9月23日，青島市人民政府新聞辦公室召開新聞發(fā)布會，發(fā)布《關于優(yōu)化居住用地供應和規(guī)劃管理措施》（以下簡稱《措施》）有關情況。
據(jù)介紹，《措施》旨在響應“居者有好屋”的需求，保證住宅建設的環(huán)境服務品質和建筑安全，同時也鼓勵信譽良好、品質優(yōu)秀的企業(yè)更多地參與優(yōu)質住宅的開發(fā)。
《措施》主要從強化擬出讓土地信息公開、優(yōu)化商品住宅用地出讓公告、調整競買及出讓價款支付方式、提前交地四個方面優(yōu)化了土地支持政策；從室內(nèi)挑空空間、戶屬空中花園、封閉式陽臺、首層架空層、下沉空間等九個方面加強規(guī)劃支持。
具體舉措如下：
多點發(fā)力優(yōu)化土地出讓，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運行
強化擬出讓土地信息公開。為使市場主體全方位、多角度了解地塊信息，進一步加大宣傳推介力度，在商品住宅用地清單發(fā)布后，通過土地推介會、企業(yè)座談會等渠道，宣傳推介地塊優(yōu)勢和價值潛力。同時，豐富地塊信息公開內(nèi)容，及時公布地塊周邊交通、教育、醫(yī)療等現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，便于開發(fā)企業(yè)及時準確了解地塊信息，為選地決策提供充分參考。
優(yōu)化商品住宅用地出讓公告。對住宅用地限價措施進行調整，不再執(zhí)行樓面單價新高、單宗商品住宅用地溢價率15％的限價要求。土地出讓公告時間在按規(guī)定不低于20天的基礎上，可以根據(jù)實際需要適當延長公告時間，給市場主體充足的研判決策時間。
調整競買保證金及出讓價款支付方式。為減輕企業(yè)資金壓力，將住宅用地出讓競買保證金調整到可以按最低比例，也就是出讓起始價的20％繳納，同時延長土地出讓價款分期繳納時限，土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納出讓價款的50％，剩余的土地出讓金繳納期限可延長至1年，為企業(yè)提供了更大的資金靈活性。
提前交地助力項目開工。按照以往工作流程，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，應在繳清全部土地出讓金之后方可交付競得人實施開發(fā)建設。為加快項目建設，《措施》規(guī)定，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，受讓人在繳納50％出讓價款且承諾在6個月內(nèi)開工建設的，可將土地交付競得人進場開展施工前期工作，提前了交地時間節(jié)點，提升了效率，促進項目盡快達到預售條件。
多措并舉提供容積率支持，助力好房子建設
提升居住小區(qū)公服配套品質。公服設施是居住區(qū)高品質生活的重要空間載體。2023年，青島市出臺了《青島市市區(qū)公共服務設施配套標準及規(guī)劃導則（2023年試行版）》，創(chuàng)新提出“鄰里坊”的概念，將需要在居住小區(qū)配建的各類公共服務設施集中設置。原則上集中設置在居住小區(qū)公共廣場綠地或出入口處，內(nèi)部設置社區(qū)養(yǎng)老、文化活動、便民商業(yè)、快遞服務和公共衛(wèi)生間等功能，有條件的允許增設社區(qū)食堂、健身房等功能，為居民提供“家門口”的生活服務。
《措施》規(guī)定，集中配建的“鄰里坊”及社區(qū)衛(wèi)生服務站、托育所、社區(qū)服務站、微型消防站，不計入用地容積率，不計入土地價值。鄰里坊建筑面積按照350平方米/千人計算，單處最小面積350平方米，并由各區(qū)（市）政府安排專門主管單位或街道統(tǒng)籌管理，提升公共服務水平。
完善小區(qū)出入口空間設計。小區(qū)門衛(wèi)室、地下停車庫出入口是連接居住小區(qū)內(nèi)外的過渡空間，是展現(xiàn)小區(qū)特色的窗口。《措施》提出，居住小區(qū)用于通行管理、信息傳達、安全保衛(wèi)功能的出入口門衛(wèi)室，其建筑面積不大于20平方米的，不再計入容積率。有頂蓋車庫出入口坡道容積率由以往的按一半容積率計算調整為不計入容積率，同時要求其形式、材質、色彩應與居住小區(qū)建筑風格協(xié)調一致。打造功能完善、設計精美的小區(qū)出入口空間，提升城市界面美觀度。
