報告中提出，要深化“三帶一軸、三灣三城、組團式”的城市空間布局，構建覆蓋全域、面向未來的城市群主體形態。其中，“三灣三城”概念勾勒出青島構筑“中心灣區、西部灣區、東部灣區”海灣型城市新格局。城市空間布局的重新優化，有利于依托我市海灣資源優勢，突出開放性、創新性、宜居性和國際化，構建“多中心”的空間格局、開放的經濟結構以及發達的國際交往網絡，完善高效的資源配置能力和強大的集聚外溢功能，建設成為輻射半島（乃至沿黃流域）、服務全國、面向全球的國際灣區都會。這一新的空間布局戰略，也將影響青島樓市格局的變化。
新布局的構筑對于城市來說意義非凡，決定著未來很長時間城市的發展走向，也將對區域樓市帶來重要影響。而在青島地產行業，中心灣區內的特色片區已有雛形。小港灣，從當年的樓市“丑小鴨”華麗變身為“白天鵝”；歡樂濱海城，重新定義青島“后海”；交通商務區，借助交通優勢，迅速成為置業新熱土；紅島，則借助大規劃的利好，成為中心灣區樓市的一匹“黑馬”。
人物故事區域升級讓生活更甜蜜
“十年之前，我們根本不敢想象，能住上這么好的房子，周邊的配套能這么完善，還靠著郵輪母港，以后我們出去旅游都更方便了。 ”提起如今的居住環境，家住海逸景園小區的劉春芝老人仍難掩激動。如今，老人一家住在120平方米的大套三內，兩個臥室朝南，一個臥室朝北，一家人住在里面空間很大，和當年居住的老房子不可同日而語。
老人回憶，她以前住在惠民路附近，一家人擠在50多平方米的老房子內，周邊環境差，購物、交通都不方便，幸好趕上拆遷改造，一家如愿入住了新型的大社區。如今，老人家周圍配套越來越完善，交通十分便捷，多路公交車從小區門口經過，開車可以很快上快速路，從膠州灣隧道到西海岸也很方便。此外，周邊的商業、教育等配套也大大完善了，居民的衣食住行在周邊基本就能完全解決。得益于交通的便捷、生活配套的完善，如今這一區域的樓市也越來越受關注。
其實，老人的經歷只是成千上萬周邊居民的一個縮影。居民居住環境的改善，區域樓市的升溫，很大程度上得益于小港灣片區的改造。據悉，小港灣改造區域原有大量始建于上世紀二三十年代的老建筑，戶均建筑面積不足20平方米，由于年久失修，大都已成為破陋危房，并且基礎配套設施嚴重滯后，是青島市弱勢困難群體最多、拆遷難度最大的舊城區之一。2007年8月，小港灣舊城改造工程正式啟動，涉及拆遷居民5000余戶。
根據規劃設計，小港灣就地安置用房“海逸景園”項目規劃建筑面積40萬平方米，住宅2766套，2009年5月，“海逸景園”竣工交付使用，很多居民搬進了新家。這樣的故事在濱海歡樂城、交通商務區等片區也都上演過。區域的發展，不僅帶動了周邊樓市的發展，也大大改善了市民的住房條件。
中心灣區匯聚各種資源
劉文儉（青島市委黨校管理教研部主任、青島市人大代表）
青島市第十二次黨代會報告中，“三灣三城”的提法令人眼前一亮。這一提法既是對過去城市格局理念的繼承，也是一種創新發展，青島的空間格局更大了。
縱觀全球，有多個大城市，都擁有灣區的地理優勢，譬如美國的紐約舊金山、日本的東京、澳大利亞的墨爾本，為青島構筑海灣型城市新格局樹立了樣板。再看三大灣區的位置，亦位于青島城市發展的核心區域。未來，“灣區經濟”會成為青島重要的濱海經濟形態。
