編者按：
感謝一年來(lái)的支持，滿懷感恩向2024年出發(fā)。這是，所有房地產(chǎn)人的心聲。
“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破。”12月21日至22日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議明確了住房和房地產(chǎn)板塊的兩大方向——“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，各項(xiàng)支持政策有望繼續(xù)發(fā)力。為2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)在希望中平穩(wěn)過(guò)渡，2024年能夠穩(wěn)中求進(jìn)，打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
政策助力
2023年在希望中跨越
2023年剛剛掀過(guò)令人感慨的一頁(yè)。
7月24日中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了供求關(guān)系重大變化。這個(gè)判斷是劃時(shí)代的，對(duì)2023年明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史階段性位置具有非常大的決定性作用，也對(duì)后續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一系列動(dòng)作產(chǎn)生了重大影響。
在供需轉(zhuǎn)換的市場(chǎng)環(huán)境之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力不斷加大。多地新房、二手房?jī)r(jià)格在第二季度需求性降溫后，均處于持續(xù)下跌通道。從青島樓市來(lái)看，自二季度起，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫帶動(dòng)，至8月份住宅市場(chǎng)交易陷入整體低迷。
市場(chǎng)表現(xiàn)方面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中指研究院、克而瑞、諸葛找房等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)可以明確判斷：2023年總體上表現(xiàn)出“先高、后低、再穩(wěn)”的走勢(shì)。
值得注意的是，8月末一系列政策持續(xù)發(fā)力，購(gòu)房方面落實(shí)了金融、財(cái)政和行政方面的各類寬松政策，尤其是一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期非常好。同時(shí)在存量房貸降低利率方面也取得了積極的成果。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)和消費(fèi)者購(gòu)房情緒的提振等有積極的作用。當(dāng)然，供需轉(zhuǎn)換這個(gè)過(guò)程是復(fù)雜而又艱難的，市場(chǎng)距離完成轉(zhuǎn)變，有較長(zhǎng)的路要走。
在開(kāi)發(fā)方面，2023年，新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資、到位資金、銷售面積降幅均呈現(xiàn)收窄局面。但保交樓工作取得了積極的進(jìn)展、房企債務(wù)問(wèn)題得到較好的化解。開(kāi)發(fā)領(lǐng)域逐漸企穩(wěn)給轉(zhuǎn)換中的市場(chǎng)帶來(lái)了更多的調(diào)整空間。
“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破。”，12月11日至12日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再度釋放出積極信號(hào)。其中，“先立后破”要求適應(yīng)新的供求關(guān)系，加快構(gòu)建新發(fā)展模式。
12月21日至22日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議也明確了住房和房地產(chǎn)板塊的兩大方向——“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，各項(xiàng)支持政策有望繼續(xù)發(fā)力。
成交回溫
剛改領(lǐng)銜三大新趨勢(shì)
2023年8月底集中出臺(tái)新政取消限制性措施之后，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)等一系列新政給市場(chǎng)帶來(lái)了積極信號(hào)。
由于政策發(fā)布到市場(chǎng)實(shí)施再到銷售轉(zhuǎn)換存在一定的延滯，因此9月、10月青島市的新房、二手房成交并沒(méi)有迎來(lái)爆發(fā)。具體到項(xiàng)目上，9月、10月“以價(jià)換量”的市場(chǎng)主線仍是房企最為直接的促銷手段。
據(jù)青島貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年12月前三周，全市總成交4037套，環(huán)比上升51.4%。新房成交2863套，環(huán)比上升104.5%。可見(jiàn)，隨著以價(jià)換量和政策紅利的集中，樓市在2023年向2024年跨越之際已有企穩(wěn)回升跡象。
招商蛇口璀璨璟園項(xiàng)目展示中心現(xiàn)場(chǎng)
對(duì)此，易居嚴(yán)躍進(jìn)表示，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升向好，和房地產(chǎn)自身的供求關(guān)系、整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等都有關(guān)系。從供求關(guān)系來(lái)看，當(dāng)前積極做調(diào)整，尤其是壓抑的住房消費(fèi)需求在持續(xù)釋放，對(duì)于一二手房交易上升有促進(jìn)作用，也會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)改善型住房需求。”
從國(guó)慶節(jié)后開(kāi)始，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)了一些積極的變化，“我們項(xiàng)目從9月開(kāi)盤，到訪量一直比較大。12月有一定漲幅，但轉(zhuǎn)化率比之前高不少。”招商蛇口璀璨璟園項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目策劃經(jīng)理叢燕妮向記者介紹：“12月后半月的客戶簽約情況比前半月明顯增加。主要是年末這個(gè)節(jié)點(diǎn)，前期客戶也多等到年末，覺(jué)得優(yōu)惠力度更大。同時(shí)，年末政策紅利也比較集中，也是客戶考慮的一個(gè)原因。”
