2016年的青島房地產(chǎn)市場，解除了“7090”的限制，迎來了全面的“二胎時代”，讓2017樓市直接進(jìn)入了改善型置業(yè)市場，如今大戶型已經(jīng)成為市場的絕對主力。第一季度結(jié)束，盡管樓市進(jìn)入“調(diào)控期”，“限購”、“限貸”政策一定程度抬高了改善置業(yè)的門檻，但調(diào)控的目的是穩(wěn)房價，遏制投資投機性購房，真正需要改善居住環(huán)境的置業(yè)群體對大戶型的剛性需求只增不減。
于是乎“剛改”群體應(yīng)運而生。對于“剛改”群體來說，買房過程中找到戶型面積與房屋總價間的平衡很重要，在這一需求帶動下，近郊的低總價改善型房源開始走俏。
置業(yè)者：同樣的錢 近郊買套三主城區(qū)難買套二
陸先生最近跟記者分享了一個好消息：他終于要搬新家了，一個更大的房子，更準(zhǔn)確的說是改善房。之前一家三口加上父母五個人擠在一個70來平的套二小戶型里，年初才在城陽和李滄交界處買了一個125平的套三。陸先生告訴記者，由于房子實在是不夠住了，但是預(yù)算有限，所以格外留意那些面積大、總價低的房源，位置稍微遠(yuǎn)一點沒關(guān)系，只要能夠改善居住空間即可。“這套房子總共花了150多萬，當(dāng)時這個錢在李滄中部或東李板塊最多也就買了個套二。對于我們這種預(yù)算有限、但是又想改善居住條件的人來說，近郊低總價的大戶型改善房是最優(yōu)選擇，我身邊有好幾個朋友和我有一樣的換房打算，也在尋找那些低總價的大戶型，位置遠(yuǎn)點沒關(guān)系，住的寬敞才舒心”陸先生如是說。
像陸先生這種情況并不是個例，主城區(qū)高企的房價讓越來越多的人選擇近郊低總價的大戶型。據(jù)了解，城陽，黃島甚至即墨的低總價改善房源都很受青睞，這也順應(yīng)了當(dāng)下“西進(jìn)北上”的置業(yè)潮流。
西海岸新區(qū)、北岸新城大戶型銷量高
根據(jù)四月前兩周青島新房成交數(shù)據(jù)來看，黃島和城陽穩(wěn)居新房成交量的“第一梯隊”，其中黃島新房成交量周周破千套，兩地的成交新房套均面積都在105㎡以上。此外，即墨、膠州的新房成交量也都要高于主城各區(qū)，成交的新建住宅套均面積均都在100㎡以上，足見大戶型在西海岸和北岸城區(qū)的暢銷。
在可購房源方面，城陽區(qū)新房選擇較多。位于城陽與李滄交界處、由鑫江地產(chǎn)打造有鑫江桂花園、鑫江玫瑰園、鑫江水青花園等幾個大項目，套三總價普遍在200萬元以內(nèi)。惜夏板塊的銀盛泰德郡別墅230萬元起，泰晤士小鎮(zhèn)主打洋房單價也在10000元/平以內(nèi)。城陽中心板塊的在售新盤單價目前在14000-15000元/平左右，青特赫府二期新建住宅全為120㎡以上，價格待定；萬科玫瑰里的精裝小高層均價18000元/平，萬科桃花源同樣也是精裝房源，均價15000元/平。
黃島目前的熱點片區(qū)主要集中在靈山灣，以青島東方影都為代表，均價14000元/平。在即墨，地鐵11號線沿線周邊新房格外受歡迎，但目前地鐵沿線周邊的新房較少，新建的別墅洋房項目大都聚集在市區(qū)范圍，天泰藍(lán)山疊墅總價在200萬元內(nèi)，海信千畝園別墅總價150萬元起，這些都成了低總價改善房的代表。
業(yè)內(nèi)：置業(yè)需求向近郊轉(zhuǎn)移是大勢所趨
根據(jù)統(tǒng)計，2016年青島市出生11.84萬人，其中二孩出生6.44萬人，占比過半，進(jìn)入2017年，二孩出生量繼續(xù)走高，“二孩家庭”的大量增加無疑會催生更多的改善型置需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，面對生育和置業(yè)的雙重經(jīng)濟(jì)壓力，價格會是多數(shù)“二孩家庭”在換房過程中首要考慮的因素。目前主城區(qū)房價已經(jīng)全面越過“萬元線”，不少居住板塊已經(jīng)躍居“2萬元線”，比如曾經(jīng)被譽為“剛需圣地”的李滄，就有不少高端新盤，或者房齡較新的二手房單價逼近“2萬元線”或者超過2萬元，不僅如此，主城區(qū)的新盤上市量不大，新房供應(yīng)緊張，選擇有限，置業(yè)需求向近郊轉(zhuǎn)移是大勢所趨。
房價是近郊樓市的顯著優(yōu)勢，但交通、商業(yè)等配套方面往往差強人意。業(yè)內(nèi)人士建議，置業(yè)者在選購近郊改善房時，除了了解戶型、價格等因素外，還應(yīng)盡可能對項目所在區(qū)域的交通、商業(yè)、教育等方面的規(guī)劃有所了解，確保未來居住環(huán)境的全面改善。
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