6月上旬，以開盤當(dāng)日每2分鐘賣出一套千萬豪宅的深圳海德園紅遍全網(wǎng)。同一周，深圳、上海、廣州也均有豪宅產(chǎn)品日光。基本與北上廣深等一線城市同步，2023年上半年青島的豪宅市場也呈現(xiàn)了供不應(yīng)求之勢。那么，在房地產(chǎn)全線收緊的逆市中，豪宅產(chǎn)品為什么依然能逆勢跑出獨立行情？
青島院子
豪宅以逆勢逆市
據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年青島市總價千萬級以上豪宅簽約量沖至170億元，創(chuàng)近8年新高。2023年上半年簽約量較2019年同期更是大幅上漲417%。
克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，2023年前5個月，納入統(tǒng)計的城市中，總價1000-3000萬、3000-5000萬、5000萬以上的新房高端住宅成交套數(shù)同比持續(xù)增長，漲幅分別為45%、13%和35%。據(jù)悉，統(tǒng)計的城市都是“北、上、廣、深”一線城市和新一線城市。
不難看出，豪宅正在數(shù)據(jù)面上體現(xiàn)出逆市上揚(yáng)的態(tài)勢。也印證了，住房消費改善化和高端化的需求在上漲。同時，豪宅熱銷和與剛需市場的“分化”也成為國內(nèi)商品房市場的普遍現(xiàn)象。其中，高總價的豪宅除了具有優(yōu)質(zhì)的居住功能外，也通過價值投資體現(xiàn)了市場績優(yōu)。
在這里，青島的樓市并不孤立于全國市場。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年，如果以5萬元/㎡統(tǒng)計，成交套數(shù)的前列城市為杭州、南京、廈門、天津、青島。其中，嶗山是青島豪宅主要集中區(qū)域。
其實，“豪宅熱”現(xiàn)象在近兩年房地產(chǎn)市場整體收緊的大環(huán)境下，在表現(xiàn)上相對明顯。據(jù)統(tǒng)計，千萬以上豪宅占比正在逐年上漲。其中，2022年青島全年較2015年明顯增長8個百分點，簽約量達(dá)到170億，創(chuàng)近8年新高。
并且青島豪宅的天花板也在接連被刷新，2022年整年千萬以上豪宅最新成交單價達(dá)到67408元/㎡，較2015年每平米上漲達(dá)3萬元。而剛需市場漲幅遠(yuǎn)不及如此。這說明，豪宅產(chǎn)品仍舊是高凈值人群的第一選擇。
2023年前5月重點關(guān)注城市不同總價段成交套數(shù)漲幅也印證了在分化的市場中，豪宅的逆勢行情是有著較為堅實的需求支撐和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。豪宅與剛需兩極分化，也恰恰說明需求側(cè)對于資產(chǎn)配置的要求更加理性，并且對于所購項目的產(chǎn)品篩選更加嚴(yán)謹(jǐn)。
產(chǎn)品以優(yōu)置優(yōu)質(zhì)
作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)在供需上實現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。樓市從需求上分化，剛需和改善成為兩大主要需求。其中，改善型需求主要是尋求更好的居住環(huán)境。買方市場對于產(chǎn)品力的關(guān)注已經(jīng)成為主要趨勢。
從產(chǎn)品角度分析高端住宅紅火的原因，不難看出優(yōu)質(zhì)的居住功是豪宅能走出獨立行情的核心。
同時，隨著市場理性漸強(qiáng)，商品房居住價值的回歸，房企的核心競爭定位也開始向“產(chǎn)品力”聚焦。就供應(yīng)側(cè)而言，豪宅熱，讓房企開始深挖“品質(zhì)”，甚至以強(qiáng)內(nèi)卷的精神摳產(chǎn)品的細(xì)節(jié)。較為2017、2018年建筑質(zhì)量問題集中的階段，市場正在質(zhì)量上向好。
