1998年住房市場化以來，中國樓市總計經(jīng)歷了2008年、2015年、2023年三次救市。那么三次救市，分別是怎樣的市場階段？救市的方式與效果，又有哪些和而不同？
2008年推動市場快速回暖
回憶2008年，人們首先回想起，經(jīng)歷了南方雨雪災(zāi)害后，5月汶川大地震和8月北京奧運會。
就樓市來說，經(jīng)歷2007股市樓市雙漲后，2008年“住房市場化改革”10周年與席卷全球的金融危機不期而會。
上半年，國內(nèi)樓市還處于調(diào)控，防止房價過快上漲的狀態(tài)。9月14日，美國雷曼兄弟銀行倒閉，引發(fā)了全球性的金融危機。隨后，國內(nèi)市場也遭遇震蕩，經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)迅速開始回落。
10月22日財政部下發(fā)通知指出，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。
同時，金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策保持不變。
年初的調(diào)控到下半年“救市”：2008年，中國人民銀行曾經(jīng)在年內(nèi)五次下調(diào)存款準備金率和存貸款基準利率。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收、首付優(yōu)惠政策從11月開始實行后，12月17日，又對個人購買第二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進行大幅減免。以上政策快速推動了樓市回暖。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示：“2008年，全球性金融危機爆發(fā)，國內(nèi)經(jīng)濟波動下行，房地產(chǎn)市場也不可避免地遭到?jīng)_擊，行業(yè)陷入低谷，為了拯救低迷的市場，央行連續(xù)多次降息降準，并且提出將存量房貸打七折，而影響力最大當屬4萬億救市計劃，到2009年市場獲得好轉(zhuǎn)。”
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，“2008年的市場，處于刺激樓市消費需求的周期。整個市場有較大的剛需空間。利率、貸款、稅收比例的調(diào)整，起到了立竿見影的作用。同時，通過推動樓市消費回暖，帶動了整個經(jīng)濟回暖。”
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為：“2008年的供需狀態(tài)與2015、2023年是不同的。引爆危機的是美國房貸引發(fā)全球性的金融危機。國內(nèi)來講，股災(zāi)之后，四萬億經(jīng)濟刺激計劃的推行，給樓市帶來了較為充裕的購買力。此外，在開發(fā)領(lǐng)域也有較多的金融工具可以使用。”
2015年去庫存與因城施策
回顧2015年樓市救市始末，不能忘記喊出“房地產(chǎn)進入白銀時代”的市場吹哨人——“萬科”。
從時間軸上看，2015年的樓市救市，前有2014年的政策鋪墊，后有2016年市場激情的延續(xù)。但整體背景是樓市低迷和去庫存壓力。
2014年全球經(jīng)濟形勢嚴峻復(fù)雜，主要經(jīng)濟體的經(jīng)濟增長不如預(yù)期，新型經(jīng)濟體的經(jīng)濟增長出現(xiàn)了分化。國內(nèi)經(jīng)濟化解過剩產(chǎn)能任務(wù)繁重，企業(yè)經(jīng)營困難，還有一些風險逐步地顯現(xiàn)，經(jīng)濟下行壓力貫穿全年。
這期間，美國再次宣布退出量化寬松，我國正面臨24年以來首次增速變慢。彼時，雖然也遭遇了股災(zāi)，但國內(nèi)樓市去化周期一度高達5年，處于歷史最高點，更為市場所警惕。
2014年7月11日，住建部定調(diào)，“要千方百計去庫存，引導(dǎo)本地政府少建保障性住房，收購存量房轉(zhuǎn)為公租房、經(jīng)適房、安置房。”
2014年9月30日，實施首套利率最低可打7折；非限購城市執(zhí)行首套貸款首付比例二成、二套貸款首付比例三成；限購城市執(zhí)行首套貸款比例三成，如果貸款已結(jié)清，二套貸款比例也可只付三成。
2015年2月開始多次降準，并伴隨多次降息；越來越多城市取消限購限貸。
2015年3月30日，實施住宅交易營業(yè)稅（現(xiàn)稱增值稅），由滿5年免征放寬到滿2年免征。
2015年底中央多次會議，連續(xù)強調(diào)去庫存，釋放出強烈的政策信號。
兩會之后，多地政府響應(yīng)政府工作報告中的相關(guān)指示，紛紛出臺一系列的救市政策，如廣州、濟南等地，甚至降低首套房貸款比例，旨在貫徹兩會所提出的“穩(wěn)定住房消費，打造穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場環(huán)境”。
