的建筑面積和容積率。本次新出臺(tái)的《措施》對(duì)這一計(jì)算規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，規(guī)定：套內(nèi)建筑面積超過(guò)140平方米的住宅，允許在起居室（廳）設(shè)置一處挑空空間，挑空部分不大于兩層層高，其面積不超過(guò)住宅套內(nèi)建筑面積的25％并且不大于50平方米的，按照其水平投影只計(jì)算單層容積率。創(chuàng)新住宅空間設(shè)計(jì)模式，進(jìn)一步擴(kuò)大室內(nèi)采光面，增強(qiáng)室內(nèi)視野通透性，讓室內(nèi)功能分區(qū)更加合理、舒適。
合理設(shè)置戶屬空中花園。住宅中安排戶屬空中花園是近年來(lái)一種新興建筑形式，是將綠色生態(tài)理念注入城市住宅建筑實(shí)踐，最早興起于新加坡以及國(guó)內(nèi)的成都、南京等地。戶屬空中花園是在住宅建筑外挑平臺(tái)，比陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深更大的空中戶外空間。
《措施》明確：原則上建筑高度不超過(guò)54米住宅每戶可以安排設(shè)置一處空中戶屬花園，設(shè)置于建筑主體結(jié)構(gòu)以外，進(jìn)深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于兩個(gè)自然層，進(jìn)深在2.1米以內(nèi)的部分，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，2.1米至4米的部分不計(jì)入容積率。
該措施為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)為居民建設(shè)空中居家庭院，實(shí)現(xiàn)綠化“上樓”，滿足居民的“親地”居住情懷，同時(shí)，改善社區(qū)微氣候，營(yíng)造人與自然和諧互動(dòng)的美好生活空間。綜合考慮城市風(fēng)貌特色、氣候特征、建筑使用安全、噪聲污染等因素，原則上城市公共中心、臨重要道路、濱海區(qū)域等范圍暫不建議設(shè)此類住宅。
鼓勵(lì)建設(shè)封閉式住宅陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)是居住空間的延伸。按照青島市此前規(guī)定，封閉式陽(yáng)臺(tái)應(yīng)全部計(jì)算面積；開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)計(jì)算1/2面積，進(jìn)深超過(guò)1.8米的部分全部計(jì)算面積。實(shí)踐中，開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)尤其在高層建筑中，不適應(yīng)青島氣候特點(diǎn)，不符合北方居民生活習(xí)慣，容易出現(xiàn)居民私封陽(yáng)臺(tái)、高空拋物等問(wèn)題，造成了安全隱患和資源浪費(fèi)，對(duì)城市風(fēng)貌形象也產(chǎn)生一定負(fù)面影響。
為此，《措施》優(yōu)化統(tǒng)一了陽(yáng)臺(tái)容積率核算標(biāo)準(zhǔn)，將住宅陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深尺寸由最大1.8米調(diào)改為最大2.1米，且封閉陽(yáng)臺(tái)按照一半計(jì)算容積率，改變既往全部計(jì)容計(jì)算規(guī)則，激發(fā)房地產(chǎn)商建設(shè)封閉陽(yáng)臺(tái)的積極性，保證套型功能完整性，滿足居民對(duì)更加舒適寬敞的休憩、晾曬衣物空間需求，減少高空墜物風(fēng)險(xiǎn)，提升建筑立面品質(zhì)。
提升住宅建筑外立面品質(zhì)。居民對(duì)高品質(zhì)住宅的感知，從顏值開(kāi)始。隨著居民對(duì)建筑審美的提升，開(kāi)發(fā)企業(yè)也更加注重建筑立面精細(xì)化設(shè)計(jì)以及高品質(zhì)材料的應(yīng)用。順應(yīng)市場(chǎng)需求，《措施》提出居住小區(qū)建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等高品質(zhì)材料的，飾面層可不計(jì)入容積率，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造經(jīng)久耐用的建筑立面，提升建筑性能，美化城市形象。
多部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)齊抓共管，強(qiáng)化實(shí)施保障
《措施》的出臺(tái)，旨在鼓勵(lì)信譽(yù)良好、開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)的企業(yè)參與建設(shè)優(yōu)質(zhì)住宅，同時(shí)保證小區(qū)環(huán)境服務(wù)品質(zhì)和建筑安全，保障居民利益不受損害。青島市自然資源和規(guī)劃部門(mén)將與各相關(guān)部門(mén)、屬地政府強(qiáng)化政策協(xié)同性，提高全市“好房子”的整體水平。
做好服務(wù)保障。聚焦優(yōu)質(zhì)地塊供給和培育，做好住宅建筑方案指導(dǎo)審查，充分做好土地規(guī)劃服務(wù)保障工作。通過(guò)政策賦能，助力推出讓社會(huì)大眾滿意的住宅產(chǎn)品。