引導首層架空層多樣化利用。住宅建筑設置首層架空層可以方便居民文體活動、休閑交流，既滿足居民不出小區(qū)便可鄰里交往、健身娛樂的生活需求，也為小區(qū)打造更多靈活多樣、豐富有趣的公共空間。《措施》對住宅首層架空層的計容規(guī)則進行了調整，明確：在緊鄰居住小區(qū)集中綠地、活動場地的住宅建筑底層可以設置架空層，架空層層高不宜小于3.6米，并作為公共休閑、綠化等公共開敞空間使用。架空層內(nèi)部電梯、樓梯、門廳、設備管井、市政設備設施等必要使用空間的建筑面積，累計不大于底層投影面積30％的部分，不再計入容積率。從而鼓勵符合條件的小區(qū)合理設置架空層，通風降噪，疏解地面交通，增加公共交往空間，打造開放多元復合的活力社區(qū)。
鼓勵居住小區(qū)建設下沉空間。為進一步增強居住區(qū)活力和高端屬性，豐富公共空間層次，《措施》提出，鼓勵有條件的居住小區(qū)結合集中綠地、活動場地設置下沉空間。鼓勵開發(fā)企業(yè)利用與下沉空間相連的地下建筑建設健身房等業(yè)主共享的文體活動設施，滿足居民更高品質的生活需求，這部分地下空間不再計入容積率。
豐富室內(nèi)居住空間形式。隨著居民改善型住房需求的日益增長，對大面積住宅的需求日益增多，對設計品質也提出了新要求。挑空空間在提升居住品質、豐富室內(nèi)空間層次、消除空間壓迫感上發(fā)揮了重要作用。以往的室內(nèi)挑空空間，按照不同挑空高度，分別計算1-2倍不等的建筑面積和容積率。本次新出臺的《措施》對這一計算規(guī)則進行了調整優(yōu)化，規(guī)定：套內(nèi)建筑面積超過140平方米的住宅，允許在起居室（廳）設置一處挑空空間，挑空部分不大于兩層層高，其面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25％并且不大于50平方米的，按照其水平投影只計算單層容積率。創(chuàng)新住宅空間設計模式，進一步擴大室內(nèi)采光面，增強室內(nèi)視野通透性，讓室內(nèi)功能分區(qū)更加合理、舒適。
合理設置戶屬空中花園。住宅中安排戶屬空中花園是近年來一種新興建筑形式，是將綠色生態(tài)理念注入城市住宅建筑實踐，最早興起于新加坡以及國內(nèi)的成都、南京等地。戶屬空中花園是在住宅建筑外挑平臺，比陽臺進深更大的空中戶外空間。
《措施》明確：原則上建筑高度不超過54米住宅每戶可以安排設置一處空中戶屬花園，設置于建筑主體結構以外，進深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于兩個自然層，進深在2.1米以內(nèi)的部分，按其水平投影面積的1/2計入容積率，2.1米至4米的部分不計入容積率。
該措施為鼓勵開發(fā)企業(yè)為居民建設空中居家庭院，實現(xiàn)綠化“上樓”，滿足居民的“親地”居住情懷，同時，改善社區(qū)微氣候，營造人與自然和諧互動的美好生活空間。綜合考慮城市風貌特色、氣候特征、建筑使用安全、噪聲污染等因素，原則上城市公共中心、臨重要道路、濱海區(qū)域等范圍暫不建議設此類住宅。
鼓勵建設封閉式住宅陽臺。陽臺是居住空間的延伸。按照青島市此前規(guī)定，封閉式陽臺應全部計算面積；開敞式陽臺計算1/2面積，進深超過1.8米的部分全部計算面積。實踐中，開敞式陽臺尤其在高層建筑中，不適應青島氣候特點，不符合北方居民生活習慣，容易出現(xiàn)居民私封陽臺、高空拋物等問題，造成了安全隱患和資源浪費，對城市風貌形象也產(chǎn)生一定負面影響。
為此，《措施》優(yōu)化統(tǒng)一了陽臺容積率核算標準，將住宅陽臺進深尺寸由最大1.8米調改為最大2.1米，且封閉陽臺按照一半計算容積率，改變既往全部計容計算規(guī)則，激發(fā)房地產(chǎn)商建設封閉陽臺的積極性，保證套型功能完整性，滿足居民對更加舒適寬敞的休憩、晾曬衣物空間需求，減少高空墜物風險，提升建筑立面品質。
提升住宅建筑外立面品質。居民對高品質住宅的感知，從顏值開始。隨著居民對建筑審美的提升，開發(fā)企業(yè)也更加注重建筑立面精細化設計以及高品質材料的應用。順應市場需求，《措施》提出居住小區(qū)建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等高品質材料的，飾面層可不計入容積率，鼓勵開發(fā)企業(yè)打造經(jīng)久耐用的建筑立面，提升建筑性能，美化城市形象。
