9月7日，工、農(nóng)、中、建四大銀行相繼發(fā)布了關(guān)于存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。
根據(jù)各銀行公告，自9月25日起，將與存量個人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進行協(xié)商調(diào)整，存量首套住房貸款客戶無需申請，銀行將于當日統(tǒng)一批量調(diào)整，最低可調(diào)整至原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限，居民房貸利息支出將進一步減輕。
對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，“四大銀行發(fā)布的內(nèi)容雖有差異，但總體思路相似。在實際過程中，購房者需要結(jié)合所在城市、所在銀行、購房當年房貸要求等做差異化的理解。”
存量首套或依新規(guī)的“二套轉(zhuǎn)首套”均在調(diào)整范圍
據(jù)公告，同時符合以下條件的個人住房貸款，可開展存量房貸利率調(diào)整：
（一）貸款發(fā)放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當日）以前。
（二）用途為購買住宅的商業(yè)性個人住房貸款，包括普通純商業(yè)性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款。
（三）須為首套個人住房貸款，具體包括以下情形：
1.原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸；
2.房屋購買時家庭在當?shù)貨]有其他成套住房，但因當?shù)卣扇 罢J房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現(xiàn)在當?shù)卣畧?zhí)行“認房不認貸”政策的；
3.房屋購買時不是家庭在當?shù)匚ㄒ怀商鬃》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶數(shù)卣畧?zhí)行“認房不認貸”政策的；
4.其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。
（四）原則上應為按月足額償還本息的正常類個人住房貸款，如貸款當前處于不良狀態(tài)，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調(diào)整利率。
對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析，“從調(diào)整范圍來看，各銀行涉及的人群類型基本一致，第一類為貸款發(fā)放時滿足首套資格的購房家庭，第二類是貸款時為非首套房但當前已符合所在城市首套政策的購房家庭（當?shù)匾褕?zhí)行首套房‘認房不認貸’），包括原購房時無住房但因‘認房又認貸’政策按二套購房的家庭和原有多套住房，后期通過交易等方式出售后當前有唯一成套住房的家庭；第三類是其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。”
以貸款時段劃分利率對應調(diào)整
公告顯示，對于符合本公告要求的存量個人住房貸款最低可調(diào)整至原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限，具體按照以下情形分別進行調(diào)整。
1.2019年10月8日（不含當日）前發(fā)放、已按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至相應期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為LPR加點的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
2.2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
3.2022年5月14日（不含當日）后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR-20BP，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
4.各城市首套房貸利率政策下限歷史調(diào)整情況詳見當?shù)厝嗣胥y行省級分行網(wǎng)站公示。
5.貸款發(fā)放時執(zhí)行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款，或2022年5月14日（含當日）前發(fā)放、當前執(zhí)行LPR浮動利率定價且利率不高于LPR的貸款，或2022年5月14日（不含當日）后發(fā)放執(zhí)行利率不高于LPR-20BP的貸款，或當前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標準的貸款，均不進行利率調(diào)整。
增強房產(chǎn)市場信心
此次降低存量房貸利率的政策，具有創(chuàng)新性，且影響廣。
“此次政策調(diào)整，將全國各地所有購房者的房貸利率都做了一次全面下調(diào)，相當于有月供的購房者都會享受到這個優(yōu)惠政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，“表面看，是為了防范提前還貸的數(shù)量增加，但實際上也是國家和政府關(guān)心購房者，主動讓銀行降低房貸利率，減輕每個月的月供。”
陳文靜也指出，“綜合來看，本次存量首套房貸利率下調(diào)更利好第二類購房人群，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點數(shù)偏高，購房者購房時房貸利率甚至在6%以上。存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿。對于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。隨著四大銀行公布降低存量房貸利率細則，其他銀行也將推動相關(guān)舉措落地，預計符合條件的存量房貸將相繼迎來下調(diào)，進一步釋放居民消費潛力。”
其中不難看出，此次政策調(diào)整對于符合條件的存量個人住房貸款客戶來說，可以享受到更優(yōu)惠房貸利率。實際獲益者還是市民，市民壓力小了，消費能力提升了，進而也會增強房產(chǎn)市場的信心，整個市場情緒也為之提振和積極向好。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 周潤
責任編輯：王海山
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