陳霄表示：“經(jīng)濟增速放緩，股市下跌，樓市庫存達到高峰，這一年房地產(chǎn)市場推出了大型的棚改貨幣化，帶動樓市的回溫。”
許小樂指出：“僅從市場角度出發(fā)，2014年，各地就有多輪次的樓市托舉的政策。2015年政策體現(xiàn)了一定的系統(tǒng)性和力度，也表現(xiàn)出較好的市場調(diào)節(jié)能力。棚改貨幣化面向剛需，帶動了庫存消化，同時注意了‘因城施策’。整體看政策的精準性較高。”
嚴躍進認為：“2015年市場供需關(guān)系尚未轉(zhuǎn)變。2008年后，供給側(cè)的粗放式發(fā)展積累了較多的庫存。但國內(nèi)經(jīng)濟形勢尚好，居民購買力較強，因此政策旨在通過貨幣引導(dǎo)來刺激消費釋放。”
2023年房住不炒政策精準
回溯2023年救市。被廣泛關(guān)注的不是如何救市，而是供需關(guān)系的轉(zhuǎn)換。
可以研判的是，2023年的救市是疊加了疫情之后全球經(jīng)濟形勢下行的背景的。而本輪救市，嚴格地講從2021年就已經(jīng)開始，只是由于供需關(guān)系轉(zhuǎn)換的存在，對于市場現(xiàn)實問題的判斷，存在著復(fù)雜性。
此外，2023年年初政府工作報告中，未重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位。但是，這并不意味著“房住不炒”的調(diào)控底線退出。
7月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在企業(yè)座談會上明確表態(tài)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；同時，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。
9月1日，中國人民銀行發(fā)布自9月15日起繼續(xù)降準，金融機構(gòu)外匯準備金率從6%，降低至4%。
核心政策之外，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于提高個人所得稅有關(guān)專項附加扣除標準的通知》中提到：“嬰幼兒專項附加扣除，由每月1000提高到2000；子女教育專項附加扣除，由1000提高到2000；贍養(yǎng)老人專項附加扣除，由每月2000元提高到3000元。”
陳霄表示：“其實近兩年來這輪救市一直在斷斷續(xù)續(xù)的推進。2023年來看，在促進剛需釋放的同時，實際上面向改善性需求的政策措施明顯增多，比如降低二套房子首付比和貸款利率，增加對多孩家庭的政策傾斜，以及認房不認貸等，都對改善性客戶釋放了利好，相較于前幾年，2023年對改善性需求的釋放更加施力。也傳遞出在保剛需、防風險的同時，面對市場下行壓力，對促進樓市合理需求釋放，加速推動市場恢復(fù)活力的訴求。”
許小樂指出：“2023年這一輪，最值得關(guān)注的就是供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變。在這一背景之下。樓市的施政就側(cè)重于防范風險。從目前政策來看，首套首付20%作為一個歷史經(jīng)驗的對標，它的使用功能主要面向剛需客群。認房不認貸、存量房貸利率的下調(diào)則對應(yīng)了因城施策和改善需求。隨著，居民置業(yè)門檻降低，財務(wù)負擔減輕。預(yù)計9月，樓市基本面將逐漸修復(fù)并企穩(wěn)。”
嚴躍進認為：“2023年救市，在政策使用上，因時制宜的精準度和‘因城施策’的靈活性上更為明顯。不同點在于：當前來看，城鎮(zhèn)化程度已經(jīng)達到較高水平，人口也呈現(xiàn)負增長，環(huán)境更加復(fù)雜。其次，在于本輪救市中，防范房企和地方城投債務(wù)風險處于中心位置。足見，2023年的救市目標是以‘保樓市促銷費’為綱。”
綜合采訪不難看出，三輪救市，都是在經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場遭遇嚴重下行壓力下進行的。在施政上，都采取了鼓勵住房消費和寬松貨幣政策等手段來刺激房地產(chǎn)市場，以擴大內(nèi)需和穩(wěn)定經(jīng)濟增長。只是，由于施政環(huán)境不同，細節(jié)與市場展現(xiàn)的效果也各有差異。
可以預(yù)見，隨著房地產(chǎn)需求側(cè)的政策加速落地，各項政策逐漸形成合力。9月份開始，將釋放一系列長期被壓抑的居住需求。
但值得注意的是，通過三輪救市，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控在逐漸地加強，以防止市場過熱和泡沫破裂。尤其在2023年這一輪，政策上進一步聚焦了房屋的居住屬性，體現(xiàn)了“房住不炒”的核心精神。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞 記者 趙彭
責任編輯：李賽男
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