中心灣區是青島的主城區，也是青島多年來著重發展的區域，各種資源都在這里匯聚，其發展條件是很好的。未來，中心灣區本土資源有望得到盡可能的放大，釋放城市的活力，進而推動中心城區整體的躍升。
膠州灣東岸樓市相對較穩
馮顯泉（青島房地產經理人俱樂部理事長）
關于青島未來五年的發展目標，增加了“創新型”的提法，無疑體現了這屆領導班子力爭在原有基礎上尋求新突破的決心和信心。而能否創新發展，恰恰是衡量一個城市、一個地區，乃至于一個板塊、一個部門、一個企業等，是否具有生命力和前途的的重要考量指標。
關于三個灣區的發展，可謂各具特色，尤其是中心灣區。膠州灣東岸是青島傳統的老城區，也是青島樓市最豐富多彩的區域，這里涵蓋了很多有特色的樓市片區，每個片區都有自身獨特的東西。這一區域的樓市新盤很多，也是二手房最密集的區域，購房者可選擇的范圍很大，相對來說，這一區域樓市比較穩固，不會出現大起大落的情況。此外，膠州灣北岸的紅島片區去年以來的表現十分搶眼，是島城樓市的新興片區，未來發展值得期待。
在中央和地方強有力的調控政策下，青島樓市也將企穩。平穩健康持續發展，才是樓市最希望出現的局面。 以剛需外溢和改善分散為主 張斌（平安好房青島運營總監） “三灣三城”的新規劃，是城市發展的一個新階段，在空間拓展和功能定位上都有了升級。 “三灣“跳出了膠州灣的范圍，“三城”也打破了現有主城的概念。
中心灣區的范圍，基本以現有城區為基礎，規劃調整后功能將得以優化。因為人口密集、配套完善，仍然是置業的主力區域，價格相對較高但保值性強。
大格局逐步發展，膠州灣東部向北的需求外溢將加速，城陽、高新區已經明顯受益，成為價格上漲較大的區域。而傳統的“市內四區”因為優質生活資源集中，還會是高價區域，但會有一定的分流效應。目前置業方向已經出現了分流外溢的勢頭，中心灣區以剛需外溢和改善分散為主，價格仍是敏感因素。
小港灣
“丑小鴨”變身“天鵝”
如果把膠州灣岸線比作一條項鏈，那么，如今的小港灣堪稱這條項鏈上的一枚珍珠，在幾年時間里實現了從丑小鴨到天鵝的完美蛻變。
經歷過繁華和低谷之后，借助郵輪母港的春風，小港灣片區實現了新生。從當初低矮破舊的筒子樓、老房子遍布的區域，到如今高樓林立，新盤扎堆，小港灣猶如一幅多彩的畫卷，徐徐展開在世人面前。 2006年，小港灣改造開發啟動，結緣和記黃埔，并在藍色經濟規劃下，致力于發展郵輪經濟。經過11年的發展，如今小港灣周邊配套日益完善，游艇碼頭、休閑中心SOHO辦公區借勢崛起，居住舒適度日益提升。
未來，小港灣片區的發展更值得期待。在今年的市北區黨代會上，市北區把青島國際郵輪港城確定為該區再造新空間、再創新優勢的重要引擎，也是向創新型國際城市核心區邁進的優勢所在。市北區將要把郵輪母港開發建設作為港口城市轉型更新的典范，不斷推進片區規劃深化和執行落實，著力構建以商務金融中心和創新會展港等為主體的 “一心兩翼”空間布局，到2021年累計開工面積超過100萬平方米，郵輪港啟動區開發基本完成。
隨著配套的完善，小港灣片區的樓市也隨之活躍起來，曉港名城、中聯自由港灣等一批大盤在此拔地而起。小港灣片區在青島樓市版圖中，也越來越閃亮。
歡樂濱海城
重新定義青島“后海”
老青島人把城區面對黃海的海灣稱作 “前海”，把膠州灣稱作 “后海”，“前海”是生活區、風景區，而“后海”是工業區、港埠區。在許多老青島人的眼里，后海風景不如“前海”，而如今，隨著歡樂濱海城片區的崛起，讓人們重新開始定義“后海”。