回頭看青島樓市發(fā)展的脈絡(luò)。青島的豪宅主要依托山海資源展開，從嶗山到西海岸，青建金宸府、銀豐玖璽城、青島院子等項目備受關(guān)注。而從銷售看，這些項目也均有靚麗的業(yè)績。
豪宅的居住優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在建筑質(zhì)量、居住環(huán)境和配置配套三個方面。以青建金宸府為例，項目地處沙子口黃金地段，山海資源一流且不可復(fù)制，同時也是高端商務(wù)圈層的主要聚集地。在配置沙港改造等城市更新項目后。“產(chǎn)品力+地段價值”已經(jīng)發(fā)揮到最佳。
青建金宸府售樓處
在產(chǎn)品力之外，核心配置也是投資關(guān)注的焦點。以銀豐玖璽城為例，作為2019年來青島最熱的豪宅盤，產(chǎn)品力一流不說。在山東頭、石老人、雕塑園環(huán)境優(yōu)勢之外，配建的青島實驗初中嶗山分校與社區(qū)之間是通過獨立通道相連的。開發(fā)商能把細(xì)節(jié)做到這個程度，說明豪宅市場競爭在技術(shù)含量上非常之高。
西海岸青島院子這個項目比較特殊，可以說能以“青島”為名必有品質(zhì)。在青島以“園林”主題的項目，能拿得出手的并不多。而以園林為包裝，以文化和圈層為核心賣點的青島院子，項目開發(fā)了使用面積約350-1680㎡面積段的城市山海院墅。“約1.01容積率+超低總戶數(shù)+高凈值圈層”使得頂豪的聯(lián)排別墅確保了項目圈層的純粹性。憑此優(yōu)勢，青島院子一直在以“結(jié)緣”的模式銷售。這種佛系，反映豪宅的精神維度，在青島的頂豪序列中獨占C位。
青島院子
資產(chǎn)以長期常期
值得注意的是，為了提振經(jīng)濟(jì)，促消費。近年來，全球主要經(jīng)濟(jì)體都在超發(fā)貨幣，實施較為寬松的信貸政策。為了讓手中的貨幣跑贏通脹，高凈值人群也會把豪宅作為重要的資產(chǎn)配置。
山東頤榮集團(tuán)總裁于軍龍表示：“相比普通住宅，作為稀缺資源的豪宅不僅可以帶來居住品質(zhì)的改善，也更容易在收益率上跑贏剛需盤。”
不難看出，在個體資產(chǎn)意識上，受外部環(huán)境影響，2023年以來儲蓄、投資收益不明朗的情況下。豪宅憑借稀缺、保值成為了高凈值人群價值投資的必選方向。
值得注意的是，6月央行“降息”以來，也讓不少豪宅的準(zhǔn)客戶和投資者嗅到了商機(jī)。需求改變供應(yīng)關(guān)系，雖然市場整體收緊，但“房貸仍然是銀行里的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。豪宅對于價值投資者來說，保、增值俱佳。”資深房地產(chǎn)人士張則濤先生在接受采訪時表示，“對于普通購房者而言，最關(guān)注的是利率調(diào)整和放款速度；對于豪宅的購房者而言，可能每次利率波動或者放水的貨幣周期都是一次財富增值機(jī)會。他們也會最先嘗到放水的甜頭，率先建倉，將豪宅作為儲蓄資金的一個載體，而普通購房者則反應(yīng)較為遲滯。”
青島院子售樓處
豪宅的產(chǎn)品是經(jīng)得起時間檢驗的，這種檢驗體現(xiàn)在產(chǎn)品自身和市場價值上。“相比前一個市場周期的炒房客，豪宅的投資人更注重長期主義。”于軍龍告訴記者：“除非靠運(yùn)氣，否則是賺不到超出自己認(rèn)知的錢的。豪宅的投資人除了經(jīng)濟(jì)實力超群之外，更多的是對資產(chǎn)和投資機(jī)遇的認(rèn)知層次上高人一籌。”
最后，記者還留意到，豪宅走出獨立行情，還帶動了國內(nèi)樓市加速修復(fù)。
“對于開發(fā)企業(yè)而言，逆市而紅給市場注入了不少的信心，也確有鼓舞的作用。未來期待豪宅能夠形成龍頭拉動，剛改、剛需共同帶動樓市價值提升。這樣人們才能與幸福常期。”紀(jì)禮剛說。
青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭 周潤
責(zé)任編輯：崔現(xiàn)香
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