多部門協(xié)調聯(lián)動齊抓共管，強化實施保障
《措施》的出臺，旨在鼓勵信譽良好、開發(fā)能力強的企業(yè)參與建設優(yōu)質住宅，同時保證小區(qū)環(huán)境服務品質和建筑安全，保障居民利益不受損害。青島市自然資源和規(guī)劃部門將與各相關部門、屬地政府強化政策協(xié)同性，提高全市“好房子”的整體水平。
做好服務保障。聚焦優(yōu)質地塊供給和培育，做好住宅建筑方案指導審查，充分做好土地規(guī)劃服務保障工作。通過政策賦能，助力推出讓社會大眾滿意的住宅產(chǎn)品。
強化部門聯(lián)動。在《措施》執(zhí)行中，與住建、城管等主管部門以及各屬地政府協(xié)調聯(lián)動，積極共享土地、規(guī)劃、建設、管理等相關信息，協(xié)同配合，確保《措施》落地的高效性和有序性。同時，各部門嚴把審批關，因地制宜、分類施策，扎實運用措施推進項目建設，保證《措施》落地的精準性和匹配性。
《措施》自發(fā)布之日起試行。試行期間，歡迎社會各方提出寶貴意見建議。市自然資源和規(guī)劃局將盯緊跟牢市場新動向，積極回應市民的新需求，因地制宜優(yōu)化政策工具，讓市民享受政策紅利，促進青島市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
記者問答
問題一：政策實施以來，在土地供應方面政策取得的成效如何？
答：政策出臺以來，在土地供應方面取得了積極成效，具體情況如下。
做好土地信息公開。市轄區(qū)商品住宅用地清單中的地塊，在發(fā)布出讓公告時，同步公開規(guī)劃條件、周邊規(guī)劃情況、區(qū)域規(guī)劃功能定位、市政基礎設施以及教育、醫(yī)療、公園綠地等公共服務配套設施現(xiàn)狀與規(guī)劃情況。優(yōu)化、拓展信息公開渠道，推出微信掃碼看地，方便企業(yè)更加全面、便捷地了解宗地信息。另外，在全市選取11個優(yōu)質片區(qū)、79宗優(yōu)質地塊，在5月12日全市招商引資推介會上，向實力房企宣傳推介，吸引房地產(chǎn)企業(yè)投資。后續(xù)也將持續(xù)通過推介會、座談會等方式，向市場主體進行充分的土地資源推介。
優(yōu)化商品住宅用地出讓公告。結合市場情況，適當延長公告時間。目前市轄區(qū)已公告的12宗商品住宅用地，大部分地塊的公告時間根據(jù)實際情況進行了延長，給企業(yè)提供了充分研判決策的時間。如市北區(qū)鹽灘北地塊、黃島區(qū)隱珠街道地塊公告時間為30天。同時，不再執(zhí)行樓面單價新高、單宗商品住宅用地溢價率15％、熔斷搖號等限制要求，鼓勵充分市場競爭。6月20日，嶗山區(qū)王家村35號地塊經(jīng)過364輪競價，以39516元/平方米的樓面地價競得，溢價率37.23％，此次拍賣創(chuàng)全市土拍市場歷史最高單價。另外，西海岸新區(qū)九頂山片區(qū)江山南路東、富春江路北地塊經(jīng)過22輪競價，溢價5.98％。
調整競買及出讓價款支付方式。為減輕企業(yè)競買資金壓力，在規(guī)定范圍內(nèi)就低確定競買保證金數(shù)額，今年市轄區(qū)公告的12宗商品住宅用地，其中10宗競買保證金按起拍價的20％繳納，另外2宗分別為30％、50％。同時，已成交的9個地塊中4個地塊按合同約定1年內(nèi)分期繳清出讓價款，1個地塊按合同約定半年內(nèi)繳清。
提前交地助力項目開工。今年市轄區(qū)公告的12宗商品住宅用地，在繳納50％出讓金后，即按規(guī)定向競得人先行交付土地。競得人可提前進場進行整理，開展七通一平施工，助力企業(yè)快開工。
問題二：能為大家介紹下兩批次規(guī)劃管理措施為何都是從容積率的角度出臺具體規(guī)定呢？
答：容積率是指一宗土地上的建筑面積與用地面積的比值。它反映了一定用地上的建設量。容積率數(shù)值越低，建設用地上的建設量越低。居住用地上的容積率會與住宅的建筑高度、建筑密度、樓間距等因素有必然聯(lián)系，合理的容積率能夠確保居住舒適度。