記者在璀璨璟園了解到，到訪客戶中，選擇120、143平方米面積段的占比較大。另有大約20%的客戶選擇了160、170平方米的面積段的戶型。
據(jù)卓易數(shù)據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年1-11月份青島單盤銷售TOP10榜單中，改善項(xiàng)目占絕大多數(shù)，這樣印證了主流置業(yè)需求正在發(fā)生變化。不難看出，改善正在成為2024年的市場(chǎng)主導(dǎo)趨勢(shì)之一。
此外，記者發(fā)現(xiàn)，除了“以價(jià)換量”、“改善釋放”之外，“現(xiàn)房銷售”也是一個(gè)潛在趨勢(shì)。
保利和頌項(xiàng)目展示中心現(xiàn)場(chǎng)
保利和頌項(xiàng)目展示中心現(xiàn)場(chǎng)
“我們最近看了不少項(xiàng)目，比較中意保利和頌。”在保利和頌項(xiàng)目展示中心現(xiàn)場(chǎng)，市民譚強(qiáng)先生表示：“我就是四方人，一直在金沙路住，我準(zhǔn)備在這附近置換一套大品牌的項(xiàng)目，一是考慮戶型、二是考慮未來(lái)物業(yè)服務(wù)的情況。”
同樣在保利和頌展示中心現(xiàn)場(chǎng)，市民李艷女士表示：“我們最近看了很多項(xiàng)目了，不少項(xiàng)目都是現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房。而且有些項(xiàng)目還特別準(zhǔn)備工程房，現(xiàn)在可能市場(chǎng)變了，買房子的少了，開(kāi)發(fā)商的服務(wù)越來(lái)越精細(xì)了。”
從采訪可以看出，隨著市場(chǎng)供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，需求向改善提升，已經(jīng)推動(dòng)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)從期房銷售向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變。“現(xiàn)房的、準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)是能做到所見(jiàn)即所得，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)。”市民水小湖先生也認(rèn)為，“確實(shí)現(xiàn)房能給購(gòu)房者以更明確的觀感和信心，購(gòu)買的欲望也更能直接體現(xiàn)。”
穩(wěn)中向好
2024年在奮進(jìn)中前行
可以預(yù)見(jiàn)，2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策將持續(xù)寬松，需求側(cè)限制性政策將進(jìn)一步松綁。供應(yīng)側(cè)“三大工程”建設(shè)逐步落地。再加上金融層面對(duì)房企的合理融資需求的支持。2024年，將逐步在市場(chǎng)奮進(jìn)中向前。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙在接受采訪時(shí)表示：“2024年行業(yè)基本面有所改善，新開(kāi)工降幅收窄但難以轉(zhuǎn)正，主要受限于近幾年拿地規(guī)模的下滑及房企面臨的資金壓力，竣工繼續(xù)走強(qiáng)，保交樓成效繼續(xù)顯現(xiàn)。房企投資信心及行業(yè)到位資金在銷售端小幅改善下降幅大概率收窄。”
王小嬙指出，從市場(chǎng)端來(lái)看，新房市場(chǎng)成交規(guī)模繼續(xù)維持在低位徘徊，二手房成交比重進(jìn)一步上升，整體成交規(guī)模溫和上升。房?jī)r(jià)上，新房市場(chǎng)在成交結(jié)構(gòu)性上行的背景下房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，二手房?jī)r(jià)格仍然具備較大下行壓力。她認(rèn)為“2024年行業(yè)關(guān)鍵詞是變革、探索、新生，變革基礎(chǔ)性制度，探索新發(fā)展模式，迎供求關(guān)系改善。”
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，12月21日至22日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，明年的工作要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，重點(diǎn)抓好4大板塊18個(gè)方面工作。她認(rèn)為，整體來(lái)看，本次會(huì)議進(jìn)一步明確了2024年房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向，我國(guó)住房發(fā)展正從“有沒(méi)有”進(jìn)入到“好不好”階段，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道”，“好房子”供給量增加也意味著將促進(jìn)更多改善性住房需求入市，未來(lái)改善性住房需求仍有較大釋放空間。
陳文靜告訴記者：“房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場(chǎng)超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，‘有利因素’正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。”
嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)回升向好的態(tài)勢(shì)是明確的，同時(shí)基礎(chǔ)還需要鞏固。總體是“需求方面的指標(biāo)先行、供給方面的指標(biāo)跟進(jìn)”的情況，尤其是2024年新房交易依然會(huì)有較好的行情，得益于預(yù)期轉(zhuǎn)好、剛需和改善型住房需求充足等因素。而隨著交易數(shù)據(jù)的提振，價(jià)格方面總體上保持平穩(wěn)，尤其是一些好房源的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定。他認(rèn)為：“一些既有的政策效應(yīng)會(huì)陸續(xù)釋放，客觀上都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，進(jìn)一步增強(qiáng)政策帶動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇的動(dòng)力。”
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞 記者 趙彭 攝影報(bào)道
責(zé)任編輯：李賽男
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