強(qiáng)化部門(mén)聯(lián)動(dòng)。在《措施》執(zhí)行中，與住建、城管等主管部門(mén)以及各屬地政府協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，積極共享土地、規(guī)劃、建設(shè)、管理等相關(guān)信息，協(xié)同配合，確保《措施》落地的高效性和有序性。同時(shí)，各部門(mén)嚴(yán)把審批關(guān)，因地制宜、分類施策，扎實(shí)運(yùn)用措施推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，保證《措施》落地的精準(zhǔn)性和匹配性。
《措施》自發(fā)布之日起試行。試行期間，歡迎社會(huì)各方提出寶貴意見(jiàn)建議。市自然資源和規(guī)劃局將盯緊跟牢市場(chǎng)新動(dòng)向，積極回應(yīng)市民的新需求，因地制宜優(yōu)化政策工具，讓市民享受政策紅利，促進(jìn)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。
記者問(wèn)答
問(wèn)題一：政策實(shí)施以來(lái)，在土地供應(yīng)方面政策取得的成效如何？
答：政策出臺(tái)以來(lái)，在土地供應(yīng)方面取得了積極成效，具體情況如下。
做好土地信息公開(kāi)。市轄區(qū)商品住宅用地清單中的地塊，在發(fā)布出讓公告時(shí)，同步公開(kāi)規(guī)劃條件、周邊規(guī)劃情況、區(qū)域規(guī)劃功能定位、市政基礎(chǔ)設(shè)施以及教育、醫(yī)療、公園綠地等公共服務(wù)配套設(shè)施現(xiàn)狀與規(guī)劃情況。優(yōu)化、拓展信息公開(kāi)渠道，推出微信掃碼看地，方便企業(yè)更加全面、便捷地了解宗地信息。另外，在全市選取11個(gè)優(yōu)質(zhì)片區(qū)、79宗優(yōu)質(zhì)地塊，在5月12日全市招商引資推介會(huì)上，向?qū)嵙Ψ科笮麄魍平椋康禺a(chǎn)企業(yè)投資。后續(xù)也將持續(xù)通過(guò)推介會(huì)、座談會(huì)等方式，向市場(chǎng)主體進(jìn)行充分的土地資源推介。
優(yōu)化商品住宅用地出讓公告。結(jié)合市場(chǎng)情況，適當(dāng)延長(zhǎng)公告時(shí)間。目前市轄區(qū)已公告的12宗商品住宅用地，大部分地塊的公告時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行了延長(zhǎng)，給企業(yè)提供了充分研判決策的時(shí)間。如市北區(qū)鹽灘北地塊、黃島區(qū)隱珠街道地塊公告時(shí)間為30天。同時(shí)，不再執(zhí)行樓面單價(jià)新高、單宗商品住宅用地溢價(jià)率15％、熔斷搖號(hào)等限制要求，鼓勵(lì)充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。6月20日，嶗山區(qū)王家村35號(hào)地塊經(jīng)過(guò)364輪競(jìng)價(jià)，以39516元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率37.23％，此次拍賣創(chuàng)全市土拍市場(chǎng)歷史最高單價(jià)。另外，西海岸新區(qū)九頂山片區(qū)江山南路東、富春江路北地塊經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)5.98％。
調(diào)整競(jìng)買及出讓價(jià)款支付方式。為減輕企業(yè)競(jìng)買資金壓力，在規(guī)定范圍內(nèi)就低確定競(jìng)買保證金數(shù)額，今年市轄區(qū)公告的12宗商品住宅用地，其中10宗競(jìng)買保證金按起拍價(jià)的20％繳納，另外2宗分別為30％、50％。同時(shí)，已成交的9個(gè)地塊中4個(gè)地塊按合同約定1年內(nèi)分期繳清出讓價(jià)款，1個(gè)地塊按合同約定半年內(nèi)繳清。
提前交地助力項(xiàng)目開(kāi)工。今年市轄區(qū)公告的12宗商品住宅用地，在繳納50％出讓金后，即按規(guī)定向競(jìng)得人先行交付土地。競(jìng)得人可提前進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行整理，開(kāi)展七通一平施工，助力企業(yè)快開(kāi)工。
問(wèn)題二：能為大家介紹下兩批次規(guī)劃管理措施為何都是從容積率的角度出臺(tái)具體規(guī)定呢？
答：容積率是指一宗土地上的建筑面積與用地面積的比值。它反映了一定用地上的建設(shè)量。容積率數(shù)值越低，建設(shè)用地上的建設(shè)量越低。居住用地上的容積率會(huì)與住宅的建筑高度、建筑密度、樓間距等因素有必然聯(lián)系，合理的容積率能夠確保居住舒適度。
《措施》從鄰里坊、架空層、下沉空間等多個(gè)方面給予不計(jì)容政策支持，鼓勵(lì)建設(shè)主體和設(shè)計(jì)單位通過(guò)更加科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出更多元、更宜居的生活空間。對(duì)購(gòu)房者而言，能夠享受到盡可能多的居住空間、更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，社區(qū)服務(wù)更具人性化。