《措施》從鄰里坊、架空層、下沉空間等多個方面給予不計容政策支持，鼓勵建設主體和設計單位通過更加科學合理的規(guī)劃設計，創(chuàng)造出更多元、更宜居的生活空間。對購房者而言，能夠享受到盡可能多的居住空間、更優(yōu)質的居住環(huán)境，社區(qū)服務更具人性化。
例如，以往的室內(nèi)挑空空間，按照不同挑空高度，分別計算水平投影面積1-2倍不等的建筑面積和容積率。本次新出臺的《措施》對這一計算規(guī)則進行了調整優(yōu)化，規(guī)定套內(nèi)建筑面積140平方米以上住宅的起居室可設置一處2層層高的挑空空間，按照水平投影面積1層計算容積率。對室內(nèi)挑空空間給予容積率政策支持，提高了住宅產(chǎn)品的性價比，利于做出更好的住宅產(chǎn)品，滿足人民群眾的優(yōu)質住房需求。同時這也創(chuàng)新了住宅空間設計模式，讓室內(nèi)功能分區(qū)更加合理、舒適，助力打造更富有層次的居住空間。
問題三：請問《措施》從容積率方面提出了規(guī)劃支持政策，對百姓生活將帶來哪些改變呢？
答：措施主要對住宅的諸多空間給予了容積率的支持，旨在給居民帶來更多實惠，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
住有優(yōu)服，享受優(yōu)質公共服務。一個小區(qū)好不好，生活方不方便，很大程度上是由配建的公共服務設施決定。《措施》的出臺，鼓勵建設主體在居住小區(qū)內(nèi)為居民建設所需的服務設施，滿足從孩子到老人全齡友好的現(xiàn)代生活體驗。
如《措施》對小區(qū)配建的鄰里坊不計容不計價，鼓勵開發(fā)企業(yè)有積極性在小區(qū)內(nèi)建設綜合性的便民服務中心。鄰里坊內(nèi)“一坊多能”，包括社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)文化、便民商業(yè)、快遞服務和公共衛(wèi)生間等五項基本保障型公共服務，有條件的還鼓勵增設社區(qū)食堂、閱覽室等增值型服務。鄰里坊復合性強、靈活性高，既便于為居民提供更優(yōu)的集中服務，又便于政府的管理，極大提升住區(qū)公共服務便捷度。
同時，《措施》對架空層、下沉空間給予不計容的支持，鼓勵為居民營造更多全新的共享交流鄰里場所和休憩活動的公共空間。居民可利用架空層下棋、打牌、健身、聊天等，使居民享受到能遮風避雨的戶外空間。可利用下沉空間設置健身房、游泳池、閱覽室等，使居民足不出小區(qū)享受到現(xiàn)代生活的服務需求。
住有優(yōu)居，感知宜居生活空間。《措施》對住宅套型設計的創(chuàng)新迭代將起到良好的促進作用，進而改善百姓的居家生活品質。
當前百姓購買新房后，往往根據(jù)個人喜好有改造陽臺等情況，存在著資源浪費、粉塵噪音污染等問題。《措施》提出對封閉陽臺計一半容積率，這將鼓勵更多住房產(chǎn)品以封閉陽臺的標準交付，讓百姓入住即有更完整封閉陽臺，節(jié)約工程造價和時間精力。
戶屬空中花園是本次措施的一個創(chuàng)新點，戶屬空中花園比一般陽臺擁有更大的進深，使住宅附屬空間具有更大的可使用面積。通過出臺容積率的支持措施，讓居民在樓房中既可享受私家庭園的“親地感”，養(yǎng)花種草、健身鍛煉、衣物晾曬，又可感受比地面花園更好的視野和通風條件。
住有優(yōu)美，感受美麗城市界面。在制訂《措施》過程中，既考慮了為百姓營造更加美好的居住體驗，也兼顧了為城市營造更高品質的界面形象。
如《措施》鼓勵支持對住宅外飾面采用有質感的材料和運用優(yōu)秀的工藝技法等，一方面提高住宅的安全耐久性，另一方面提升建筑顏值，彰顯了居住區(qū)品質。《措施》還提出，按規(guī)定設置的小區(qū)門衛(wèi)室、有頂蓋的地下車庫出入口，不再計入容積率，從而鼓勵建設主體加強小區(qū)門衛(wèi)室、地下車庫出入口等空間的精細化設計，為住戶營造溫馨的歸家氛圍，打造美好詩意生活圖景。從一進入小區(qū)開始，就能直觀感受到歸家的舒適與美好。同時，每個有品質的居住小區(qū)將匯合成城市整體優(yōu)美的風貌形象。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭
責任編輯：林紅
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