怎么又是青島地鐵？

當前，我國城鎮化發展步入中后期，城市建設由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，從有沒有轉向好不好，進入城市更新的重要時期。

進入城市更新的新賽道，國內各大地鐵城市紛紛發力TOD（以公共交通為導向的城市空間開發模式），以“雙一流”（建設世界一流地鐵、打造一流城市投資建設運營商）目標為指引的青島地鐵，在新賽道上奮躍而上跑出加速度。

7月18日，青島地鐵集團聯合李滄區政府、合生商業集團在原國棉六廠老廠區以“跨無界?賦新生”為主題，舉辦了青島創新創業活力區推介會暨“青鐵?超極合生匯”品牌發布會。三方簽訂了《戰略合作協議》，由青島地鐵集團和合生商業集團共同打造的商業品牌——“青鐵?超極合生匯”亮出藍圖。此次青鐵?超極合生匯項目落位，是合生商業與青島乃至全省的首次合作，將通過新業態落位、首店引進、舉辦電競及極限運動賽事等方式，打造具有“歷史感、煙火氣、新潮范”的未來商業綜合體，為“一區一示范”TOD樣板打造積累經驗。

再將時間軸往前拉3個月：4月7日，2023年第一批次供地中“新地王”嶗山區張村河046地塊，經過9家實力房企136輪競價熔斷后，轉線下競品質乒乓球抓鬮搖號，最終由青島地鐵集團旗下青鐵置業&越秀地產成功競得，成為青島市繼萊陽路8號后的新晉“地王”。該項目是青鐵置業2023年獲取的首宗住宅用地，也是青鐵置業高質量參與公開土地市場的成果體現。

透過時間軸線，洞悉區域未來。青島北站片區、張村河片區，既是城市更新建設的重點低效片區，也是承載這座“活力海洋之都、精彩宜人之城”美好未來的價值高地。青島地鐵肩負國企全面匹配城市發展戰略的使命擔當，秉承世界眼光和國際標準，發起地鐵沿線開發建設攻堅行動，全面開啟“軌道交通改變城市格局、TOD開發改變城市形態”的新征程。

項目落地快、合伙人實力強、業態新引領未來……在頂級軌交資源、軌交產業鏈“鏈主”等優勢疊加下，青島地鐵加快從“建城市地鐵”到“建地鐵城市”轉變，闊步邁向一流的城市投資運營商。與傳統的房產開發商不同，呈現在人們眼前的青鐵置業已從簡單的建樓賣房華麗轉身，成為一個復合型、平臺型的城市綜合開發企業，讓業內頻頻發出“怎么又是青島地鐵？”的慨嘆。

全面匹配城市發展戰略

欲流之遠者，必浚其泉源。

地鐵是城市重要的交通基礎設施，更是支撐城市空間拓展的“生長軸”。青島是近十年來地鐵發展最快的城市之一。截至2022年底，青島累計獲批地鐵線路13條、503公里，獲批里程居國內第九；在建線路10條、188公里，運營線路7條、315公里，運營里程居國內第十。

國有企業是城市發展戰略的重要承擔者、推動者。2021年以來，根據市委市政府提出的“做強地鐵集團，做大地鐵產業”的總體要求，青島地鐵集團進一步明確“三六五”發展戰略，全面發力建設、運營、開發、經營和資本運作五大賽道，加快轉型升級。2022年，青島發起城市更新和城市建設三年攻堅行動，地鐵集團主動擔當作為，成為承擔城市更新建設三年攻堅行動專業指揮部任務的唯一國有企業，同時還承擔了低效片區開發建設、市政設施建設、歷史城區保護更新等攻堅任務。

“城市更新建設需要不斷地滿足生活的需求，不斷地與時代發展的特點相結合，這樣，城市才會成為人們向往的居住地”。青島地鐵搶抓TOD開發上升為城市發展戰略的契機，成功實施青鐵?華潤城、青鐵?云上觀海、青鐵?云上觀瀾等多個TOD項目，涵蓋大型場站、小型站點及地下空間等多種類型。今年，以三期線路全面建設為契機，青島地鐵按照“站城一體、產業優先、功能復合、綜合運營”的理念，加強資源市場化運作能力，謀劃實施TOD項目19個，謀劃打造多個“一區一示范”TOD樣板，通過在各區（市）核心點位布局高品質產業空間，引導高端產業要素在軌道站點周邊集聚，與現有產業資源形成串聯和互補，全力推進青島產業轉型升級，為青島培育經濟發展的新引擎，讓更多的人工作和生活在地鐵兩側。

深度挖掘軌交資源價值

城市更新建設，一頭連著民生，一頭連著發展，是推動產業轉型升級的重要保障。

產業發展離不開優質載體空間。在土地資源日益緊缺、發展空間面臨“天花板”的背景下，城市更新建設尤其需要堅持規劃引領，高水平做好重點片區、重點項目規劃設計，精益求精、精雕細琢，加強產業業態導入，加快“騰籠換鳥”，同步推進公共服務配套、環境整治提升，展現現代化國際大都市的形象。

青島地鐵深諳此道。

以攻堅行動為契機，著眼城市未來，在全域推進TOD開發進程中走出了一條重塑低效片區空間和產業價值的全新路徑，讓低效片區煥新重生。

張村河片區有著最大“城中村”之稱。張村河046地塊項目位于嶗山區張村河南，遼陽東路以北、規劃合肥路南，占地面積約39056平方米，容積率2.5，規劃總建筑面積約97640平方米。周邊生活配套成熟，教育醫療資源豐富，片區地鐵4號線、2號線、11號線三線交匯，大大提升了出行條件。當前，青鐵置業與越秀地產正在精心謀劃片區發展藍圖，聚焦信息、能源、生命、科技惠民、制造五大產業領域，圍繞“一園、一街、一基地”建設國際人才核心聚集區，努力把張村河片區打造成為青島城市更新和城市建設的先行示范區、國際化品質新城形象的集中展示區、現代產業集聚集群發展的產城融合示范區，成為青島東部的生態之城、希望之城、未來之城。