例如，以往的室內(nèi)挑空空間，按照不同挑空高度，分別計(jì)算水平投影面積1-2倍不等的建筑面積和容積率。本次新出臺(tái)的《措施》對(duì)這一計(jì)算規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，規(guī)定套內(nèi)建筑面積140平方米以上住宅的起居室可設(shè)置一處2層層高的挑空空間，按照水平投影面積1層計(jì)算容積率。對(duì)室內(nèi)挑空空間給予容積率政策支持，提高了住宅產(chǎn)品的性價(jià)比，利于做出更好的住宅產(chǎn)品，滿足人民群眾的優(yōu)質(zhì)住房需求。同時(shí)這也創(chuàng)新了住宅空間設(shè)計(jì)模式，讓室內(nèi)功能分區(qū)更加合理、舒適，助力打造更富有層次的居住空間。
問(wèn)題三：請(qǐng)問(wèn)《措施》從容積率方面提出了規(guī)劃支持政策，對(duì)百姓生活將帶來(lái)哪些改變呢？
答：措施主要對(duì)住宅的諸多空間給予了容積率的支持，旨在給居民帶來(lái)更多實(shí)惠，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
住有優(yōu)服，享受優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。一個(gè)小區(qū)好不好，生活方不方便，很大程度上是由配建的公共服務(wù)設(shè)施決定。《措施》的出臺(tái)，鼓勵(lì)建設(shè)主體在居住小區(qū)內(nèi)為居民建設(shè)所需的服務(wù)設(shè)施，滿足從孩子到老人全齡友好的現(xiàn)代生活體驗(yàn)。
如《措施》對(duì)小區(qū)配建的鄰里坊不計(jì)容不計(jì)價(jià)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有積極性在小區(qū)內(nèi)建設(shè)綜合性的便民服務(wù)中心。鄰里坊內(nèi)“一坊多能”，包括社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)文化、便民商業(yè)、快遞服務(wù)和公共衛(wèi)生間等五項(xiàng)基本保障型公共服務(wù)，有條件的還鼓勵(lì)增設(shè)社區(qū)食堂、閱覽室等增值型服務(wù)。鄰里坊復(fù)合性強(qiáng)、靈活性高，既便于為居民提供更優(yōu)的集中服務(wù)，又便于政府的管理，極大提升住區(qū)公共服務(wù)便捷度。
同時(shí)，《措施》對(duì)架空層、下沉空間給予不計(jì)容的支持，鼓勵(lì)為居民營(yíng)造更多全新的共享交流鄰里場(chǎng)所和休憩活動(dòng)的公共空間。居民可利用架空層下棋、打牌、健身、聊天等，使居民享受到能遮風(fēng)避雨的戶外空間。可利用下沉空間設(shè)置健身房、游泳池、閱覽室等，使居民足不出小區(qū)享受到現(xiàn)代生活的服務(wù)需求。
住有優(yōu)居，感知宜居生活空間。《措施》對(duì)住宅套型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新迭代將起到良好的促進(jìn)作用，進(jìn)而改善百姓的居家生活品質(zhì)。
當(dāng)前百姓購(gòu)買新房后，往往根據(jù)個(gè)人喜好有改造陽(yáng)臺(tái)等情況，存在著資源浪費(fèi)、粉塵噪音污染等問(wèn)題。《措施》提出對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半容積率，這將鼓勵(lì)更多住房產(chǎn)品以封閉陽(yáng)臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)交付，讓百姓入住即有更完整封閉陽(yáng)臺(tái)，節(jié)約工程造價(jià)和時(shí)間精力。
戶屬空中花園是本次措施的一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)，戶屬空中花園比一般陽(yáng)臺(tái)擁有更大的進(jìn)深，使住宅附屬空間具有更大的可使用面積。通過(guò)出臺(tái)容積率的支持措施，讓居民在樓房中既可享受私家庭園的“親地感”，養(yǎng)花種草、健身鍛煉、衣物晾曬，又可感受比地面花園更好的視野和通風(fēng)條件。
住有優(yōu)美，感受美麗城市界面。在制訂《措施》過(guò)程中，既考慮了為百姓營(yíng)造更加美好的居住體驗(yàn)，也兼顧了為城市營(yíng)造更高品質(zhì)的界面形象。
如《措施》鼓勵(lì)支持對(duì)住宅外飾面采用有質(zhì)感的材料和運(yùn)用優(yōu)秀的工藝技法等，一方面提高住宅的安全耐久性，另一方面提升建筑顏值，彰顯了居住區(qū)品質(zhì)。《措施》還提出，按規(guī)定設(shè)置的小區(qū)門(mén)衛(wèi)室、有頂蓋的地下車庫(kù)出入口，不再計(jì)入容積率，從而鼓勵(lì)建設(shè)主體加強(qiáng)小區(qū)門(mén)衛(wèi)室、地下車庫(kù)出入口等空間的精細(xì)化設(shè)計(jì)，為住戶營(yíng)造溫馨的歸家氛圍，打造美好詩(shī)意生活圖景。從一進(jìn)入小區(qū)開(kāi)始，就能直觀感受到歸家的舒適與美好。同時(shí)，每個(gè)有品質(zhì)的居住小區(qū)將匯合成城市整體優(yōu)美的風(fēng)貌形象。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?趙彭
責(zé)任編輯：林紅
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