今年一季度，房地產市場調控持續加碼。僅3月份以來，已經有超過30個城市陸續出臺或升級不同程度的調控政策。在此背景下，一季度住宅市場量價整體回落。不過，房地產企業在土地市場的購買熱情并未減退，一季度恒大、碧桂園等十大房企拿地總價高達2246億元，同比大幅增長83.3%。
房企購地金額同比大增
盡管近期各地樓市調控新政陸續出臺，依然難以抵擋房企拿地熱情。
3月28日下午，北京土地市場迎來新政后的首場拍賣。經過激烈角逐，天恒以15.8億元競得通州臺湖地塊，首創以17.6億元、配建12.8萬平方米自住房競得密云地塊。
對商辦調控政策出臺后，3月30日北京土地市場迎來商辦用地首拍。當天有3宗商辦用地參與競拍，分別位于朝陽區和大興區。三宗F3類用地合計規劃建筑面積24.1萬平方米，合計起價40.4億。最后成交價格合計為53.5億。
今年一季度，上海樓市成交量環比下跌30%左右。但房企拿地意愿并未降低，以小昆山地塊為例，土地樓板價3萬元/平方米，預計保本價超過5萬元/平方米。今年3月，上海連續中止5幅地塊出讓，單個地塊競爭房企超過15家。
熱點二三線城市也不例外，今年一季度蘇州市區經營性建設用地（不含吳江區）共出讓14宗，成交面積63.22萬平方米，成交金額178.77億元。土地出讓面積同比增加182.73％，成交金額同比增長1101％。
伴隨房地產市場調控的不斷深入，房企也在規模化和業績競賽中加速奔跑。與此同時，房企對土地儲備規模與結構的重視也越來越大。中國指數研究院的統計數據顯示，今年一季度，恒大、碧桂園、中海、保利、龍湖等10大房企拿地總額高達2246億元，同比大幅增加83.3%。
中指院方面認為，2016年，在熱點城市樓市量價齊升趨勢的帶動下，房企取得較好的去化效果。步入2017，企業補倉積極，拿地熱情依舊高漲。前三月，土地市場供應處于低位，房企的城市投資趨勢高度趨同，促使重點城市土地價格高漲，10家企業土地成交規劃面積同比增加39.7%。
從拿地金額來看，碧桂園、恒大位居前兩位。兩家拿地金額合計在排行榜中占比超30%，規劃建筑面積占比近45%。其中，碧桂園無論拿地數量、拿地金額均排名首位，該企業前三月在三四線城市的拿地面積與金額占比分別達72%、45%；恒大、中海、保利的拿地金額也均超過平均金額225億元，緊隨其后；招商蛇口前三月在廣州、南京、合肥等城市加大投資力度，樓面均價近2萬元/平方米，相對處于高位。
另一方面，地方城市的土地收入也相應大漲。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年一季度，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為6370.2億元，同比增長63.8%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億。房企對熱點城市熱門地塊拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市地價依然處于高位，即使在地方政府設置多重調控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然被多家企業拼搶。
二線城市多為布局重點
從企業布局戰略來看，一線、熱點二線城市仍為重點。今年1-3月，全國土地成交額前10名的城市累計成交額為2961億元，同比增加59%。二線重點城市繼續占據榜單前列，其中武漢以513.1億元領銜全國，合肥超過400億，同比漲幅明顯。此外，在規劃建筑面積方面，武漢、鄭州等熱點二線城市土地成交面積排名靠前。
從住宅用地成交總價排行榜來看，熱點城市核心地塊仍被市場熱捧，TOP10地塊成交總價較2月環比下降超30%。受熱點城市政策調控影響，3月份，TOP10地塊成交總價在一季度中處于最低；排名前3的地塊成交金額在40億元-55億元之間，而2月份排名前3的地塊均在90億元以上。
從各城市群拿地情況來看，房企在長三角城市群拿地金額更高。受區域經濟發展及房地產市場成熟度影響，長三角區域成為眾多房企投資的熱點，直接促進土地市場異常火熱，TOP10企業以1052億元的拿地總價排名第一，環渤海以682億元緊隨其后，珠三角的拿地金額則為578億元。
一季度各線城市住宅用地成交量均正增長，部分城市成交體量較大。全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%；其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。從一季度住宅用地成交面積TOP20來看，鄭州、徐州、武漢成交面積已超過750萬平方米，位居前三；另有西安、重慶等城市成交超400萬平方米。
高地價暗藏后期風險
從土地價格來看，今年一季度全國300個城市各類用地成交樓面均價2099元/平方米，較去年四季度上漲8.3%，同比上漲49.0%。其中，住宅用地成交樓面均價3412元/平方米，較上一季度微幅上漲0.7%，同比上漲44.1%。
中原地產首席分析師張大偉告訴《經濟參考報》記者，由于現在土地市場上很明顯拿地成本增加，而一旦房價進入調整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。他認為，巨大的成本壓力放大了房企風險；而對于溢價率超過100%的高價地來說尤為明顯。
張大偉認為，特別是在調控城市內拿地較多的企業，很可能面臨市場全面限價、限購的影響。“如果房企拿地金額中有超過70%分布在調控城市中，而這些城市調控政策繼續重壓，這將給企業銷售帶來巨大壓力。”
值得一提的是，監管層已經對房地產企業的拿地資金開始從嚴監管，禁止企業用非自有資金拿地。同時，房企的再融資渠道也呈現收緊態勢，一季度房企國內發債總規模出現大幅下降，發債的利率也在小幅回升。央行、銀監會、證監會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。
同策咨詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運營風險越來越大。他分析指出，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，這意味著2017年下半年，房企首次“加杠桿”的資金將到償還期限。如果企業無力償還，則面臨資金壓力。
張宏偉進一步指出，如此一來，對于房企來講無非兩個解決方法：“一是借新還舊，但發債成本已推高，私募收緊，非自有資金已經不能用于拿地環節。毫無疑問，資本市場環境已經收緊，到了下半年，房企通過借新還舊的能力會進一步降低。”
“另一種渠道，就是要加快銷售回籠資金，通過銷售回款解決資金壓力。”他認為，現在看來，在調控政策從嚴執行的背景下，市場去化速度大幅降低，到了下半年，市場調整的深度也將進一步加大。“屆時，房企只有通過‘以價換量’的方式解決銷售問題，解決目前的資金兌付壓力。”
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