在后海的濱海活力灣，緊鄰地鐵5號線瑞昌路站的青鐵?云上觀海已成為標桿精品項目。在青鐵?云上觀海的推動下，片區配套日新月異。除青島市圖書館如是音樂分館外，青島大學附屬濱海實驗學校、航海運動中心、文化體育中心、五星級酒店等配套在逐步落位和完善，將極大提升片區的形象和活力，極大改善歡樂濱海城乃至后海岸線的面貌。其中，青島大學附屬濱海實驗學校于5月21日揭牌，這是青島地鐵以“青鐵?云上觀海”項目為主體，首次嘗試學區資源共建，共同優化片區基礎教育布局有益探索。

“房企需要具備多種復合能力和綜合協調能力，特別是要有強大的資源整合能力。”正如越秀地產TOD研究院常務副院長肖中嶺所言，未來的TOD不止于“地鐵旁邊的住宅”，而應該是城市活力中心的概念。每一個市場認可的TOD項目，都得益于對軌交價值的深度挖掘。站點交通價值的研判，TOD客戶畫像的描摹，TOD產品精細化設計，以及TOD生活模式的塑造等等，構成一個統一的軌交價值挖掘體系。

無疑，青島地鐵做到了。

打造“青島門戶?城市客廳”

地處半島幾何中心，南北交通咽喉，依托“2+3+2”交通大網（機場、高鐵，地鐵1、3、8號線換乘，跨海大橋、環灣大道）……擁有得天獨厚交通區位優勢、商業產業潛力巨大、價值外溢效果明顯的青島北站片區，多年來因種種原因遲滯不前。

乘著城市更新建設攻堅行動的東風，2022年4月，青島北站片區被納入重點開發建設的10個低效片區之一。青島地鐵再次脫穎而出，成為該片區的開發主體。

“怎么又是青島地鐵？”“青島地鐵能行嗎？”……面對業界疑慮，青島地鐵蓄勢發力，秉承“定了就干，干就干成，干就干好！”的理念，在這片以“青島創新創業活力區”為全新定位的熱土上展開了精心擘畫。

高起點規劃。遵循“無策劃不規劃、無規劃不設計、無設計不施工”的開發理念，青島地鐵會同國內外知名機構開展青島創新創業活力區策劃規劃一體化設計國際方案比選，由中國工程院院士，東南大學建筑學院教授、博士生導師王建國領銜完成了專家評審工作。與以往的TOD項目相比，創新創業活力區的開發建設理念實現了全新升級，更注重全局性、系統性。項目定位“青島門戶?城市客廳”，秉承“點面統籌、近詳遠略、復合包容、智慧高效、開發共享、綠色低碳”的理念，充分發揮TOD綜合開發優勢，重塑產業格局，全力打造城市樞紐魅力新門戶、市民文化開放活力帶、總部經濟高效商務核、人才匯聚綠色宜居地。

高標準招商。項目是經濟社會高質量發展的“生命線”，一個好的優質項目自帶流量，必定會吸引資本“近悅遠來”。創新創業活力區發展藍圖公布之后迅速“刷屏”，成為資本競相進駐的“新磁場”，合生匯等一批商業大鱷和頭部企業競相進駐。

高效率推進。目前，青島北站東西廣場地下空間已全面開工建設，片區內首批市政道路建設前期工作已啟動。前不久，青島地鐵與李滄區政府確立了“雙主體”開發模式，為活力區全面開發建設創造了必要條件。

與青島北站一路之隔的西片區（智慧灣片區），也在今年進入實質性開發階段。2月1日，青島市城市更新和城市建設2023年一季度集中開工儀式在智慧灣項目舉行。該項目位于膠州灣東岸中部、青島北站西側，是東岸城區的門戶節點，總占地約1.03平方公里，海岸線長達2600米，總建面約137萬平方米。5月23日，智慧灣策劃及規劃設計方案征集專家評審會議。評審會選出了方案優勝單位。目前，以優勝方案為基礎，青島地鐵正集各方案之長展開方案深化及控規優化。

按照新的規劃，創新創業活力區將與智慧灣片區協同定位、一體化打造，先期做好“商業、商務、文化”三個環境，科學統籌片區開發時序，一體推動商住開發、功能融合、價值躍升。未來，創新創業活力區將構建總部經濟、數字經濟、消費經濟、低碳經濟協調發展的區域經濟體系，融合“創、商、文、城”四大城市功能，為3萬人提供高品質居住空間，為7萬人提供就業崗位。智慧灣項目將以數字化驅動城市發展為理念，充分發揮項目一體化海陸生態及復合式交通樞紐雙重區位優勢，打造“站、產、城、海”融合的灣區核心引擎，構建“半島科創綜合體、未來創智灣區、高端文體綜合中心、濱海風情街區”等功能場景，力爭建設成為“青島城市新地標、未來智慧展示區”。預計可直接帶動就業人口0.94萬人，間接帶動1.5萬人就業。

遠方不遠，未來已來。幾年之后，以貫穿智慧灣項目-青島北站-原國棉六廠的中央綠軸為主軸線，將是一個高層、超高層建筑如雨后春筍般的所在。一個功能合理、設施完善、環境優美、交通便利兼具國際化魅力與地域特色的城市新地標，將一體化共筑青島未來新中心，為這座宜居宜業宜游高品質灣區城市打開更大的想象空間。

青島財經日報/首頁新聞記者 李雯

責任編輯：李冬明