“今年看房的客戶數量比較正常，但大家預算水平一般，新增租賃需求少，各個樓宇之間出現比較明顯的內卷特征，很多樓宇會給客戶更長的免租期，甚至直接降價。”4月24日，某品牌房企東北區域寫字樓招商負責人王樹（化名）向21世紀經濟報道記者表示。
日前，中指研究院發布《2024年一季度中國寫字樓租金指數研究報告》。報告顯示，一季度重點城市寫字樓市場活躍度提升，寫字樓空置率有漲有降。市場“以價換量”態勢未改，寫字樓租金仍下行，市場恢復仍面臨一定壓力。
一線城市甲級寫字樓空置率相對較低
中指研究院分析認為，自2023年下半年起，重點城市寫字樓租賃需求已開始逐漸復蘇。今年一季度，重點城市寫字樓市場延續去年四季度恢復態勢，部分區域寫字樓問詢、帶看較為活躍，需求以續租、搬遷為主。
王樹表示，在當前的市場環境下，很多企業都在降本增效，部分企業管控行政支出，縮小辦公面積，或者從租金比較貴的樓宇搬到租金低、環境相對一般的寫字樓中。據王樹了解，沈陽也有部分企業撤銷分公司辦事處，外派員工實行居家辦公。
“客戶承租能力下降”，這是王樹對二線城市近期寫字樓市場的真實感受。他發現，當前來看，寫字樓租賃市場的看房客戶數量尚可，也有部分新增的租賃需求。但與此同時，一方面新增知名公司和其他外企等優質企業客戶較少，客戶預算水平也不高，承租能力較差；另一方面，各個樓宇客戶退租的情況也不少見，“基本上運營方都在補租” 。
根據中指數據，截至2024年3月底，重點城市甲級寫字樓總建筑面積3.63億平方米，部分一線城市有新增供應入市，二線代表城市供應節奏普遍放緩。
其中一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.84億平方米，占重點城市甲級寫字樓總量的50.6%，存量相對較多。二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.80億平方米，占重點城市總量的49.4%；不同二線城市存量有所差異，杭州、成都甲級寫字樓總建筑面積在3000萬平方米以上，武漢、重慶、長沙、南京、天津在1000萬—3000萬平方米之間，青島、蘇州、南昌在500萬—900萬平方米之間。
前述機構監測發現，今年一季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為11.5%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級寫字樓空置率分別為12.0%、15.6%，市場供求相對平衡，青島、武漢、長沙等城市甲級寫字樓空置率相對較高，空置壓力相對較大。
第一太平戴維斯中國區市場研究部主管、高級董事簡可（James Macdonald）向21世紀經濟報道記者表示，寫字樓租賃活動更活躍但轉化至最終成交仍需時日，而供應持續放量，導致部分城市空置率攀升。開年寫字樓市場里有部分是去年末已談妥的交易，對去化表現有一定貢獻。
寫字樓租金仍以降為主
為降低空置率，不少寫字樓通過增加免租期等方式提高競爭力，也有寫字樓直接降價。
中指研究院對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據顯示，今年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.68元/平方米/天，環比下跌0.47%。從不同商圈表現來看，一季度寫字樓租金環比上漲的商圈占26.3%，租金環比下跌的商圈占71.3%，2.5%的商圈租金環比持平。
在王樹看來，在當前的市場環境下，“以價換量”是大多數樓宇的應對策略。他所負責項目尚未降價，在新增優質租賃需求有限和新寫字樓項目入市加劇競爭雙重因素影響下，目前完成出租率指標也面臨一定壓力。
具體到不同能級城市，前述機構數據顯示，在一線城市樣本中，16.7%的商圈寫字樓租金環比上漲，80.6%的商圈寫字樓租金環比下跌，2.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。在二線城市樣本中，34.1%的商圈寫字樓租金環比上漲，63.6%的商圈寫字樓租金環比下跌，2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。
簡可表示，過去一線城市平均空置率低于其它能級城市，如今空置率高企而不得不下調租金。二線城市因新供應體量相對可控，整體市場表現相對平穩，且需求結構也不同于一線城市，但增量需求面積也相對有限。一些二線城市寫字樓租金水平已經較為經濟。
簡可表示，通常業主對項目租金的調整是在二季度（半年回顧）和四季度（沖全年業績），因此一季度的租金變動不顯著。當下市場正在經歷的并非典型市場周期，而是預期的重置，且仍存不確定性。市場回歸再平衡仍需一段時間，搬遷整合型需求和新質生產力需求值得關注。
展望未來，中指研究院預計，今年宏觀政策將繼續發力，激發經營主體活力，重點城市寫字樓租賃需求有望繼續釋放。業主方或繼續采取“以價換量”措施以降低空置率，短期內重點城市寫字樓租金或將繼續調整。（記者李莎）
來源：21世紀經濟報道
責任編輯：王海山
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