規劃顯示，歡樂濱海城位于膠州灣東岸，南起航務二公司后海基地，北至李村河，南北長約3600米，東西長約750米，項目規劃占地面積222萬平方米，規劃建筑面積266萬平方米，商住比5.5:4.5，規劃居住人口3.6萬人。
根據市北區政府的規劃，該片區擬打造一座以商務辦公、休閑旅游、商業居住為主體功能，富有濱海城市特色的多元復合性生態新城。
正是看中了該區域的發展前景，城投、保利、綠地、藍泰等一批開發商扎堆進入該片區，藍泰海樂府、溫莎郡、綠地海德公館等一批樓盤相繼交付。記者近日探訪發現，歡樂濱海城內新盤林立，現代化氣息濃厚。此外，商業等配套也日益完善。而且，片區交通越來越便捷，成為區域樓市升溫的重要助推器。
如今這里也成為島城剛需族的重要聚集地。馮顯泉認為，歡樂濱海城區域是大家熟知的親海區域，在政府的新城市發展規劃下，迎來了新的發展機遇，該片區具備“后發優勢”，居住置業投資價值都不容忽視。
交通商務區
老滄口成置業新“熱土”
在滄口住了五十多年的市民劉建設回憶，當年的老滄口在他的印象中就是“土黃色”。但如今這一片區實現了華麗轉身，其變化之大，讓他很長時間都沒有適應過來。
這一切的變化離不開大規劃的落地實施——青島交通商務區的規劃建設。如今，在總占地36平方公里的面積內，老企業搬遷已基本完成，騰出了大片可成片開發利用的土地，片區內的新盤一座座拔地而起，迅速改變著交通商務區的面貌。
李滄區在今年提出，將推動鐵路青島北站周邊片區、樓山片區、李村商圈片區、十梅庵及虎山片區、世園片區、東部工業園片區等六大片區整體協同、開放互動、集群關聯、有機更新，打造青島轉型發展新高地。這意味著交通商務區將再添發展新動力。
伴隨著交通商務區一起成長的還有周邊的房地產行業，當初低矮的老樓，被一幢幢現代化的高樓取代，海怡新城、越秀星匯藍灣、海岸華府等現代化大社區陸續入住。隨著鐵路青島北站投入使用、地鐵3號線的開通，這一片區的交通條件快速改善，已經成為購房者青睞的熱土。
紅島經濟區
樓市的一匹“黑馬”
談到高端要素的集聚，紅島經濟區成果顯著。過去五年，紅島經濟區工業總產值、規模以上工業增加值、固定資產投資、進出口總額實現了年均兩位數增長。六大主導產業全部獲批國家級產業基地，進入國家產業布局，山東半島國家自主創新示范區獲國務院批準建設，紅島經濟區正式進入國家自創區發展行列，一座科技、人文、生態型的現代化灣區都市新城在膠州灣畔加速崛起。
紅島經濟區的崛起，離不開各種大規劃的落地和配套的完善。交通領域，規劃三條地鐵線途經紅島經濟區。此外，作為濟青高鐵與青連鐵路的交匯站，紅島高鐵站正在建設中。醫療領域，青島市民健康中心項目建成后，將成為青島市占地面積最大的公立醫院。此外，青島市民健身中心等一批大項目也在如火如荼地建設中，讓紅島的配套設施更為完善。
正是得益于各種高端要素的快速聚集及配套的日益完善，紅島樓市堪稱青島樓市中的一匹“黑馬”。目前，招商、世貿等一批地產大鱷在此布局，中歐國際城、世貿云錦等一批大盤在此云集，別墅、洋房、小高層、高層等戶型齊全，紅島樓市房源的豐富性明顯強于老城區。憑借著較高的性價比，紅島也吸引了不少購房者將目光投向了這里。
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